"Вторичка" набирает обороты

24 декабря 2018

Цены на вторичное жилье в Москве в уходящем году показали значительную положительную динамику. "Вторичка" дорожает благодаря снижению ставок по ипотеке, стремительному увеличению спроса и открытию новых станций метро. При этом на рынке наблюдается тенденция к дефициту предложения, а продавцы менее охотно идут на уступки и всё реже предлагают скидки. Эксперты рассказали "Интерфаксу" о том, как чувствует себя столичный рынок "вторички" и чего ждать от него в следующем году.

Цены растут

Начало 2018 года на столичном рынке вторичного жилья ознаменовалось стагнацией цен, однако ситуация изменилась во второй половине года, когда произошел заметный скачок цен, в среднем на 10-15%.

"Если в начале этого года средняя стоимость квадратного метра была равна 178,1 тыс. рублей, то к текущему моменту она увеличилась на 10%, и достигла 196,9 тыс. рублей", — рассказал "Интерфаксу" директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Значительное увеличение цен на вторичное жилье констатирует и директор офиса продаж вторичной недвижимости "Est-a-Tet" Юлия Дымова. По ее словам, летом стоимость квартир выросла примерно на 10-15%, при этом наибольший прирост цен произошел в районах Тушино, Речного вокзала, Савеловского, а также вблизи новых станций метро.

Несколько другие данные приводит С.Шлома. По его информации, в топ-3 районов с наибольшим ростом цен на "вторичку" по итогам года вошли Очаково-Матвеевское, Внуково, Некрасовка. Стоимость жилья там увеличилась на 16-28%.

По мнению управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, основной причиной подорожания квартир стало снижение ставок по ипотеке, которое привело к значительному увеличению спроса.

"Когда банковские предложения достигли среднего уровня 9-9,5% годовых, многие небогатые москвичи и жители города из других регионов, которые долгие годы откладывали решение жилищного вопроса, предпочли взять кредит и отказаться от аренды. В основном речь идет о людях с невысокими сбережениями, поэтому их интересовали самые доступные варианты, которые может предложить столичный рынок готового жилья — панельные здания советской эпохи на юге, юго-востоке, в меньшей степени — востоке и северо-востоке Москвы", — рассказала "Интерфаксу" М.Литинецкая.

Кроме того, весомой причиной подорожания вторичных квартир эксперты называют быстрое вымывание самого доступного предложения, в результате чего в экспозиции остаются более дорогие варианты.

"Например, в третьем квартале в СЗАО средняя стоимость предложения увеличилась более чем на 13% — значит, здесь быстрее всего таяли объёмы недорогих квартир. В остальных округах эта цифра составила в среднем 10-11%", — сообщила "Интерфаксу" руководитель центрального отделения городской недвижимости "НДВ-Супермаркет недвижимости" Светлана Жукова.

"Вторичка" нарасхват

Несмотря на удорожание, вторичные квартиры в уходящем году пользовались активным спросом. Аналитики отмечают, что по уровню спроса текущий год оказался гораздо удачнее предыдущего. По данным "Инком-Недвижимость", во все месяцы 2018 года, кроме июля, количество совершенных сделок с внесенным авансом, оказалось выше, чем за аналогичные периоды 2017 года.

"Уже по итогам 10 месяцев 2018 года количество сделок на вторичном рынке Москвы было практически сопоставимо с результатами полного 2017 года. По итогам 10 месяцев 2018 года по данным Росреестра было зарегистрировано на 27% больше прав на жилые помещения по договорам купли-продажи и мены", — отметила управляющий партнер компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.

В результате увеличивающейся активности покупателей, в сегменте наиболее доступного вторичного жилья усиливается тенденция к дефициту бюджетных лотов, отмечает С.Шлома.

"Это привело к тому, что покупатели и продавцы здесь поменялись ролями: "командуют парадом" теперь вторые, тогда как первые больше не могут себе позволить долго ходить на просмотры и затягивать принятие решения о приобретении того или иного объекта", — подчеркнул он.

