Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 2)

14 сентября 2018

В течение последнего года россияне набрали рекордное количество ипотечных кредитов. Этому способствовало довольно существенное снижение ставок по кредитам, государственные программы, направленные на поддержку семей с детьми и снижение ставки Центробанка.

Сегодня ипотеку называют чуть ли не главным фактором, который позволяет рынку недвижимости не сдавать позиции, несмотря на неприятные для застройщиков новшества в законодательстве (отмена долевого строительства).

О возможном ипотечном кризисе громко заговорили совсем недавно. Сделала это Российская гильдия риэлторов. Аналитики гильдии предполагают, что если ипотечные ставки будут снижаться и дальше, как это прогнозируют и обещают чиновники, а доходы страны при этом расти не будут, то следствием станет кризис – аналог ипотечного кризиса в США в 2008 году.

Однако, на такое предположение очень быстро нашли возражения другие эксперты – из аналитического центра ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Представители ведомства уверяют, что ипотечного кризиса россиянам ожидать не стоит, нет никаких к этому предпосылок.

Главный критерий, на который упирают представители ДОМ.РФ – это соотношение темпов выдачи ипотеки и роста «ипотечного портфеля». Первый показатель равен 40 процентам, второй – 20. Большой плюс в том, что в России у ипотечников нет больших долгов. Общий процент по платежам за ипотеку составляет всего около шести процентов во внутреннем валовом продукте. Тогда как в США накануне кризиса в 2008 году эта цифра была равна практически 50 процентам. Доля просроченных платежей также невелика, по сравнению с прошлым годом она даже уменьшилась с 2,5 процентов до двух.

Кроме этого, в России повторения американского кризиса не может быть ещё и потому, что у нас в стране кредиты с первоначальным взносом меньше 20 процентов не могут быть обеспечены ценными бумагами, это запрещено законом. И всё же, что помешает русскому ипотечному кризису случиться, ведь он может «пойти» и другим путём, отличным от американского.

Действительно, если посмотреть на предпосылки, которые привели американцев к ипотечному кризису, вроде бы получается достаточно радужная картина для России, у нас цифры хорошие. Но, статистика в России, скажем мягко, понятие довольно расплывчатое, и по каким-то причинам официальные статистические данные часто не совпадают с реальной жизнью.

Итак, рассмотрим те факторы, которые привели Америку к кризису десять лет назад. Накануне кризиса, в течение пяти лет в США ежегодно примерно на 8 процентов росли цены на жильё, По факту рост цен на недвижимость был выше инфляции.

Наши статисты уверяют, что в России иначе. У нас, говорят они, цены на недвижимость не растут с 2013 года. Вернее растут, конечно, но инфляция выше, чем рост цен на жильё. Тут смотря с чем сравнивать, как говорится. По официальным данным в России инфляция из года в год составляет не более 4 процентов. Но если сравнить цены на те же продукты в магазинах, то каждому станет ясно, где статистика, а где реальность.

Опять же аналитики ДОМ.РФ указывают нам на долю ипотеки в валовом продукте страны. В США накануне кризиса он составлял больше 65 процентов, в России всего 6. Возможно, для чиновников этот показатель понятен, но для большинства рядовых россиян вообще непонятно что такое валовый продукт, и как может какая-то доля повлиять на то будет кризис или нет. Не будем вдаваться в дебри экономики, Допустим, что это действительно позитивный момент.

Ипотеку в США наши аналитики называют высокорисковой, так как большой процент займов в Америке получали люди с плохой кредитной историей, причём многие могли взять ипотечный займ с первоначальным взносом всего в 3 процента. У нас, говорят вышеозначенные эксперты, ситуация иная. Наши банки выдают ипотеку только людям с хорошей кредитной историей, с подтверждением официального дохода, и первоначальный взнос у нас немаленький. Что касается взноса, действительно, он немал, 10-20% от стоимости квартиры – сумма для многих неподъёмная. А вот что касается проверки доходов граждан, то всем известно (конечно, из неофициальных источников), что много-много справок о доходах для банков делают, кто как может. Кто-то просит работодателя завысить сумму зарплаты, кто-то обращается в организации к родственникам и друзьям с просьбой «трудоустроить» и дать справки. Благо, данные справок как следует не проверяют, потому, как все знают, дай доступ к базе Пенсионного фонда, например, и сразу граждан, которые могут позволить себе взять ипотеку, станет в разы меньше. А это, при нынешней государственной политике, никому не нужно.

Про обеспечение кредитов ценными бумагами мы уже сказали. Как вы понимаете, в США оно было, у нас это запрещено законом.

Плюс, в США многие заёмщики платили ипотеку с переменной процентной ставкой. То есть, например, первый год вы платите по одной ставке, более низкой, а затем, эта ставка растёт и платежи становятся выше. У нас в России такого нет, ставка всегда фиксированная, платежи обычно равные. Может ли этот фактор выступать гарантом стабильности? Скорее он говорит о том, что в Америке банки создавали условия для удобства заёмщиков, в расчёте на то, что со временем люди богатеют, их повышают в должности и зарплата у них становится больше. У нас в стране, конечно, с этим гораздо сложнее. Одним словом, доводы аналитиков ДОМ.РФ можно назвать не очень убедительными. И не лишним будет вспомнить об основной причине ипотечного кризиса в США: к 2008 году в Америке цены на жильё перестали расти, а ипотечные ставки выросли. То есть квартиры, взятые в ипотеку стали стоить гораздо дешевле, чем составлял долг по ипотеке. А рефинансирование этих кредитов стало невозможным. И где гарантии, что такая ситуация не может повториться в России? Конечно, утешением может послужить тот факт, что ипотечные ставки не повышаются, несмотря на санкции и колебания курса рубля к доллару. Однако, и снижаться они перестали. Что будет с ними дальше, можно только предполагать.

Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 2)

Читайте также