Содержание недвижимости в Мексике

28 февраля 2019

Какие обязанности появляются у владельцев недвижимости в Мексике? Сколько уйдёт на налоги и сборы? Во сколько будут обходиться коммунальные платежи, услуги управляющей компании? Сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду и сколько придётся на это потратить? Ответы на эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Мексике читайте в нашем материале.

Как и во многих странах мира, содержание недвижимости в Мексике складывается из нескольких составляющих. Это затраты на коммунальные услуги и управление, а также налоги.

Налог на покупку недвижимости будущий иностранный собственник платит при заключении сделки, налог на недвижимость – во время владения объектом. При продаже он же выплачивает налог на прирост капитала. А подоходный вносит только тот, кто сдаёт своё жильё в аренду.

Налоги для владельцев недвижимости

При покупке мексиканской недвижимости будущему собственнику придётся заплатить налог на смену владельца. Его величина составляет 2% от заявленной оценочной стоимости объекта.

В дальнейшем собственника ждут ещё ежегодные налоги. Для иностранцев льготы не предусмотрены.

Ежегодный налог на владение недвижимостью в Мексике (predial)

Ежегодная ставка – 0,12% от кадастровой стоимости объекта. Например, за 99-метровую меблированную квартиру стоимостью $176 тыс., расположенную в Канкуне в жилом комплексе с отельной инфраструктурой, нужно будет делать $211 налоговых отчислений в год.

Ежегодное обслуживание банковского траста

При покупке недвижимости для иностранных граждан установлено лишь одно ограничение. Им запрещено напрямую приобретать объекты и землю, находящиеся в прибрежной зоне – 50 км от береговой линии, а также в пределах 100 км от государственной границы (на севере с США и на юге с Гватемалой и Белизом).

Покупка недвижимости внутри этих зон возможна только через регистрацию банковского траста (fideicomiso) или мексиканской компании.

Если инвесторы покупают только один объект в «особой зоне» и только для себя, то его проще оформить через банковский траст. Он открывается на срок 50 лет, по истечении которого продлевается. Стоимость оформления варьируется в зависимости от прейскуранта банка, но обойдётся в сумму не более $1,5 тыс. Плата за ежегодное обслуживание траста составляет около $500 за каждый объект.

Банковский траст – это своего рода доверенность, которая даёт право управлять имуществом. Доверительная собственность на недвижимость в Мексике не является активом банка, а только собственностью покупателя.

Траст оформляется на каждый отдельный объект недвижимости. Поэтому крупным пакетным инвесторам, которые покупают не один объект, а сразу несколько, рекомендуется оформлять недвижимость на мексиканскую корпорацию.

Процесс регистрации компании на иностранных владельцев проходит быстро и безо всяких ограничений. Есть только несколько условий:

- в корпорации должно быть минимум два учредителя, которые не должны являться гражданами Мексики;
- один из учредителей должен быть управляющим партнёром и иметь визу на проживание в стране;
- необходимо ежемесячно сдавать отчёты о доходах и расходах в казначейство страны. Их можно составлять самому либо доверить местному бухгалтеру, чьи услуги будут обходиться от $100 в месяц в зависимости от количества объектов, зарегистрированных на компанию.

Открыть компанию в Мексике иностранцу помогает нотариус. Стоимость его услуг в части подготовки уставных документов и регистрации юрлица составляет от $1,5 тыс.

Средний размер ежегодных налогов

В примере – типичные налоги на 100-метровую квартиру на морском курорте стоимостью $100 тыс.

Вид налога Величина платежа
Ежегодный налог на недвижимость $120
Плата за ежегодное обслуживание банковского траста $500
Итого в год $620

Коммунальные услуги

Владельцы квартир ежемесячно делают взносы за кондоминиум и оплачивают коммунальные услуги. Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения, а также от объемов потребления электричества, воды, газа.

В случае владения частным домом, который расположен вне комплекса вилл, «коммуналка» будет складываться из платежей за электричество, газ, воду по счётчикам, плюс за интернет и телефон.

Плата за содержание дома

Все собственники квартир оплачивают счёт за содержание кондоминиума и поддержание его инфраструктуры в хорошем состоянии.