Эксперты констатируют, что за счет увеличившегося спроса продавцы стали менее охотно идти на дисконт. При этом всё реже владельцы жилья готовы давать скидки на квартиры эконом-класса.

Согласно статистике аналитического центра "Инком-Недвижимость", доля сделок со скидкой на вторичном рынке столицы за год сократилась с 84% до 71%. Уменьшился и сам размер скидки — с 8,3% до 5,3%. При этом в условиях растущего спроса и более адекватного ценообразования в этом году увеличился объем сделок с превышением первоначальной цены предложения.

В свою очередь, "Est-a-Tet" сообщает, что ближе к Новому году продавцы стали несколько "лояльнее", и на этапе согласования стоимости готовы незначительно снизить цену — дисконт составляет примерно 5%.

Что предлагают

По словам аналитиков, основной товарооборот на вторичном рынке в этом году происходил в сегменте "масс-маркет", то есть в ценовой категории до 10 млн рублей.

"Те же лоты, которые стоят более 15 млн рублей, не вызывают интереса у потребителей и зачастую "застревают" в экспозиции", — отметили в "Инком-Недвижимость".

По данным компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости", в 2018 году лучше всего продавались квартиры в панельных домах с кухнями площадью от 7,8 до 10 кв.м. Эта категория домов являлась наиболее привлекательной в соотношении "цена/удобство планировок". Второе место занимают квартиры в панельных домах с кухнями до 8 кв.м, продажи которых увеличились в период кризиса в связи с меньшей стоимостью.

"Однако с мая 2018 года, когда вновь начал расти курс валют, мы наблюдаем увеличение в структуре продаж квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах — одна из наиболее дорогих категорий домов и с минимальной степенью износа. В первую очередь, это связано с вложением сбережений в условиях валютной неопределенности ", — комментирует М.Толстик.

По ее словам, если в январе-апреле 2018 года доля квартир в таких домах составляла 9% в структуре продаж, то с мая — уже 13%.

В компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" отметили, что в первой половине года собственники активно выводили в продажу квартиры в домах, участвующих в программе реновации. По словам С.Жуковой, спрос на дома под расселение был довольно высоким, в связи с чем были востребованы даже отдельные комнаты, выставленные на продажу. Она подчеркнула, что вторая половина года ознаменовалась высоким спросом на свежую "вторичку", построенную два-три года назад в домах комфорт-класса, преимущественно в районах у МКАД.

В целом эксперты отмечают, что на фоне мощного спроса объем предложений на вторичном рынке жилья резко сокращается. Как рассказали "Интерфаксу" в компании "Метриум", общее количество выставленных на продажу квартир сократилось за год примерно на 15%.

В компании "НДВ — Супермаркет недвижимости" считают, что по мере исчерпания доступных квартир они становятся всё более востребованными, и владельцы, год-два назад отозвавшие свои предложения, смелее возвращают их на рынок.

Быстро или дорого

Эксперты отмечают, что недорогие квартиры уходят с рынка довольно быстро, самые востребованные лоты не задерживаются в экспозиции больше двух недель. По данным "НДВ- Супермаркет недвижимости", в среднем по рынку срок экспозиции составляет сейчас от 1 до 4 месяцев. Низколиквидные лоты по-прежнему ждут покупателя по полгода и дольше, их собственники вынуждены либо откладывать продажу, либо демпинговать.

В "Инком-Недвижимость" констатируют, что в целом за год средний срок экспозиции заметно сократился. Если в ноябре 2017 года он был равен 75 дням, то сейчас составляет 57 дней, то есть показатель уменьшился на 24%. Квартиры стоимостью до 5 млн рублей находятся в экспозиции не более 18 дней, объекты в категории "от 5 до 10 млн рублей" уходят с рынка в среднем за 36 дней, в категории "от 10 до 15 млн рублей" — за 69 дней. Квартиры стоимостью 15 млн рублей и более продаются в среднем за 164 дня.

Специалисты солидарны во мнении, что чем адекватнее первоначально назначенная цена, тем быстрее объект уходил с рынка. По данным "Миэль-Сеть офисов недвижимости", подобные квартиры могут быть проданы даже за один день.

