Жилая недвижимость не станет доступней даже с выгодной ипотекой

17 апряля 2019

Цены на жильё можно повысить ещё, если уменьшить количество строящихся ЖК. Однако если власти нацелены на то, чтобы в стране строили много, по 120 млн «квадратов» в год, им нужно будет сделать всё возможное для снижения цены «квадрата»...

По тем ценам, которые держатся сейчас, жилплощади в отстроенных ЖК не купят, даже если ставки на ипотеку станут нулевыми, говорит О. Репченко, IRN.RU, растолковывая записку аналитиков ЦБ РФ о проблемах кредитного финансирования возведения жилья.

Специалисты в записке рассуждают о целях нацпроекта по увеличению объёмов строительства жилых площадей до 120 млн «квадратов» в год к 2024 г. Они говорят, что подобные планы способны обернуться массой ограничений, причём и со стороны потенциальных покупателей. В частности, под сомнение ставится увеличение спроса на первичку при увеличении темпов роста ипотечного кредитования. По мнению исследователей, чтобы достичь цели по объему возведения первичной недвижимости, финансируемой с ипотеки (53 млн «квадратов»), нужно чтобы задолженность по ипотечному кредитованию каждый год возрастала минимум на 22–23%, и так на протяжении 6 лет. Этого удастся добиться, только если ускорится рост доходов граждан до 4% в год (а это в 2 раза быстрее, чем прогнозируется в Министерстве экономического развития), а также если снизится число неипотечного потребительского кредитования и уменьшатся ставки по этим кредитам. В то же время, ускоренный рост ипотечного кредитования может способствовать тому, что в ближайшие 7–9 лет исчерпается спрос на приобретение первичного жилья. А если новые потенциальные покупатели не появятся, цены на первичку могут резко упасть, как и объёмы строительства за горизонтом действия нацпроекта.

Олег Репченко отмечает, что на рынке недвижимости в недавнее время сложился стереотип, что когда ипотека подешевеет, покупатели тут же встанут в очередь за апартаментами. Но на деле многие люди в столице и в других больших городах не могут позволить себе приобрести жилую недвижимость даже при нулевой ипотечной ставке. И всё из-за большого разрыва между уровнем дохода и ценой жилья.

В мировой практике жилплощадь называют доступной, если цена «квадрата» почти такая же, как среднемесячная зарплата граждан, проживающих в том же регионе, где этот «квадрат» возводится. В Москве доход у людей в среднем чуть больше 90 тысяч рублей (Росстат, 2019 г.). Цена первички же в среднем – 200 тысяч рублей за «квадрат», причём не элитной в центре. Иными словами, разница – в 2 раза. В Подмосковье, как и в других больших городах, цифры тоже не равны, а отличаются в 1,5 раза.

Подобная ситуация сложилась ещё в 2000-х, когда были «шальные деньги», и рынок процветал благодаря вливаниям от продажи дорогостоящих энергоресурсов. С 2014 года всё немного изменилось, но цена жилплощади пока ещё намного превышает возможности большинства потенциальных покупателей.

Ипотечное кредитование ситуацию не улучшит, ведь основная масса потенциальных заемщиков не может позволить себе оформить кредит. Основной спрос на ипотеку к данному моменту почти исчерпан. Люди, которые могли взять жильё с помощью ипотечных средств по теперешним ценам, уже взяли его (до запуска реформы проектного финансирования). Остальным нужно ещё собрать сумму на первый взнос, а сделать это сейчас достаточно сложно.

На этом акцентируют внимание и исследователи в записке. По их словам, в первом квартале 2019 года (сравнивая его с первым кварталом 2018) в оформленных новых кредитах с 28% до 40,6% возросла доля ипотек с низким первых взносом (10–20%). Косвенно это говорит о том, что спрос платежеспособного населения на ипотечное кредитование исчерпывается, а само оно распространяется на граждан с меньшим доходом.

Уменьшение ставок на 2–3 п.п., как указано в национальном проекте, не поможет. Особенно на фоне того, что прогнозируется увеличение цен в среднем на 6% каждый год. Тем более, что эксперты ЦБ говорят, что это выше прогнозируемых Министерством экономического развития темпов роста доходов граждан. К слову, эти доходы ещё падают: за I полугодие они уменьшились на 1,3% (Росстат).

Пока объёмы строительства небольшие, низкий доход у большей части населения не мешает удерживать стоимость жилья на высоком уровне. Но если власти ставят цель построить много квартир, чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, доступного ипотечного кредитования будет недостаточно. Придётся поработать ещё и над уменьшением цены «квадрата», говорит О. Репченко.

А чтобы её уменьшить, необходимо создать условия, которые позволят снизить себестоимость строительных работ. Тогда застройщики и сами опустят цены, чтобы увеличить спрос.

Но на данный момент власти перекладывают на девелоперов дополнительные затраты, в том числе реформой 214-Ф3. В самой сфере всё ещё много бюрократии, что превращает её в более зарегулированную.

Жилая недвижимость не станет доступней даже с выгодной ипотекой

Читайте также