Содержание недвижимости в Чехии

21 августа 2018

Прежде чем купить недвижимость в Чехии, необходимо прицениться к будущим расходам. Какие налоги ждут собственников? Сколько будут стоить коммунальные услуги, и как их оплачивать из-за границы? На каких условиях можно будет сдать квартиру в аренду? И когда можно будет продать объект без оплаты подоходного налога? Вся важная информация – в этом материале.

Все собственники недвижимости в Чехии, независимо от их гражданства и наличия вида на жительство, имеют одинаковые обязанности по содержанию объекта. Они должны оплачивать ежегодные налоги и следить за своевременным поступлением коммунальных платежей.

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на недвижимость (по-чешски, Da? z Nemovitosti) начисляется один раз в год. Прежде всего, новоиспеченному собственнику надо стать на учет в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости. Причем подать декларацию необходимо в год покупки – до 31 января. Это нужно сделать один раз, в последующем налоговая сама будет присылать счета для оплаты.

Размер налога на недвижимость в Чехии зависит от типа объекта (квартира, частный дом, земельный участок, коммерческое помещение), его площади и расположения. К стандартной ставке за квадратный метр добавляются повышающие коэффициенты, которые каждый год определяет администрация населенного пункта.

К примеру, за квартиру в Праге (а это самый дорогой город с точки зрения налоговых ставок) площадью 60-80 кв. м обычно набегает меньше €50 в год, за частный дом – менее €100. Примерно рассчитать размер ежегодных платежей можно с помощью «Калькулятора налогов на недвижимость» (чешский язык).

Оплачивать налог на недвижимость необходимо до 31 мая. В случае просрочки, налагается штраф в размере – 0,05% от суммы за каждый день. В результате, если сильно опоздать, пени могут превысить сам налог.

Коммунальные услуги

Электричество

Электричество в Чехии обходится дороже, чем в России или Украине, но по европейским меркам, цены здесь средние, в Дании или Германии, к примеру, в два-три раза выше. Итоговый расход владельца недвижимости будет зависеть, прежде всего, от системы отопления и нагревания воды (если используются электрические приборы, выйдет дороже).

У каждого поставщика энергии – свои тарифы. Например, могут быть скидки за использование энергосберегающих технологий. В среднем 100 киловатт энергии для потребителя стоит около €12-14, к этой сумме надо прибавить еще абонентскую плату.

В среднем, у семьи из трех человек, проживающей в типовой городской квартире, на электричество уходит €40-100 в месяц.

Вода

Вода в Чехии обычно хорошего качества, во многих домах Праги можно пить воду из-под крана. Цены – около €3-4 за кубометр.

Местные аналитики посчитали, что в среднем человек использует 108 литров воды в день, значит, у семьи из 4 человек – 432 литра. Расходы на этот объем воды – порядка €1,44 (37 крон) в день или около €43 в месяц.

Газ

По статистике, семьи в Праге, которые пользуются газом только для приготовления пищи, платят около €9-10 в месяц, если помещение обогревается газом, то счет увеличивается до €90-100 в месяц (при отоплении электричеством счёт будет еще выше).

Отопление

Отопление в квартирах Чехии может быть газовым или электрическим, центральным или автономным. В зависимости от отопительной системы в холодное время года эти расходы прибавляются к счетам за газ или электричество. В результате, зимой содержание квартиры обходиться на 40-50% дороже.

Отопление – главная статья расходов для владельца частного дома в Чехии. Размер платежа зависит от качества теплоизоляции и типа отопительной системы. Как показывает практика, дороже всего обогреваться электрическими радиаторами.

Общедомовые взносы

В стандартном городском доме сюда относится:

- взнос на капремонт
- плата за уборку подъезда
- озеленение и стрижка газона
- вывоз мусора
- свет в местах общего пользования
- техобслуживание здания
- плата за управлением домом

В домах классом выше, где есть ресепшен, подземный гараж, охраняемая территория, ежемесячные платежи будут больше. Как правило, за типовую квартиру в Праге платят €20-50 в месяц, за элитные апартаменты может набегать и €200 в месяц.