Общедомовые взносы включают:

- плату за уборку подъезда и прилегающей к дому территории;
- обслуживание бассейна, спортивного зала и лифта;
- охрану;
- парковку;
- вывоз мусора;
- свет в местах общего пользования.

Месячная стоимость обслуживания дома в разы отличается от расценок на аналогичные объекты в США. В среднем плата за кондоминиум в Канкуне составляет $100-150 в месяц. По американским и европейским меркам это совсем немного. И это одна из причин, почему местная недвижимость так популярна среди американцев и канадцев.

Электричество

В каждом городе, более того – в разных районах одного населённого пункта действуют свои тарифы. Связано это с тем, что ставка на электричество никак не регулируется правительством страны. Это даёт повод многим компаниям-посредникам, у которых в определённом районе города есть свои распределительные щиты и трансформаторы, заключать договор с государственной компанией Comicion Federal de Electricitat (CFE).

CFE – монополист, владеющий всеми электростанциями в регионе. Именно у него компании-посредники закупают электричество по оптовой цене и затем реализуют потребителям каждая в своём районе города по более высокой стоимости.

Покупателей недвижимости обязательно предупреждают о такой системе тарификации в городе, что позволяет им заранее выбрать районы с наиболее дешёвой электроэнергией.

Электричество оплачивают каждые два месяца. Средний счёт в месяц за электричество в 100-метровой двухкомнатной квартире в Канкуне составляет $100.

Водоснабжение

В Мексике система водоснабжения имеет свою специфику. Поскольку в некоторых районах страны иногда случаются перебои с подачей воды, в домах установлены ёмкости с автоматическим насосом для её хранения и подачи в квартиру в случае необходимости.

Пить воду из-под крана не рекомендуется. В Мексике вода очищается только до определённого уровня, и в ней сохраняется большое количество минералов. А из-за изношенности водопроводных труб в некоторых частях страны вода может дополнительно загрязняться. Поэтому водопроводная вода используется в основном в хозяйственных целях – для уборки, купания и смыва туалета. Для приготовления пищи и питья покупают воду в бутылках.

Расход воды фиксируется установленными в каждой квартире счётчиками. Счета приходят раз в два месяца. Платежи за воду могут варьироваться в зависимости от района – от $5 до $50 за каждые два месяца.

К ежемесячным тратам надо прибавить расходы на питьевую воду. 20-литровая бутыль воды стоит $4-5, а её пополнение будет обходиться в $1,3-$1,5, включая доставку.

В случае неуплаты Комиссия по питьевой воде и канализации (Potable Water and Sewerage Commission – CAPA) вправе отключить подачу воды.

Газ

Газ используют для готовки и подогрева воды (по трубам подводится только холодная вода). Для этого в большинстве квартир установлен газовый котёл.

Цены на природный газ регулируются правительством. Основной поставщик – компания Sonic Gaz. В среднем стоимость газа в месяц составляет $15-20.

Отопление

Центрального или локального отопления в Мексике нет – собственно, оно и не нужно, если говорить о карибском побережье. В горных районах страны и на севере отопление тоже отсутствует. В случае низких температур население использует электрические и газовые обогреватели.

Интернет, ТВ, телефон

В Мексике услуги связи предоставляются в едином пакете разными провайдерами. Самые крупные из них – Telmex и IZZI Telecom.

Средний тариф, включающий интернет с минимальной скоростью 20 мегабит, ТВ и обслуживание телефонной связи – $25-30 в месяц.

Кабельное ТВ предоставляет известный международный оператор Dish TV.

Рынок мобильной связи в Мексике представлен следующими операторами: Telcel (провайдер America Movil), Movistar (собственность Telefonica) и AT&T Unidos (AT&T Mexico). Все имеют разное покрытие сети, но самая обширная сеть у Telcel.

Самый дешевый тариф на рынке – пакет стоимостью $15, в который входит 300 минут звонков и безлимитный интернет. Но, как правило, все покупают тариф за $26 – 500 минут плюс безлимитный интернет.

Обратите внимание: внутри страны нет междугородних тарифов, и, как правило, телефон включает бесплатные звонки в США и Канаду.

Купить новый мексиканский номер иностранцам можно двумя способами: предоплаченная SIM-карта или мобильный контракт. SIM-карта – более гибкий вариант, а контракт – более экономичный.

