Вместе веселее. Почему россияне до сих пор живут в коммунальных квартирах

15 ноября 2018

Потолки три метра, двери с бронзовыми ручками, парадный и черный входы — остатки былого великолепия до сих пор можно встретить в московских коммунальных квартирах. Но часто дорогой паркет закрыт дырявым линолеумом, сантехника ржавая, а с потолка сыплется штукатурка. Для многих коммуналок 50 лет без ремонта — обычное дело. Хуже всего, что жильцы часто оказываются ее заложниками — из такой квартиры трудно съехать, ведь надо как-то умудриться продать свою комнату.

Наследие СССР

Многие москвичи помнят, как после приватизации новые русские выкупали и расселяли коммуналки в центре Москвы. «Все самые ликвидные коммунальные квартиры были расселены в 1990-2000-х годах, — вспоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». — Если в 90-х коммунальные квартиры занимали 30 процентов экспозиции на рынке "вторички" столицы, то к 2008 году их доля уменьшилась до 10 процентов, к 2013-му — до пяти процентов. Впоследствии она сократилась еще больше, и сейчас остались в основном неликвидные лоты».

Настоящая коммунальная квартира — это та, где собственники имеют разные лицевые счета, по которым платят за ЖКУ, а доли выделены в натуре. Некоторые коммуналки дожили до наших дней еще со времен СССР. Хотя и сейчас обычная квартира может превратиться в коммунальную — когда супруги, например, разводятся и становятся чужими людьми.

«Сегодня в Москве коммунальные квартиры в основном расположены в хрущевках и домах сталинского периода, чаще пяти- и девятиэтажных, — рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья». — Встречаются как приватизированные, так и неприватизированные коммуналки. Бывает частичная приватизация, когда несколько комнат оформлены в собственность, а остальные нет. В таких квартирах нередко имеются неотремонтированные места общего пользования. При этом комнаты, в которых проживают жильцы, могут находиться в очень хорошем состоянии. А бывает и наоборот».

Клошары и графиня

Иногда встречаются совершенно нестандартные московские коммуналки. Жители одной такой квартиры неожиданно для себя оказались обитателями элитного дома, после того как в начале 2000-х практически все жилье в нем раскупили богатые люди. Осталась одна нерасселенная квартира. Собственники комнат уже и не надеются, что их когда-нибудь «выкупят». Живут в своем роскошном подъезде, встречаются в лифте с соседями, среди которых есть и знаменитости.

«Насколько я знаю, действительно, еще остались коммунальные квартиры, расположенные в дорогих центральных районах, но это единичные случаи, — говорит Дмитрий Таганов. — Комнаты в их составе не пользуются спросом у покупателей, так как стоит такое жилье из-за престижности локации дорого в сравнении с такими же объектами в более бюджетных районах, а экспонируются они по большей части в устаревших домах, и никто не хочет переплачивать».

Иногда соседями в коммунальных квартирах оказываются люди из разных социальных слоев — почти как в фильме «Покровские ворота». Среди жителей коммуналок есть и бывшие сотрудники московских заводов, и представители столичной интеллигенции или богемы — тоже, как правило, из «бывших».

«Помню случай, расселяли мы коммуналки по адресу Фролов переулок — бывший доходный дом страхового общества "Россия". Само здание — портрет эпохи. И жильцы — один другого колоритнее, — вспоминает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Среди старожилов была одна сильно пожилая дама по прозвищу Графиня — двоюродная племянница Шаляпина. Часто рассказывала, как и что ела в ресторанах: "Как вы в них сейчас питаетесь? Там же все такое невкусное…" В ее комнате жило 18 кошек. Когда уже после расселения затеяли ремонт, выяснилось, что кошачий дух въелся даже в паркет! Его заменили, но запах все равно не ушел. Оказывается, пропитались даже деревянные перекрытия — а их куда денешь? Продав комнату, дама со своими подопечными переехала в хорошую двухкомнатную квартиру на Красных Воротах. Через некоторое время позвонила и пожаловалась: "Боже мой! Куда вы меня переселили?! Выхожу я сегодня утром в парадное (так она называла подъезд), и что я вижу?! Клошары пьют свое ужасное вино и смотрят на меня своими злыми глазами! И вы поселили меня в такой дом — какое бессердечие!"».

Какие и сколько?

