Снова кризис: покупать ли евронедвижимость?

2 мая 2019

Кажется, это хороший способ сохранить деньги и приумножить в неспокойное время. Мы спросили экспертов по зарубежной недвижимости

Американская экономика явно сигнализирует о том, что что-то идет не так, говорят финансисты Marketwatch.

В середине августа доходность краткосрочных двухлетних гособлигаций на долговом рынке страны превысила доходность долгосрочных десятилетних бумаг. Обычно это свидетельствует о том, что инвесторы расценивают краткосрочные вложения как более рискованные, чем долговременные – это характерный признак надвигающейся рецессии, причем не только в США, но и по всему миру, объясняют эксперты.

Ситуация настолько взволновала финансистов и экономистов, что 19 августа глава Национального совета по торговле при Белом доме Питер Наварро был вынужден заявить: все работает в штатном режиме, экономика США работает без перебоев и не станет причиной глобального кризиса. Но все мы знаем, что такие заявления нередко говорят о прямо противоположном.

По сложившейся традиции кризис может ощутимо ударить по национальным валютам, в связи с чем вполне закономерно звучит вопрос: «Покупать недвижимость заграницей или придержать накопления до лучших времен?».

Экономист Юлия Архипова полагает, что вопрос недвижимости всегда становится актуальным в условиях кризиса, тем более, с 2008 года он только набирает силу, и к 2021 году войдёт в пик: «По мнению россиян, зарубежная недвижимость является крайне выгодным вложением свободных или иных денежных средств. Однако покупая недвижимость сейчас и зная о приближающемся пике кризиса, следует быть готовым, что вложение может обернуться против своего владельца».

Спешить не надо

Независимый финансовый аналитик Андрей Дьяченко говорит, что кризис не обязательно должен выражаться в обвале фондовых рынков или в глубокой стагнации макроэкономических показателей: «Длительный застой – это кризис. Падение показателей одних отраслей на фоне перестройки других и формирования третьих – это тоже кризис. Реформирование пенсионных систем по всему миру – и это кризис. Трансформация мировой торговой системы – все это кризис».

На сферу недвижимости кризис тоже распространяется.

«Существенного падения цен, скорее всего, не будет, поэтому и с покупкой спешить не надо: покупать лучше тогда, когда есть реальная потребность и возможность оплаты и обслуживания платежей (если это ипотека)».

Отдельно эксперт говорит о покупке уникальных объектов в случае панических продаж. По словам Дьяченко, такие ситуации случаются редко и доступны тем, у кого есть ликвидные накопления. При этом такие операции могут принести очень хороший доход в посткризисный период.

«Запасной аэродром»

Руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина считает, что инвестирование в правильную недвижимость за рубежом – это верный ход в любые времена.

«В портфеле инвестора всегда должно быть место для зарубежной недвижимости в надежных и ликвидных странах (например, в Германии) на случай любых ситуаций – в том числе, кризисов в своей стране. Для тех, кто покупает недвижимость не для инвестиций, а для собственного пользования, еще до кризиса нужно тщательно взвесить все за и против и помнить, что помимо покупки недвижимости, придется нести расходы на её содержание, и оценивать свои возможности».

КУДА НЕ СТРАШНО ИНВЕСТИРОВАТЬ? СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА

Греция. В Афинах вряд ли что-то упадет, даже если в Европе будет не все хорошо.

Испания. В испанском Аликанте тоже вполне адекватные цены, да и море у людей востребовано всегда.

Германия. Можно также обратить внимание на микроапартаменты под аренду: их стоимость подъемная, а потенциальные жильцы найдутся всегда. Например, это могут быть студенты, приезжающие учиться в Берлин, или новые сотрудники крупных корпораций.
Руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Анна Боярчукова

МИНУСЫ ЗАРУБЕЖНЫХ ВЛОЖЕНИЙ. ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЯ ЭКСПЕРТА

- Обслуживание квартиры обойдётся россиянам в круглую сумму.
- Вряд ли в годы кризиса выстроится очередь желающих снять именно вашу квартиру, какой бы прекрасной она ни была.
- Неспроста россияне начали массово избавляться от недвижимости в Болгарии, Турции, Египте: просто она съедает больше за коммунальные услуги, чем приносит прибыли, ради которой обыватели приобретали это жилье.
- Кризис будет сопровождаться социальными волнениями, а значит, нет никаких гарантий, что дом или квартира останутся в первоначальном виде, или что собственник вообще сможет попасть в свое жилище – все мы знаем случаи, когда прекращалось авиасообщение с рядом стран.
- Лучше приобретать недвижимость, чтобы жить, но не ожидать бытовой прибыли.
Экономист Юлия Архипова

ПРАВИЛА РИСКА. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА

Покупка в ипотеку. Первое правило покупки недвижимости в ипотеку гласит, что ее надо брать в той валюте, в которой получаешь доход. Например, при покупке квартиры за 100 тыс. евро в ипотеку с доходом в рублях за один день ваш долг может вырасти на 5% (360 тыс. руб.). Такие скачки на валютном рынке за день намного выше, чем сама ипотечная ставка в европейских странах за год.

