Успеть до "революции"

17 декабря 2018

Рынок новостроек Москвы развивался в 2018 году с оглядкой на законодательные "новинки", вступившие и вступающие в силу в ближайшие три года. Пока перемены оказывают на отрасль "подстегивающий" эффект. В уходящем году рынок даже прибавил по объемам строительства и числу сделок. Однако вопрос, что будет дальше, остается открытым.

Не убьет, а сделает сильнее

На прошедшем в декабре Рождественском саммите заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров процитировал девелоперам знаменитую фразу Ницше "Что не убивает нас, делает нас сильнее".

"Нововведения как раз сделают вас сильнее, потенциал для этого есть. Девелоперы на рынке в любом случае останутся. Судя по выданному объему разрешений на строительство, их останется много", – подчеркнул он.

Перемены – это неизвестный путь, поэтому к ним нужно готовиться заранее, отмечают в свою очередь в Sezar Group.

"Девелоперы стремятся вывести максимальное количество проектов, создав себе возможность как можно дольше работать по понятным правилам, покупатели – решить квартирный вопрос "до революции"", – рассказала "Интерфаксу Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

В группе ЛСР даже заметили возросшую покупательскую активность и объясняют тренд ожидаемым ростом цен в связи с законодательными новеллами, а также корректировкой ипотечных ставок в приятную для покупателей сторону. "Вероятно, на фоне этих событий инвестиции в недвижимость становятся для граждан одним из способов фиксации и приумножения сбережений", – отмечают в пресс-службе группы.

"2018 — год рекордных продаж, вызванных ожиданиями покупателей удорожания ипотеки и повышения цен на недвижимость на фоне законодательных изменений и ухода части застройщиков", — соглашается коммерческий директор ГК "Колди" Елена Орешкина.

Законодательная трансформация провоцирует рост конкуренции во всех сегментах первичного рынка, добавляет генеральный директор группы "Эталон" Дмитрий Кашинский.

"Конкурировать только ценой становится все сложнее. На решение о покупке все больше влияют продуктовые характеристики объекта – качество строительства, архитектура и дизайн мест общего пользования, придомовой территории, инфраструктура", — пояснил эксперт.

Новостройки в массы

Массовый сегмент оказался самым активным в уходящем году. По данным "Инком-Недвижимость", на столичном рынке (включая ТиНАО) появилось около 85 проектов эконом и комфорт класса.

"В общем это 3,5 млн кв.м, но в реальности квартиры в проектах выводят на рынок небольшими партиями. По сравнению с показателями прошлого года объем предложения увеличился на одну треть", – пояснил руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.

Он уточнил, что цены в среднем по московскому рынку выросли на 15%.

Генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова в свою очередь отметила, что самая высокая ценовая динамика наблюдалась в экономклассе – на 8,4%. "По итогам последнего квартала средняя цена кв.м для экономкласса составила 120,6 тыс. рублей, комфорт-класса – 155,2 тыс. рублей. При этом средняя цена квартиры в экономклассе – 8,2 млн рублей, в комфорт-классе – 9,5 млн рублей", – сказала она.

Несмотря на рост цен, спрос шел по нарастающей. В частности, в "новой" Москве объем продаж квартир в новостройках комфорт-класса с начала года вырос на 35%, сообщили в ГК "А101". Здесь отметили слабую выраженность сезонных колебаний спроса.

"Даже в традиционно "вялые" январь-февраль и летние месяцы продажи оставались высокими. А если говорить про осенний high season, то в этом октябре уровень продаж был на 20% выше, чем в прошлом, а в ноябре – на 25%. Активность покупателей в конце года будет во многом зависеть от колебаний ипотечной ставки, но я не жду резкого роста или падения спроса", — прокомментировал "Интерфаксу" директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

По итогам 2018 года в массовом сегменте новостроек может быть заключено около 82 тыс. сделок, что в полтора раза больше прошлогоднего показателя, прогнозируют в "Инком-Недвижимость".

Бизнес-класс не стареет

В 2018 году столичный рынок новостроек бизнес-класса пополнили примерно 16 проектов, рассказали в компании "Метриум".