Чего ждать

Эксперты рынка недвижимости считают, что в следующем году цены на вторичное жилье в столице снижаться также не будут. Скорее возможен их годовой рост в пределах инфляции, темпы которой могут увеличиться за счет роста налогов.

В компании "Метриум" отмечают, что к середине следующего года ставки по жилищным кредитам могут повыситься до 10-10,5% годовых, что приведет к снижению числа покупателей. Закономерно претерпит изменение и ценовая политика владельцев квартир, хотя на первом этапе это выразится в готовности торговаться и давать скидки.

Отчасти разделяют такую позицию и в компании "Миэль", отмечая, что дальнейшее развитие событий на вторичном рынке зависит от динамики ипотечной ставки, реальных доходов населения и макроэкономической ситуации в стране. При этом, по мнению М.Толстик, если средняя ставка по ипотеке не превысит 10,5% годовых, то количество сделок на рынке столицы будет примерно сравнимо с показателем 2018 года.

По оценкам "Инком-Недвижимости", конкуренция между первичным и вторичным рынками жилья продолжится в 2019 году, однако из-за опасений с недостроем вторичные квартиры будут пользоваться все большим спросом среди потенциальных покупателей новостроек.

"Опасения потенциальных покупателей относительно дестабилизации на рынке новостроек привело к тому, что не менее 10% из них уже переходят на "вторичку"", — отмечает С.Шлома.

В компании "НДВ — Супермаркет недвижимости" пояснили, что ценовую политику на рынке недвижимости будут диктовать новостройки. По мнению С.Жуковой, в 2019 году цены на них, скорее всего, не упадут даже при условии вывода в продажу огромных объёмов. По старым правилам долевого строительства, в 2019 году квартиры в новостройках будут скупать инвесторы на ранних этапах готовности. Это принципиально другая категория покупателей столичной недвижимости, для которой вложения во "вторичку" неинтересны.

С.Жуковой отмечает, что доступные предложения вторичных квартир постепенно исчерпываются. Это приведет к тому, что в 2019 году в игру вступят собственники более дорогих, престижных квартир, которые будут или снижать цены в погоне за собственником, или отзывать предложения до лучших времён.

В компании "Est-a-Tet" предполагают, что первый квартал 2019 года не принесет ценовых колебаний на вторичной рынок, однако летом, во время сезона отпусков, цены могут снизиться в среднем на 2-3%.

Окно в реновацию

Эксперты отмечают, что столичная программа реновации жилого фонда пока не оказывает заметного влияния на вторичный рынок жилья Москвы, поскольку ее объемы еще не столь существенны. Вместе с тем квартиры в домах под расселение с завидной регулярностью вызывают интерес у покупателей.

В частности, С.Жукова рассказала, что в первой половине 2018 года наблюдался активный спрос на дома под расселение. По ее словам, за полтора года действия программы собственники взвинтили цены на "обречённые" квартиры на 15-20%, и это не остудило спрос на них.

"Дальше всё будет зависеть от инфоповодов столичных властей — наверняка на фоне очередного заявления о строительстве нового дома для переселенцев в том или ином районе будет повышаться интерес покупателей к квартирам под реновацию в этой локации", — подчеркнула она.

Несколько другие данные привели в компании "Инком", отметив, что квартиры в устаревших пятиэтажках не пользуются большим спросом у покупателей из-за их потребительских характеристик. При этом их покупка с целью получения более качественного жилья представляется покупателям сомнительной, поскольку сроки по переселению некоторых пятиэтажек могут быть растянуты на несколько лет.

В свою очередь, в компании "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" отмечают, что объем предложения подобного жилья пока носит штучный характер, и составляет небольшую долю в сфере продаж. М.Толстик подчеркнула, что такие квартиры обычно продают люди, которых что-то не устраивает, например, транспортная доступность или инфраструктура.

"Когда будет строиться больше этих домов, объем предложения естественным образом увеличится", — заключила она.