Свободные деньги. Коммерческая недвижимость. Совсем другая ситуация, если свободные средства инвестировать, например, в коммерческий объект с небольшой, но стабильной доходностью в валюте под 4-5-6% годовых (это больше, чем депозиты по вкладам в евро/доллар). «Сейчас есть такие объекты с хорошей доходностью, но спрос на них очень велик».

Свободные деньги. Жилая недвижимость. Большинство курортных локаций перегрето, и предложение в разы превышает спрос. В итоге образуется риск приобрести актив, который с годами будет только дешеветь, приносить одни расходы и впоследствии его будет очень тяжело продать (это тем более, в кризис). Поэтому к выбору жилья надо подходить с особой внимательностью.
Федор Дробышев, директор по маркетингу и продажам HomesOverseas.ru

ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПОКУПКИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Покупать объекты за рубежом можно в любой валюте, если есть свободные средства.
2. Не берите ради покупки зарубежной недвижимости ипотеку в иностранной валюте, если ваши доходы в рублях.
3. Определите для себя точную цель такого приобретения.
4. Определите количество времени, которое вы сможете проводить за границей, и расходы, которые Вам предстоят при ежегодной эксплуатации (они ведь тоже будут в иностранной валюте).
5. Ответственно подойдите к выбору, изучите регион и местный рынок. Просмотрите анализ цен в данном регионе за последние 10-12 лет.
6. Не совершайте эмоциональных и поспешных решений.
7. Старайтесь выбрать такой объект, который даже через месяц после покупки можно будет продать оперативно и с минимальными потерями.

Незавидная регулярность

В самом деле, уже и пора бы. По мнению американских экономистов (и с ними солидарны другие эксперты по всему миру), глобальные экономические кризисы происходят с определенной регулярностью – раз в 7-11 лет. В это время фондовые рынки падают и тянут за собой почти все отрасли экономики.

«Мы привыкли к экономическому кризису примерно один раз в 10 лет. Поэтому текущие разговоры о будущем экономическом кризисе связаны с подсознательным ощущением скорого завершения десятилетнего экономического цикла. К слову, в России помимо кризиса 2008 года случился и достаточно острый кризис 1998 года», – цитирует издание Banki.ruуправляющего директора ИК «АлгоКапитал» Михаила Ханова.

О надвигающемся кризисе, согласно анализу изданию, свидетельствуют рекордные показатели капиталоемкости ВВП (это отношение совокупной капитализации национальных компаний к объему номинального ВВП).

Во-вторых, во многих странах внешний долг вырос до уровня ВВП (а кое-где даже превысил его). И в этом смысле госдолг США может спровоцировать проблемы по всему миру.

В-третьих, рост капитализации и рост госдолга фиксируются на фоне спада производства.

Четвертым признаком (и одновременно усугубляющим фактором) следует считать падение доходов жителей США и, как следствие, вынужденный выбор более дешевых товаров.

Вместе с тем, торможение экономики Китая на фоне проблем в местной экономике (госдолг составляет 300% ВВП) игнорировалось слишком долго, и теперь оно стало пятым признаком надвигающегося кризиса.

И, наконец, в качестве шестой причины для беспокойства опрошенные Banki.ruэкономисты называют растущую глобальную нестабильность и вероятность появления «черных лебедей» (так называют труднопрогнозируемые и редкие события, имеющие значительные последствия). Например, недавно президент США Дональд Трамп опубликовал твит, который на 5% обрушил цены на нефть. Он написал: «Цены на нефть растут слишком сильно. ОПЕК, расслабься. Мир слишком хрупок, чтобы вынести такие ценовые скачки». В итоге – обратный эффект: все очень напряглись.

Снова кризис: покупать ли евронедвижимость?

Спешить не надо

«Запасной аэродром»

Незавидная регулярность

Читайте также