Рост цен выдыхается. Обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия 2019 года

6 июля 2019

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июн 19 Май 19 Дек 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 175 247 0,0% +1,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 717 +0,5% +4,8%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 414 -0,1% +5,9%

На вторичном рынке Москвы в I полугодии 2019 г. продолжался рост цен на жилье, однако его темпы упали почти в два раза по сравнению с предыдущим полугодием. А в июне рост цен полностью сошел на нет. Не исключено, что в последующие месяцы средняя стоимость метра начнет снижаться.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в Москве по итогам I полугодия 2019 г. увеличился на 4,8% на фоне укрепления курса рубля. При этом рублевые цены за январь-июнь прибавили только 1,7%, а в июне 2019 г. рост рублевого индекса оказался нулевым. Для сравнения: во II полугодии 2018 г. квадратный метр подорожал в среднем на 3,3%.

Как и в прошлом году, в I полугодии 2019 г. спросом в основном пользовались наиболее демократичные типы жилья. Больше всего подорожали самые дешевые лоты – квартиры в панельных пятиэтажках выросли в цене на 3,7%. Панель по итогам полугодия вообще оказалась лидером рынка: второе место по темпам роста цен заняли квартиры в советских панельных домах, а третье – в современных. Быстрее, чем в среднем по рынку, росли цены и в кирпичных хрущевках. А вот наиболее дорогой тип жилья – современный монолит-кирпич – за январь-июнь подешевел в среднем на 1,2%.

Аналогичная ценовая динамика наблюдается и в разрезе комнатности: в наибольшем плюсе – одно- и двухкомнатные квартиры, трешки выглядят хуже рынка, а многокомнатные и, соответственно, самые дорогие квартиры ушли в минус.

При этом надо отметить, что для высокобюджетных сегментов характерна разнонаправленная динамика: падает в цене бизнес-класс, а элитное жилье дорожает. Поэтому Центральный округ, в котором сосредоточены элитные объекты, за шесть месяцев подорожал на 2,1%, а западные округа, не обладающие уникальными особенностями центра, но застроенные дорогим бизнес-классом, оказались хуже рынка. Ну а в лидеры рейтинга по географии, как и рейтинга по типам жилья, вышли недорогие локации – Северо-Восточный округ, районы за МКАД и юго-восток.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июн 19 Дек 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 150 092 +3,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 154 091 +2,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 163 959 +2,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 162 992 +2,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 185 760 +1,6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 196 661 -1,2%

Все панельные и блочные дома 156 047 +3,0%
Все монолитные и кирпичные дома 181 804 +0,7%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июн 19 Дек 18

Однокомнатные квартиры 175 182 +2,2%
Двухкомнатные квартиры 172 602 +3,6%
Трехкомнатные квартиры 165 830 +1,4%
Многокомнатные квартиры 179 117 -0,7%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июн 19 Дек 18

Центральный округ 303 666 +2,1%
Северный округ 170 474 -0,1%
Северо-Восточный округ 157 380 +3,9%
Восточный округ 161 637 -1,4%
Юго-Восточный округ 143 771 +2,9%
Южный округ 151 769 +2,4%
Юго-Западный округ 201 821 +0,6%
Западный округ 187 115 +0,5%
Северо-Западный округ 177 698 +0,3%
Все районы за МКАД 134 160 +3,4%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Июн 19 Дек 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 294 443 +3,3%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 129 065 +4,5%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,28 -1,2%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рост цен на жилье в последний год простимулировали два фактора. Во-первых, начавшееся осенью 2018 г. подорожание ипотеки, которая до этого дешевела несколько лет подряд, привело к всплеску ипотечного спроса. Люди поспешили с оформлением сделок, чтобы зафиксировать ипотечные ставки, пока они не выросли еще больше. Во-вторых, изменение законодательства о долевом строительстве с 1 июля 2019 г., а вернее, развернутая застройщиками масштабная информационная кампания, сформировало ажиотажный спрос в связи с ожиданиями роста цен. Эти ожидания затронули и вторичный рынок, хотя 214-ФЗ к нему никакого отношения не имеет.

И цены в бюджетных сегментах (дешевле 10-15 млн руб.) действительно выросли, примерно на 10%, потому что вырос спрос. При этом основная масса дорогого жилья, недоступного для подавляющего большинства нынешних покупателей, не только не прибавила в цене, но и наоборот, продолжала дешеветь. В итоге средний уровень цен на вторичном рынке Москвы за последний год увеличился примерно на 5%.

Теперь покупательская активность пошла на спад. Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».

Рост цен выдыхается. Обзор рынка недвижимости по итогам 1-го полугодия 2019 года

Читайте также