Текущие тренды рынка недвижимости Германии

19 ноября 2018

В то время как другие страны Европы испытывали на себе влияние финансового кризиса, наиболее крупные города Германии процветали.

Сильная, стабильная, надежная. Когда нагрянул финансовый кризис, многие инвесторы обратились в Германию за поддержкой. И несложно понять почему. Не испытавшая на себе особых последствий 2008 года экономика Германии показывает почти десятилетие роста, в то время как другие страны, в том числе Испания и Греция, серьезно пострадали от рецессии.

Этот рост не показывает признаков замедления.

Германия остается одним из любимых направлений для инвестиций в недвижимость в 2018 году. Растущие зарплаты и низкий уровень безработицы увеличивают покупательскую способность немцев. Спрос на жилье подстегивается незначительными ставками по депозитам и доступными кредитами так, что застройщикам за покупательской активностью просто не успеть. По прогнозам аналитиков Deutsche Bank, рост экономики Германии в 2018 году составит 2,3%.

Рынок недвижимости Германии: текущие тренды и прогнозы

За полугодовой период сумма транзакций с жилой недвижимостью в Германии достигла суммы в 8,7 млрд. евро, что представляет собой 19% рост по сравнению с соответствующими показателями прошлого года. Благоприятным условиям на рынке способствуют прекрасные условия на рынках арендаторов. Средние показатели аренды жилой недвижимости в 127 наиболее крупных рынках не снижалась на протяжении 21 года, ожидается дальнейший рост рынка аренды. Как следствие, спрос на рынок инвестиций останется на высоком уровне, давая основания экспертам ожидать объема транзакций на уровне 16 млрд. евро к концу года.

Метрополии Германии процветают. Нынешний цикл рынка начался в 2009 году и привел к значительному росту цен на жилую недвижимость в Германии в большинстве городов. Цены на квартиры в Германии выросли вдвое во многих городах. Уверенный демографический рост, увеличение числа рабочих мест и снижение уровня безработицы способствуют спросу, и адаптивность предложения находится на низком уровне. Новое строительство не спешит набирать обороты, и процент свободной недвижимости падает. Данный процесс стимулирует рост аренды. Меры регулирования не дают заметных результатов. Цены на недвижимость и аренду продолжат расти.

Данные из городов подтверждают высокий уровень спроса и низкий уровень предложения. В Мюнхене, процент свободной недвижимости приближается к нулевой отметке. В Берлине уровень занятости вырос на 4%. Франкфурт уже испытал нехватку 40 тыс. жилых единиц в 2015 году, что позволяет предположить, что 15% - рост цен по результатам прошлого года был связан не только с Брексит. Ограничения на строительство в Штутгарте подразумевает собой рост цен на апартаменты в два раза в течение текущего цикла. Цены в Гамбурге и Дюссельдорфе отличаются уверенным ростом, хотя рост спроса был более плавным, по сравнению с другими метрополиями.

Переоценка недвижимости в Германии продолжается. Тенденции роста цен на рынке недвижимости Германии сохранятся на протяжении нескольких лет, по крайней мере, в наиболее крупных городах Германии.

Тенденции рынка под призмой метрополий

Со времени начала текущего рыночного цикла (с 2009 года), цены на недвижимость в наиболее крупных метрополиях Германии выросли на 80%, в небольших регионах - на 60%. По результатам прошлого года, число новых жилых единиц впервые выросло более чем на 300 тыс., в 2018 году есть основания ожидать увеличения до 335 тыс. Однако, принимая во внимание тот факт, что спрос связан с 350 тыс. новых квартир, разрыв между спросом и предложением продолжит расти. С увеличением спроса будет продолжаться рост динамики цен.

Цены на квартиры в Мюнхене выросли более чем в два раза с 2009 года. В то же время, население выросло с 1,36 млн. до 1,53 млн. Есть нехватка нескольких десятков тысяч жилых единиц. Процент свободной недвижимости находится у нуля, текущее и запланированное строительство не способны удовлетворить спрос. Нехватка предложения будет в дальнейшем способствовать увеличению цен.

В Берлине, цены выросли на 10% в годовом соотношении в 2017 году. Уровень безработицы упал до рекордно низкой отметки, наблюдается уверенный рост занятости населения. Рынок строительства реагирует медленно. Разрыв между разрешениями и завершенным строительством остается значительным. Цены продолжат расти.

Рост населения Франкфурта находится у ежегодной отметки в 8 тыс. Прекрасные условия на рынке труда стимулируют спрос, со скудным уровнем предложения. Наблюдается дефицит в 50 тыс. жилых единиц. Это означает, что рост цен на покупку и аренду жилой недвижимости объясняется не только разговорами о Брексит.

Рост цен на квартиры в Гамбурге составляет 70% с 2009 года. По сравнению с другими метрополиями, рост аренды ниже средних показателей. Этому способствует сравнительная активность рынка строительства, а также стабильный уровень населения. Предположительно, низкие процентные ставки являются главной причиной растущих трендов цен на дома и квартиры в Гамбурге.

Рынок Дюссельдорфа схож с Гамбургом в плане "чувствительности" по отношению к процентным ставкам. С 2009 года население выросло "всего" на 5%. Другие драйверы спроса отличаются меньшей динамикой по сравнению с остальными крупными городами. Однако постепенный рост цен на покупку и аренду недвижимости продолжится.

Рост населения Штутгарта проходит медленными темпами. С 2009 года наблюдалось 6% увеличение. Локация города наводит жесткие ограничения на ведение строительства. В то же время, развитая экономическая структура и динамичный рынок труда тянут за собой цены наверх. Цены на квартиры в Штутгарте выросли более чем на 100% с 2009 года. Аренда отличается 63% ростом. Поскольку бум на рынке труда с большой долей вероятности продолжится, спрос, а, следовательно, цены на покупку и аренду недвижимости будут расти в течение нескольких лет.

Все перечисленные факты ожидаемо приводят к росту цен на недвижимость в Германии. Таким образом, темпы роста цен в крупных городах высоки: от 50% до 85% за последние 5 лет. В мегаполисах стоимость квадратных метров приблизилась к пиковым значениям. Недвижимость в Берлине отличается наиболее высокой динамикой с 20,5% -ростом цен в 2018 году. За ним следуют Гамбург с ростом 14,1%, Мюнхен и Франкфурт, где недвижимость выросла в цене на 13,8% и 13,4% соответственно. Основными факторами мотивации инвесторов при покупке недвижимости в Германии эксперты называют надежность, стабильность и предсказуемость рынка, регулярный доход и прозрачность проводимых сделок.

Текущие тренды рынка недвижимости Германии

Рынок недвижимости Германии: текущие тренды и прогнозы

Тенденции рынка под призмой метрополий

Читайте также