Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»

1 августа 2019

Какие подводные камни на рынке недвижимости поджидают доверчивых покупателей? И зачем нужен риэлтор, а зачем нотариус? Сколько необходимо времени, чтобы продать квартиру? И стоит ли при этом торопиться? Ведь если цены вырастут, завтра она станет дороже? А вдруг, наоборот, подешевеет? Об этом и многом другом в материале БН.ру.

На вопросы слушателей в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости ответила Наиля Берестовая, вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Время недвижимости».

В конце 2018 года на вторичном рынке недвижимости Петербурга наметилось легкое подорожание. В январе из-за праздников был небольшой спад, но сейчас, весной, цены держатся на достаточно стабильном уровне, и риэлторы опять отмечают небольшой рост.

Безусловно, в разных типах домов и в разных локациях цены растут неодинаково. И, как отмечает Наиля Берестовая, чем дом новее, тем дороже в нем стоит квадратный метр. Поэтому у ограниченных в средствах покупателей популярностью пользуются дома советской постройки – и стоят дешевле, и ремонтные работы во многих из них уже проведены.

«Каждый покупатель сам определяет приоритеты: если денег не очень много, то он рассматривает только определенную ценовую категорию», – говорит эксперт.

Далее – ответы эксперта на наиболее интересные вопросы посетителей.

– Требуется ли юрист при заключении сделки на вторичном рынке недвижимости?

– Когда квартиру покупает человек, у которого уже есть подобный опыт, он знает, чего ему стоит бояться и на что обратить внимание при сделке. А приобретающий недвижимость впервые вообще не подозревает о многих подводных камнях. Поэтому и существуют специалисты по недвижимости – те, кто знает, что проверять, где проверять и, главное, как это сделать. Сегодня основная масса сделок совершается в нотариальной форме – это, по сути, и есть юридическое сопровождение сделки. Нотариус проверяет, дееспособен ли продавец, не банкрот ли он, а также не наложены ли на объект обременения в виде ареста или ипотеки.

Юристы и агенты по недвижимости исследуют еще и историю квартиры. Если она продавалась несколько раз, обязательно проверять до момента приватизации. Уже тогда могли быть нарушены чьи-то права, а значит, есть риск, что все последующие сделки признают недействительными. Например, если дети не участвовали в приватизации.

Есть еще лица, которые не являются собственниками, но имеют право пользования и проживания. Такую категорию тоже надо проверять. Как и тех, кто отбывает срок в «местах не столь отдаленных» или находится на лечении в психдиспансере или доме престарелых.

Если продавец просит занизить стоимость в договоре купли-продажи, или не представляет какие-то документы, или имеет какую-то задолженность по квартплате – это все риски, которые могут испортить ваше настроение после покупки. Такие моменты опытный риэлтор, конечно, старается устранить.

– На некоторых сайтах появляются объявления: квартира за миллион рублей. Что это?

– Скорее всего, это продается комната либо доля в квартире. Сейчас пошла такая волна перепланировок, когда из комнаты в коммуналке делают студию, устраивают там душ, туалет, другие удобства. И продают именно как квартиру-студию. Покупатель должен осознавать все риски – он приобретает не отдельную квартиру, а долю. Кроме того, перепланировка должна быть узаконена. То есть необходим подписанный акт межведомственной комиссии, а не просто проект. Квартира-студия обязательно подразумевает наличие отдельного входа, значит, это возможно только на первом этаже.

А если вы станете собственником квартиры с незаконной перепланировкой, вся ответственность за нее ляжет на вас. Если, например, это дом-памятник и пошли какие-то трещины в результате перепланировки в вашей квартире, отвечать вам. В любом случае все затраты на то, чтобы узаконить перепланировку, тоже будут за ваш счет.

– С чего начинать осмотр квартиры при покупке на вторичном рынке?

– Когда вы идете смотреть квартиру, психологически вы уже к чему-то готовы, на что-то настроились. Я всегда рекомендую смотреть квартиру в светлое время суток. Обращайте внимание на чистоту лестниц. Обязательно обойдите дом с разных сторон, посмотрите, нет ли каких-то конструктивных нарушений. Оцените соседей по окнам. Окна должны быть чистыми.

Вообще хорошо бы и пообщаться с соседями на лавочке или на детской площадке. И поспрашивать мамочек и бабушек – это самый полезный контингент. Они вам все расскажут и про соседей, и про управляющую компанию.

Внутри квартиры обязательно смотрите состояние напора воды. Важны запахи в квартире, если зажгли ароматические свечи – это должно насторожить. Коробки, старая мебель – это второстепенно.

– Квартира с обременением. Как проверить, как к этому относиться?