Мобильный интернет в стране скоростной, и доступ к нему предоставляется через новые 3G-сети. Пакет в 1 Гб на месяц стоит $9-10. Во многих местах есть открытые точки Wi-Fi. При этом его скорости недостаточно для просмотра контента высокого качества, но вполне хватает для звонков и для работы.

Страхование

В Мексике требования страховать недвижимость нет. Всё на усмотрение владельца жилья. В основном страхуются объекты в прибрежной зоне, где есть опасность пострадать от ураганов.

Как оплачивать коммунальные услуги в Мексике

Для оплаты счетов необходимо заключить договоры с поставщиками услуг. Это может сделать управляющая компания от имени владельца либо непосредственно сам собственник недвижимости.

Счета за электричество и воду можно оплатить в большинстве банков, крупных продуктовых магазинах или в компании, занимающейся электроснабжением и водоснабжением. Есть возможность платить дистанционно через сайты компаний.

Налоги можно перечислять банковским переводом. Если их не платить, будет накапливаться штраф, который с каждым годом просрочки становится всё больше.

Пример расчёта налогов и коммунальных услуг

Конкретный пример
Квартира в Канкуне, площадь 100 кв. м

Ежегодный налог на владение недвижимостью $100-150
Плата за ежегодное обслуживание банковского траста $500
Плата за содержание дома в среднем $100-150 в месяц
Электричество от $50 в месяц
Газ $15-20 в месяц
Водоснабжение $10-15 в месяц
Телефон, ТВ, интернет $25-30 в месяц
Итого расходов $265 в месяц ($3830 в год)

Стоит отметить, что годовая сумма получается только при постоянном самостоятельном проживании в квартире, либо при постоянной сдаче в краткосрочную аренду. В случае, если квартира стоит пустая, счета за коммунальные услуги будут отсутствовать. При долгосрочной аренде коммуналку оплачивают арендаторы.

Сдача в аренду

Типичный портрет покупателя недвижимости в Мексике – иностранец (европеец, но чаще американец или канадец), в этой квартире он проводит несколько месяцев году, а в остальное время сдаёт её в аренду через управляющую компанию.

Сдача в аренду – очень популярная здесь услуга. 90% иностранцев, которые приобретают недвижимость в Мексике в качестве дачи или второго дома, сдают её внаём.

Двухкомнатную квартиру в Канкуне стоимостью $100 тыс. в доме не на первой линии можно сдать в долгосрочную аренду за $1 тыс. в месяц, а в краткосрочную – за $50-60 в сутки в низкий сезон и $65-90 в высокий. В супервысокие даты, такие как Рождество, Новый год, Пасха, арендная ставка за такую квартиру может доходить до $250 в сутки.

В основном здесь сдают в краткосрочную аренду. В некоторых кондоминиумах есть ограничения на сдачу квартиры на короткий срок, то есть менее шести месяцев, но в большинстве мест это допускается.

Показатели доходности выше, чем в европейских странах. На карибских курортах недвижимость даёт от 8 до 12% годовых. То есть квартира стоимостью $100 тыс. может приносить чистую прибыль $12 тыс.

При короткой аренде коммунальные расходы оплачивает владелец квартиры. Арендаторы закрывают все свои долги по коммунальным платежам только при долгосрочной аренде.

Владелец платит сбор за обслуживание кондоминиума, банковского траста, а ещё налог на жильё и налог на доход от аренды.

Налог на доход от аренды недвижимости

При принятии решения сдавать квартиру внаём, как правило, иностранные собственники заключают контракт с управляющей компанией. Она освобождает собственника от всех забот о квартире.

Компания не только ищет арендаторов, заселяет и выселяет их, но и предоставляет квитанции, взимает НДС (ставка – 16%) и туристический налог в размере 2%. А также платит налог на прибыль.

Максимальная ставка составляет 30%. Но этот процент можно существенно снизить – до 10% – через оформление договора займа. Достаточно представить в налоговую инспекцию договор в письменной форме, в котором указано, что владелец недвижимости взял для её покупки кредит под 7% годовых, и эта сумма ежегодно будет вычитаться из прибыли. Вывод этой суммы за рубеж облагается налогом 10%.

Для самостоятельной уплаты налога владельцу недвижимости необходимо получить личный налоговый номер и зарегистрировать его в мексиканском казначействе (Hacienda).