"В аналогичный период прошлого года стартовали продажи в 20 жилых комплексах. Однако нужно учесть, что в 2017 году появилось немало небольших по масштабу ЖК. Поэтому в целом можно сказать, что девелоперская активность сохранилась на уровне прошлого года", — прокомментировала управляющий партнер компании Мария Литинецкая.

К настоящему моменту средняя стоимость "квадрата" в новостройках бизнес-класса составляет 311 тыс. рублей, сообщили в Savills в России. За год цены подросли на 2%. Средние бюджеты сделок за год практически не изменились (в районе 19 млн рублей).

Расширение географии реализации проектов способствует притоку новых клиентов, которые "привязаны" к своим районам и не хотят их менять. Кроме того, произошла смена поколений среди покупателей, заметили в ЛСР. В группе отмечают, что средний возраст покупателей жилья бизнес-класса в Москве составляет 25-40 лет. И такие клиенты охотно пользуются ипотекой.

"По итогам 11 месяцев мы видим, что в бизнес-классе доля ипотечных сделок выросла до 40%, в то время как стабильный показатель по рынку – 25-30%", — рассказала О.Барабанова.

Элитный год

Уходящий ход превзошел ожидания по выводу новых элитных проектов, рассказали "Интерфаксу" эксперты.

"Продажи стартовали в 21 элитных домах (в прошлом году – в 12). Это абсолютный рекорд за последние пять лет и один из лучших результатов за всю историю рынка с конца 90-х годов", – отмечает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Интересно, что 14 из 21 новых проектов – клубные дома с количеством квартир менее 50. Еще одна тенденция – резкое увеличение доли проектов реконструкции исторических зданий.

"Популярность реконструкции связана с возможностью создать в историческом центре проекты с уникальными фасадами, высокими потолками, огромными окнами. Многие покупатели хотят именно такое жилье – комфортное, не имеющее аналогов", – объясняет Д.Халин.

Как и в других сегментах, цены на столичную "элитку" в 2018 году продолжили рост. По данным Knight Frank, на жилье премиум-класса цены в среднем увеличились на 3% до 578 тыс. рублей за кв.м, в классе элит – на 16% до 980 тыс. рублей.

"В 2018 году бюджет наиболее высокобюджетных сделок превысил 490 млн рублей. Самый дорогой лот, площадью более 360 кв.м, был приобретен в Тверском районе почти за 491 млн рублей. Также за 490 млн рублей был куплен двухуровневый пентхаус площадью около 350 кв.м в районе Арбата. На третьем месте – лот площадью более 270 кв.м, приобретенный за 437 млн рублей также в районе Арбата", — рассказала "Интерфаксу" директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Интересно, что "ипотечный" тренд охватил и покупателей столичной "элитки". Как пояснил генеральный директор ЗАО "Башня Федерация" Михаил Смирнов, состоятельным клиентам умеренные ставки по ипотеке позволяют не вынимать из бизнеса деньги на покупку жилья.

Стагнация как послевкусие

Прирост предложения, причем во всех сегментах, ожидается и в следующем году, прогнозирует Наталья Шаталина, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки". Однако в целом 2019 год обещает быть непростым.

"На рынок будут выводиться проекты, разрешения на которые получены в первом полугодии 2018 года. В то же время основной драйвер высокого спроса – ипотека, за счет повышения ставок уже не будет оказывать такую поддержку рынку. Это окажет отрицательное влияние на спрос на фоне непростой экономической ситуации (повышение налоговой нагрузки, цен на топливо и т.д.) ", — считает эксперт.

В компании "Инком-Недвижимость" считают, что в свете отказа от "долевки" к осени 2019 года проблемы застройщиков усугубятся.

"После полного отказа от ДДУ, возможно, со второй половины или в конце года, начнут снижаться темпы вывода. Рынок будет поддерживаться в основном объемами, выводимыми в уже существующих проектах (новые очереди в ЖК), или в будущих проектах, на строительство которых застройщики получили разрешение ранее. Есть также предпосылки для возникновения нового витка экономического кризиса ближе к концу 2019 года. И если к этому добавятся проблемы застройщиков, первичному рынку придется непросто", — говорит Д.Таганов.