 |
Аренда 
|
Продажа
|
Новостройки
|
Новости | Добавить объявление |
Санкции риелторов сочли неправомерными Верховный суд РФ?—?на стороне клиента
Клиент имеет право отказаться от сделки без дальнейших санкций со стороны риелтора?—?такое решение вынес Верховный суд РФ. Агентство может потребовать от клиента только возместить фактические расходы, если у компании есть документальное подтверждение. В ином случае риелтор останется ни с чем.
Предыстория
Риелторская компания подала в суд на клиента, который хотел приобрести участок и внес за него задаток в размере 100 тыс. рублей. Но впоследствии покупатель от сделки отказался?—?риелторская компания решила взыскать свои комиссионные, рассказало Российское агентство судебной и правовой информации.
Иск риелторской компании к покупателю рассматривали суды нескольких инстанций: Дмитровский суд Московской области истцу отказал, так как не нашел доказательств, что компания понесла фактические расходы при исполнении договора. По мнению суда, неустойка не относится к фактическим расходам.
Мособлсуд встал на сторону истца: по мнению апелляционной инстанции, клиент не исполнил свои обязательства договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, что является основанием для наложения на него санкций.
Финальное решение
Точку в споре поставил Верховный суд РФ: клиент закон не нарушал, риелторская компания не имеет права требовать неустойку. Отношения между риелторами и клиентами регулируются Гражданским кодексом РФ (см. главу 39) и Законом о защите прав потребителей. Последний как раз и разрешает покупателю отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Как отмечают в высшей судебной инстанции, пункт договора о компенсации за отказ от сделки не соответствует требованиям правовых норм, и его положения не могли применяться судом при разрешении настоящего спора.
Как бы компания ни назвала договор между физическим лицом и агентством недвижимости, суд его будет рассматривать как договор об оказании услуг
Решение
С одной стороны, такой судебный прецедент защищает права клиента как потребителя риелторских услуг, но с другой?—?открывает двери агентств недвижимости недобросовестным клиентам. Как отмечает генеральный директор АН «Невский простор», председатель Комиссии по правам потребителей АРСП Александр Гиновкер, превалирование Закона о защите прав потребителей происходит, когда риелторская компания оказывает услуги физическому лицу. В случае работы двух юридических лиц действуют другие нормы закона. «Необходимо понимать, что, как бы компания ни назвала договор между физическим лицом и агентством недвижимости, суд его будет рассматривать как договор об оказании услуг»,?—?подчеркивает Александр Гиновкер. По его мнению, 90% договоров, по которым работают петербургские риелторы, слабые и не защищают интересы компании.
Именно правильно составленный договор может оградить от неоднозначных и конфликтных ситуаций, считают эксперты рынка недвижимости. «Можно предусмотреть договором, например, количество показов и подписание каждый раз после показа акта выполненных работ. Можно прописать гарантированную сумму на мобильную связь агента, зафиксировать количество консультаций, ввести отдельную плату за составление договора купли-продажи. Но все должно быть подтверждено документально актами выполненных работ. Только в этом случае есть смысл обращаться в суд»,?—?считает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
В компании «Невский простор» нашли собственное решение в работе с продавцами: если клиент в процессе исполнения договора отказался от услуг агентства, то он обязан оплатить работу риелторов в размере установленной суммы за каждый отработанный месяц с момента заключения договора. «Эта сумма включает все наши расходы. Если клиент с этой суммой согласился, то в договоре прописано, что она не требует документального подтверждения. Например, при продаже стандартной квартиры?—?10 тыс. рублей. Это работает и нормально воспринимается и клиентами, если им объяснить, и судом?—?несколько таких дел у нас прошло»,?—?комментирует Александр Гиновкер. Но если срок договора истек, а сделка так и не состоялась, то покупатель имеет право не возмещать расходы компании.
Отстаивать права через суд можно, если услуга была оказана, а клиент отказывается ее оплачивать
Впрочем, риелторы нечасто идут в суд. По данным Катерины Соболевой, у агентства Becar не было судебных разбирательств с клиентами.
Общение с клиентом в суде?—?редкий случай и для агентства «Адвокат-Недвижимость». «Наша компания в случаях, если клиент умышленно не исполняет свои обязанности, в том числе по оплате услуг, всегда решает вопрос в суде. Проигранных дел нет. С другой стороны, дел было немного. С непорядочным человеком мы расставались гораздо раньше исполнения договора»,?—?рассказывает Сергей Слободянюк, адвокат агентства «Адвокат-Недвижимость».
Евгений Коноплев, эксперт офиса «Сущевский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что отстаивать права через суд можно, если услуга была оказана (состоялась покупка квартиры), а клиент отказывается ее оплачивать. «Обращение в суд имеет смысл только в том случае, если между сторонами был заключен грамотный договор, оговаривающий вознаграждение в случае результата»,?—?соглашается он с коллегами.
Хороший риелтор должен быть и хорошим психологом
Портрет недобросовестного клиента
Опытные риелторы быстро вычисляют клиента, который не собирается выходить на сделку. Евгений Коноплев приводит пример: «Один из главных маркеров?—?отсутствие настоящего живого интереса к достойным предлагаемым вариантам. Через несколько показов, завершающихся индифферентным «Продолжаем искать» (без пояснения причин отказа по данному варианту), можно понять, что данному человеку хочется не «купить», а «покупать» и что он не планирует завершать этот процесс выбором. Хороший риелтор должен быть в том числе и хорошим психологом, чтобы отличать реального покупателя от профессионального «искателя идеальной квартиры».
Но лучший рецепт от гадания?—?добросовестный клиент или нет, по мнению Сергея Слободянюка,?—?это договор, где определены обязанности каждой из сторон.
Читайте также
|
||||||||
|
||||||||