Спрос растет, но только на самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2018 года

31 июля 2018

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июл 18 Июн 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 167 335 +0,3%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 665 -0,6%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 283 -0,1%

Опасения за судьбу ипотеки и долевого строительства простимулировали спрос на вторичное жилье в июле. Однако мини-ажиотаж коснулся только наиболее дешевых предложений, а цены на дорогое жилье продолжают ползти вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, на фоне колебаний курсов валют долларовый индекс стоимости жилья в Москве в июле потерял 0,6% и продолжает топтаться чуть ниже отметки $2 700 за квадратный метр. Рублевый индекс, наоборот, прибавил 0,3% и колеблется чуть выше 167 000 руб. за метр.

Примечательно, что рынок тянут вверх только дешевые сегменты: рассчитываемый www.irn.ru индекс дешевого жилья за месяц вырос на 1,5%, тогда как индекс дорогого снизился на 1%. О росте цен на недорогие квартиры речи не идет - средняя стоимость метра увеличивается благодаря уходу с рынка наиболее дешевых предложений. Наибольшим спросом пользуются пятиэтажки, интерес к которым поддерживается в том числе активным освещением в СМИ программы реновации: панельные хрущевки в июле подорожали на 1,3%, более комфортные кирпичные – на 2,1%. Небольшой плюс показали и квартиры в современных панельных домах – это наиболее качественное предложение из дешевых.

При этом, как уже было сказано выше, все дорогие сегменты в июле ушли в минус: сталинки просели на 2,3%, современный монолит-кирпич – на 1,7%. Основная причина ценовой коррекции – снятие с продаж наиболее переоцененных предложений.

Динамика цен в разрезе комнатности отражает вышеописанные тенденции: в плюсе недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, в минусе – дорогие трех- и многокомнатные.

Что касается изменения стоимости жилья в разрезе географии, то большинство округов по итогам июля оказались в плюсе за счет вымывания наиболее дешевых предложений.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 18 Июн 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 137 259 +1,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 141 843 0,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 155 845 +0,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 724 +2,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 180 772 -2,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 201 305 -1,7%

Все панельные и блочные дома 144 982 +0,7%
Все монолитные и кирпичные дома 179 600 -0,8%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 18 Июн 18

Однокомнатные квартиры 158 670 +2,0%
Двухкомнатные квартиры 163 191 +0,9%
Трехкомнатные квартиры 161 559 -0,9%
Многокомнатные квартиры 189 312 -2,1%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 18 Июн 18

Центральный округ 289 839 -0,9%
Северный округ 163 128 +2,0%
Северо-Восточный округ 144 605 -0,8%
Восточный округ 153 836 +1,2%
Юго-Восточный округ 134 622 +0,9%
Южный округ 142 219 +0,1%
Юго-Западный округ 198 919 0,0%
Западный округ 184 979 +0,7%
Северо-Западный округ 171 793 +2,4%
Все районы за МКАД 122 566 +0,6%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июл 18 Июн 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
275 523 -1,0%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
115 157 +1,5%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,39 -2,4%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июл 18 Июн 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,3 %/мес. +0,8%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
-3,5 б.деп. -0,6 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Активизация спроса на рынке вторичного жилья в июле, по-видимому, связана с изменением законодательства о долевом строительстве - см. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля». Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ не всегда понятны покупателям, более того – многие застройщики под предлогом этих изменений повысили цены с 1 июля, что, естественно, заставило часть потенциальных покупателей переориентироваться на «вторичку». Банкротство одного из крупнейших девелоперов московского региона – Urban Group – также способствует перетоку спроса с первичного на вторичный рынок.

Еще одна причина увеличения спроса на жилье - изменение ситуации на ипотечном рынке. В течение длительно времени ипотечные ставки падали вслед за ключевой ставкой Центрального банка. Однако из-за ухудшения макроэкономических показателей и роста инфляционных ожиданий в связи с увеличением НДС с 2019 г. Банк России приостановил снижение ключевой ставки, поэтому многие покупатели закономерно решили, что ипотека дешеветь уже не будет и наступил наиболее выгодный момент для покупки квартиры.

Как долго продлиться оживление на вторичном рынке, зависит именно от динамики ипотечных ставок, снижение которых в предыдущие месяцы являлось главным драйвером спроса на «вторичку» (см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок»). Таким образом, решающее значение для рынка недвижимости имеет политика ЦБ в отношении ключевой ставки. Если, как обещает сам ЦБ, ключевая ставка останется на нынешнем уровне по крайнем мере до конца года, активизация покупателей в ближайшие месяцы сойдет на нет, так как при нынешнем уровне ипотечных ставок и цен на квартиры платёжеспособный спрос остается крайне ограниченным. В противном случае он бы распространялся и на что-то кроме самых дешевых предложений.

Спрос растет, но только на самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2018 года

Читайте также