Управляющие компании

На мексиканском рынке большое количество компаний, которые предлагают комплексные услуги по управлению недвижимостью, обеспечивая сохранность собственности и гарантируя высокий инвестиционный доход круглый год.

Компании предлагают следующие услуги:

- Оценка рынка и определение стоимости аренды.
- Подготовка недвижимости к сдаче.
- Маркетинг и реклама.
- Поиск и подбор арендаторов.
- Заселение и взаимодействие с ними во время срока аренды.
- Обслуживание квартиры, текущий и капитальный ремонт.
- Юридические и финансовые вопросы, бухгалтерский учёт.

Стоимость услуг по управлению недвижимостью при краткосрочной аренде для туристов составляет 30% от дохода, при долгосрочной – 20%.

Стоимость жизни в стране

Мексика – 15-я экономика мира по уровню ВВП в 2018 году и вторая в Латинской Америке. Страна сильно зависит от своего северного соседа и главного торгового партнёра – Соединённых Штатов – и меж тем показывает рост. В 2018 году экономика Мексики выросла на 2%, сообщает Всемирный банк. А в 2019-2020 годах, по его же прогнозам, темп прироста ВВП составит 2,0% и 2,4% соответственно. Средняя заработная плата здесь невысокая. По разным данным, она составляет $400-$500 в месяц.

Иностранцы в основном живут в курортных регионах: там больше возможностей для бизнеса. Но при этом стоимость жизни как минимум в два раза ниже, чем в Соединённых Штатах. А по сравнению с Канадой и некоторыми крупными городами США и в три раза. При этом уровень сервиса, развитость инфраструктуры и т.д. не уступают американским или канадским.

Например, здесь можно за $400 в месяц нанять на постоянную работу горничную, которая будет каждый день приходить или жить у вас, чтобы убирать, готовить, стирать, делать всю работу по дому.

Продажа недвижимости

Рынок недвижимости растёт из года в год. По данным Global Property Guide, в 2018 году цены на жильё увеличились на 4,32%. По оценкам риэлторов, средний срок продажи объекта три-шесть месяцев, но если сделка срочная и по заниженной на 5-7-10% цене, то пара недель.

Налог на прирост капитала

В случае если иностранный покупатель решил продать мексиканскую недвижимость, необходимо учесть налог в размере 25-30% в зависимости от способа расчёта.

Можно заплатить 25% от стоимости сделки или 30% от разницы между стоимостью объекта при покупке и стоимостью сделки. При расчёте величины налога лучше обратиться к специалистам, чтобы выбрать наименьшую сумму.

Как правило, если у инвестора туристическая виза или разрешение на временное проживание в Мексике, он должен будет уплатить налог на прирост капитала с прибыли от продажи недвижимости в Мексике. В случае если у него есть разрешение на постоянное проживание в стране, он может претендовать на освобождение от уплаты этого налога, наравне с гражданами Мексики.

Гонорар риэлтора

Риэлторские услуги, стоимость которых составляет 4-6% от суммы сделки в зависимости от её сложности, оплачивает продавец. В свою очередь покупатель покрывает все траты, связанные с закрытием сделки, – нотариальный сбор и прочее. Они варьируются в пределах 6-8% от суммы.

Поездка в страну для подписания договора купли-продажи необязательна. Можно всё сделать удалённо, выписав доверенность на имя риэлтора. Обойдётся эта услуга в $200.

Резюме: это надо запомнить

- Покупка недвижимости внутри прибрежной и приграничной зон для иностранца возможна только через регистрацию банковского траста (fideicomiso) или мексиканской компании.

- Траст оформляется на каждый отдельный объект недвижимости. Крупным пакетным инвесторам рекомендуется оформлять недвижимость на мексиканскую корпорацию.

- В Мексике один из самых низких налогов на владение недвижимостью в мире – 0,12% от кадастровой стоимости объекта в год.

- На карибских курортах недвижимость даёт от 8 до 12% годовых.

- Стоимость услуг по управлению недвижимостью при краткосрочной аренде для туристов составляет 30% от стоимости, при долгосрочной – 20%.

- Ставка налога на прибыль от аренды составляет 30%.

За подготовку материала благодарим Бориса Смирнова, инвестиционного консультанта Cancun Key, Inc.