Чем рискует владелец жилья, заключая письменный договор с квартирантами

3 сентября 2018

Пожалуй, сложно представить еще более популярный вид предпринимательства среди нашего населения, чем сдача в аренду жилья.

На первый взгляд, это выглядит идеальным способом заработка, который требует минимума усилий: главное – это найти платежеспособных квартирантов.

Но не следует недооценивать и еще один важный момент – оформление отношений с будущими жильцами.

Всем известно, что на практике сложились два основных способа: официальный (когда заключается письменный договор) и неофициальный (когда квартирантов пускают по устной договоренности).

Безусловно, с точки зрения закона, наем жилья должен оформляться не иначе, как договором. Но почему же тогда часто приходится слышать от наймодателей сожаление о том, что они подписали этот «злополучный договор»?

Предлагаю разобраться подробнее в том, какие риски возникают у собственника жилья при заключении письменного договора найма и как их избежать.

1. Когда договор – повод для штрафа.

Закон сейчас устанавливает ответственность для наймодателей в следующих случаях:

- если договор найма заключен на срок от года и больше, необходимо зарегистрировать обременение на жилье в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Такое требование было введено с 2014 года и направлено оно на обеспечение прав потенциальных покупателей этого жилья, поскольку переход права собственности не влечет прекращения договора найма.

Утаить факт сдачи жилья не удастся: увидев в выписке из реестра о том, что жилье снято на длительный срок, покупатель сможет уже для себя решить, стоит ему заключать сделку или нет.

За нарушение требования о государственной регистрации долгосрочного найма жилья предусмотрен штраф – 5 000 рублей. Чтобы избежать неприятностей, лучше заключать договор найма на небольшой срок (до года),

- если по договору найма квартиранты будут проживать в квартире больше 90 дней, наймодатель обязан оформить им временную регистрацию в этом жилом помещении. Это требование касается только жильцов, прибывших из другого региона.

За нарушение правил регистрации наймодателю придется заплатить штраф от 2 000 до 3 000 рублей, а если жилье находится в Москве или Санкт-Петербурге – от 3 000 до 5 000 рублей.

Поэтому договор нужно составлять либо на срок до 90 дней, либо оформлять временную регистрацию своим иногородним квартирантам,

- доход, полученный от сдачи жилья в наем, облагается подоходным налогом.

Поэтому наймодатель обязан ежегодно, в срок до 30 апреля, сдавать в налоговую службу декларацию и уплачивать налог (13% от полученного за год дохода).

Договор является прямым доказательством сдачи жилья за плату, а потому повышается вероятность того, что ФНС обнаружит неучтенный доход и наложит на наймодателя штрафы: и за непредставление декларации в срок, и за неуплату налога.

В связи с этим, заключая письменный договор найма, не следует забывать о налоговых обязательствах.

2. Когда договор – повод для квартирантов остаться

Здесь, как правило, и кроется причина большинства проблем наймодателей: подписывая письменный договор, наймодатель связывает себя официальными обязательствами перед квартирантами.

Поэтому он не может выселить их, когда ему заблагорассудится, если срок найма еще не истек: предварительно потребуется расторгнуть договор.

Закон позволяет досрочно расторгать договор только по решению суда, если наймодатель докажет, что жильцы существенным образом нарушают свои обязательства по договору:

- либо не платят больше полугода (при долгосрочном найме) или больше двух раз (при краткосрочном найме),
- либо разрушают жилье, используют его не по назначению, нарушают интересы соседей.

Судебное разбирательство – достаточно длительная процедура, поэтому до вступления решения суда в законную силу придется терпеть неугодных жильцов.

Как избежать такого риска?

В договоре нужно подробно предусмотреть основания, по которым наймодатель может досрочно отказаться от исполнения взятых на себя обязательств.

А также прописать процедуру досрочного отказа: направляется письменного уведомления жильцам, и договор прекращается по истечении определенного срока с момента его получения.

Как видно, заключение договора найма жилья таит ряд опасностей для наймодателя. Но не заключать договор вовсе – это тоже не выход (об этом поговорим в ближайшее время).

Чем рискует владелец жилья, заключая письменный договор с квартирантами

Читайте также