Стоимость обслуживания дома стоит уточнить перед покупкой!

Интересно, что если в жилом доме на первых этажах есть коммерческие помещения, которые сдаются в аренду, то за счёт этих средств могут покрываться расходы на общедомовые нужды. Поэтому в некоторых случаях собственники вообще не платят за это.

Интернет, ТВ, телефон

Популярные операторы сотовой связи в Чехии - T-Mobile, Vodafone, O2. Цены на домашний интернет стартуют от €15 в месяц. А к примеру, месячная плата за телефон (безлимитные звонки в сети, 5 ГБ интернета и бесплатный роумниг с ЕС) обходится от €30.

В Чехии есть налог на телевидение и радио (из этих денег финансируется создание национальных программ), которые должен платить каждый владелец техники – около €7 в месяц. Сумма небольшая, а вот штрафы за невыплаты существенные - €200-400. Выдвигается инициатива распространить налог также на планшеты и смартфоны.

Страховка

Требования страховать недвижимость в Чехии нет. Исключение: покупка объекта в ипотеку, в этом случае банк потребует оформить полис.

По желанию можно оформить страховку. Стоимость полиса будет зависеть от расположения, площади и стоимости объекта, суммы покрытия и других факторов. Стандартные расценки на страхование квартиры начинаются от €100 в год.

В среднем, семья из трех человек, которая проживает в 50-70-метровой квартире в Праге, платит за жильё €100-200 в месяц, в 200-метровом частном доме - €200-300. В столице тарифы – самые высокие.

Как оплачивать коммунальные услуги в Чехии

Каждый собственник сам заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и может выбрать способ оплаты. Например, деньги могут автоматически списываться с банковского счета в Чехии. Второй вариант – подписать в банке заявление о ежемесячном перечислении определенной суммы (отслеживать платежи удобно через интернет-банк). Можно также оплачивать по почтовым квитанциям, которые будут приходить на чешский адрес.

Обычно при заключении договора устанавливается средний размер авансовых платежей. Раз в год от коммунальщиков приходит проверяющий и снимает показания счетчиков. По результатам этой проверки лишние деньги могут вернуть или наоборот выставить дополнительный счёт.

Пример расчета налогов и коммунальных услуг

Двухкомнатная квартира в новостройке (спальня + гостиная с кухней), в жилом комплексе среднего класса.

Налог на недвижимость (ориентировочно) - €40
Коммунальные услуги, включая воду, в год - €1200
Электричество в год - €620
Итого расходов в год - €1860

Сдача в аренду

В Праге типичная доходность квартиры от сдачи в аренду – 4-6% от цены недвижимости в год. Конечно, в каждом типе объектов есть свои нюансы. Но в среднем небольшие квартиры в столице сдаются за €450-650 в месяц, из них €2-3 на квадратный метр уходит на оплату коммунальных услуг.

Посуточная сдача увеличит доход в полтора-два раза – в Праге пока нет ограничений на этот тип заработка. Причем, чтобы сдавать жильё туристам покупать недвижимость в центре не обязательно. В столице квартиры на несколько суток часто снимают и в спальных районах, особенно около аэропорта.

Управляющие компании

Сдача недвижимости через управляющую компанию стоит в среднем 10% от цены аренды (зависит от объема услуг, если только контроль поступления платежей – около €20 с квартиры в месяц). Это экономит время и удобно для людей, которые не говорят на чешском языке или живут за границей.

Управляющая компания берет объект в обслуживание (поиск жильцов, заселение-выселение, пролонгация договоров), решает все проблемы с арендаторами (бытовые, технические, юридические), представляет интересы собственника перед поставщиками коммунальных услуг, контролирующими организациями.

Налог на доход от аренды недвижимости

Физические лица, которые сдают свою недвижимость в Чехии в аренду, платят подоходный налог. Ставка – 15%.

Из налоговой базы можно вычитать фактические расходы на квартиру, например, в случае проведения ремонта. Если вы не хотите считать и показывать расходы, можно воспользоваться упрощенной системой и вычесть из общего дохода 30%. В стране также действует система налоговых льгот.