Коммунальные квартиры в дорогих домах — это не редкость. Как отмечает Александр Лунин, большое количество таких объектов находится в Центральном административном округе — на Тверской улице и одноименном бульваре, на Арбате и Новом Арбате, в Хамовниках. В этих местах много коммунальных квартир, которые стоят не менее 20 миллионов рублей.

«Например, недавно за 32 миллиона рублей продавалась как раз такая квартира — на Гоголевском бульваре», — вспоминает эксперт. По его данным, стоимость комнат в московских коммунальных квартирах сейчас составляет от двух до шести миллионов рублей. Диапазон цен на квартиры гораздо шире — от 5 миллионов до 200-250 миллионов рублей. Цены зависят от района, площади и качества ремонта. В центре Москвы встречаются и особняки, которые тоже можно назвать коммунальной недвижимостью, потому что их продают две и более семей, владеющих долями.

Как сообщила Ольга Тихонова, руководитель одного из отделений «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самая дешевое предложение на «коммунальном» рынке — комната стоимостью 1,2 миллиона рублей и площадью 13,5 метра. Она расположена в трехкомнатной квартире на девятом этаже 12-этажного блочного дома в районе Бирюлево Восточное. А на Большой Дмитровке комната площадью 25 квадратных метров предлагается уже за 18,3 миллиона рублей, она является частью шестикомнатной квартиры на втором этаже пятиэтажного дома 1912 года постройки.

Попробуй продай

В коммуналках соседям приходится как-то уживаться друг с другом. Иногда отношения натянутые, иногда жильцы дружат. «Во многих коммуналках люди поддерживают добрососедские отношения. Недавно мы покупали комнату в восьмикомнатной коммунальной квартире в Сокольниках: все соседи очень приятные люди, практические с детства дружат. Две комнаты сдаются. Места общего пользования в идеальном состоянии. Хотя казалось бы — дом под снос», — рассказывает Александр Лунин.

Когда соседи не ладят, выходом может стать продажа доли. Но это не так просто сделать: комнаты в коммунальных квартирах продаются плохо, что подтверждают риелторы.

«Если брать ЦАО и сравнивать с количеством квартир коммунального заселения, продаваемых в 90-х годах, то сейчас из них осталось около десяти процентов. Не продаются они по разным причинам. Иногда бывает так, что одна-две комнаты заперты, и их владельцев найти невозможно. Бывает и такое, что в квартире проживают откровенно асоциальные элементы. И тогда невозможно не только продать квартиру, но и просто находиться в ней. Конечно, проживание на одной жилплощади совершенно разных людей — это сложно: проблемы бытового характера, споры о поддержании чистоты и так далее», — говорит Ольга Тихонова.

По ее словам, сделки в коммуналках иногда невозможны потому, что кто-то из собственников — часто уже очень пожилые люди — не хочет ничего менять в своей жизни. А если соседи отказываются продавать свою комнату, расселить квартиру невозможно. «Кроме того, мы сталкивались с ситуациями, когда хозяева сдают одну-две комнаты в коммунальной квартире в центре, а сами снимают на эти деньги жилье в спальном районе. Когда это становится образом жизни, уже нет смысла что-то менять», — добавляет эксперт.

Реновацию переживут

Московские власти пообещали, что в домах, которые расселят по программе реновации, все жители коммуналок получат отдельные квартиры. Но даже после этого коммуналки вряд ли окончательно исчезнут с рынка вторичного жилья. Хотя некоторые эксперты считают их вымирающим видом.

«Это динозавры рынка столичной недвижимости, и я предполагаю, что через какое-то время коммуналки исчезнут, так сказать, эволюционным путем. Какие-то дома будут снесены из-за того, что они перешли в категорию ветхого жилья. А какие-то коммунальные квартиры будут выкуплены. Жить в коммуналках в основном остаются пожилые люди, которые привыкли к этому месту и отказываются менять его. Однако вряд ли их наследники, представители молодого поколения, с другими приоритетами в плане выбора жилья, будут жить в комнатах коммунальных квартир — скорее всего, они продадут их», — говорит Дмитрий Таганов.

«Со временем дома ветшают, люди не вечны, наследство продается, программа реновации действует. Однако, на мой взгляд, пройдет еще немало лет, прежде чем понятие "коммунальная квартира" станет частью истории», — уверен Александр Лунин.

«Люди всегда будут разводиться, наследовать недвижимость, и иногда разделение лицевых счетов и превращение объекта в квартиру коммунального заселения — единственно возможный для семьи вариант», — добавляет Ольга Тихонова.