– Обременения могут быть различные. Как правило, мы их видим в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если агент продавца вам такую выписку не представит, вы можете заказать ее самостоятельно: заплатили в МФЦ 400 рублей – и получаете ее через три-пять дней. Все обременения там будут указаны.

Основные обременения: первое – ипотека. Она может быть как от физического лица, так и от юридического. Второе – когда дом под охраной КГИОП, в квартире невозможны перепланировки. И, наконец, третье – это арест, налагаемый судебными приставами. Даже 30 тысяч рублей задолженности по квартплате могут стать причиной такого ареста. И если вы, покупая квартиру, это не проверили, то потеряете время и нервы – переход права собственности не будет в Росреестре зарегистрирован. Потому риэлторы и говорят, что нельзя передавать деньги в день подписания договора купли-продажи. Вот когда получил выписку из ЕГРН (сегодня уже нет бумажного свидетельства), что ты собственник, – тогда и производится расчет.

Но и этого мало: необходимо, чтобы и собственник, и третьи лица (например, его дети) выписались из проданной квартиры. Это подтверждается формой 9. И третье условие – акт приема-передачи, где мы фиксируем техническое состояние квартиры

– Сегодня при покупке квартиры часто используется материнский капитал. Какие риски возникают у покупателя при следующей сделке с такой недвижимостью? Ведь часто обязательная доля детям не выделялась.

– Да, это сейчас стало массовым явлением. Если родители приобретают квартиру с ипотекой и потом гасят ипотеку материнским капиталом, они пишут нотариальное обязательство, что после погашения ипотеки детям будет выделена доля. Эти доли, как правило, незначительные, но если они не выделены, то есть риск признания сделки купли-продажи недействительной, потому что нарушаются права детей. Мало того что суд может потребовать от родителей возвратить материнский капитал с пенями и штрафами, так еще и пострадает добросовестный покупатель.

Как проверить? Если мы знаем, что квартира покупалась в ипотеку, надо просить продавцов, чтобы они представили выписку с банковского счета. Либо – справку из банка, что средства материнского капитала на погашение ипотеки не были задействованы. Это уже обезопасит вас на 100%.

– В Петербурге строится все больше нового жилья. И даже уже прочно вошел в обиход термин «новая вторичка». Ожидается ли в связи с этим снижение цен?

– На сегодня я не вижу предпосылок к понижению. Пока на новостройки ажиотажный спрос, а они подтягивают за собой и вторичный рынок. Новые квартиры дороже – потому что там метраж больше, современная однокомнатная иногда больше трехкомнатной хрущевки. К тому же все находятся в ожидании 1 июля, когда вступят в силу поправки в 214-ФЗ. Как это отразится на рынке реально, я пока не могу сказать. Очень большой объем строительства, а покупательский спрос не так велик. Но пока будет спрос на ипотеку, будут покупать по тем ценам, что устанавливают застройщики. На вторичном рынке бывает время покупателя и время продавца.

– Как продать квартиру на вторичке эффективно и быстро?

– Сегодня даже снижение цены не всегда обеспечивает результат. Если квартира продается за полтора месяца – это очень хорошо. Чаще – три месяца, а то и полгода. Важно, готов продавец снижать цену или он будет ждать, когда рынок «дорастет» до нужной цены.

Риэлтор всегда, исходя из своего опыта, предлагает продавцу оптимальный ценник. Появляется потенциальный покупатель, называет примерно те же цифры, что и агент по недвижимости. Продавец часто не согласен, он отказывается. Это большая ошибка, потому что вот этот первый покупатель наверняка мониторил район некоторое время, он знает настоящую рыночную цену и готов платить.

– Продажа по доверенности: что здесь может быть не так?

– Это законное право продавца. Если речь о близких родственниках, вообще никаких вопросов. Но могут быть и третьи лица. Что у нас сейчас хорошо – существует специальный реестр, и он доступен в интернете: кто выдавал, кому, отозвана или нет. Но нужно внимательно читать доверенность. Имеет ли человек право подписывать акт-приема передачи, можно ли передавать ему деньги и так далее. Если есть хоть малейшие сомнения – идите к нотариусу.

– Не удалось договориться с бывшим мужем о продаже квартиры целиком. Могу ли я продать только ее половину?

– К сожалению, это часто встречающаяся ситуация. Квартира, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом супругов. При бракоразводном процессе и даже до этого теоретически можно выделить свою долю. Но при продаже квартиры требуется согласие второго собственника, иначе сделка может быть признана недействительной. Существует ошибочное мнение, что срок исковой давности в данном случае – три года. Оно верно только отчасти: это три года не с момента сделки, а с того времени, когда ему или ей стало известно о том, что его (ее) права были нарушены. Я бы посоветовала во избежание дальнейших проблем такую сделку оформлять нотариально.

Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»

Читайте также