Налог должны оплачивать все, в том числе, нерезиденты, кто заработал на аренде более 15 000 крон (€583). Налоговая декларация за предыдущий год подается до 31 марта. Услуги бухгалтера по расчету налога, составлению и подаче декларации будут стоить €40-50.

Стоимость жизни в Чехии

С точки зрения стоимости проживания, Чехия – европейский «середнячок». Жить здесь дороже, чем в Болгарии, Сербии, России или Украине, но дешевле, чем во Франции, Австрии, Германии и даже Латвии.

Чтобы примерно оценить предстоящие расходы на проживание, можно ориентироваться на средние зарплаты в стране, а они продолжают расти. В первом квартале 2018-го, жители Чехии получали в среднем 30 265 крон (€1177).

Зачастую иммигрантам из Восточной Европы платят процентов на 20-30% меньше, чем «местным» на той же позиции. Трудящиеся в Чехии россияне и украинцы получают €700-850 в месяц. Впрочем, если у вас свой успешный бизнес...

Продажа недвижимости

Экономика Чехии сейчас на подъеме. Рынок недвижимости – не исключение. С 2009 до 2014 года цены на квартиры снижались – на 5-15% ежегодно. Правда, в Праге – главном центре притяжения для иностранных покупателей – падение было более скромным (до 20% на относительный «неликвид»). Зато в последние 4 года продолжается рост – и активный. В столице жильё дорожает на 10-20% в год (в зависимости от типа недвижимости и расположения). Провинция подтягивается.

Спрос стимулируют банки, которые выдают ипотеку в Чехии по рекордно низким ставкам. И в целом, благодаря стабильной экономике и росту зарплат населения, местные жители всё чаще вкладываются в квадратные метры.

Иностранцам Чехия тоже интересна. По статистике Prian.ru, в 2017 году страна заняла шестую строчку рейтинга самых популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом. В 2016-м она была восьмой.

Поэтому продать ликвидный объект не составит труда.

Налоги при продаже недвижимости в Чехии

В Чехии есть налог на переход права собственности – 4% от цены объекта. Но его по закону платит покупатель.

Продавец же должен оплатить налог на прирост капитала, если продаёт недвижимость дороже, чем купил. Его ставка – 15%. Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на сделку – оплату услуг адвоката, оценщика недвижимости, риэлтора.

От уплаты налога освобождаются:

- Физлица, которые проживали в недвижимости в течение двух лет перед сделкой
- Физлица, которые владели объектом более 5 лет
- Физлица, которые инвестируют деньги от продажи в покупку другой жилой недвижимости, причём не позднее конца следующего за сделкой года

Если объект был оформлен на юридическое лицо, льгот по налогу на прирост капитала не полагается.

Налоговую декларацию необходимо подавать до 31 марта следующего за сделкой года.

Другие расходы продавца

При продаже недвижимости, скорее всего, потребуются услуги риэлтора, который будет рекламировать ваш объект, общаться с потенциальными покупателями, организовывать передачу денег и т.п. В Чехии нет фиксированных законом ставок за такую работу. Этот вопрос следует обсудить со специалистом перед началом сделки. На практике принято платить 2-5% от цены объекта (чем дороже недвижимость, тем ниже процент).

Резюме: это надо запомнить

- В Чехии есть ежегодный налог на недвижимость, но он совсем не большой. За типовую квартиру в Праге обычно набегает меньше €50 в год, за частный дом – менее €100.

- В среднем, семья из трех человек, которая проживает в 50-70-метровой квартире в Праге, платит за жильё €100-200 в месяц, в 200-метровом частном доме - €200-300. В столице тарифы – самые высокие.

- В Праге типичная доходность квартиры от сдачи в долгосрочную аренду – 4-6% от цены недвижимости в год. Управляющая компания возьмёт себе около 10% от прибыли.

- При продаже недвижимости платится налог на прирост капитала – 15%. Собственники-физлица могут его избежать, если владели объектом более 5 лет.