Пять признаков земельного участка, который опасно покупать

6 декабря 2018

Земельные участки уже давно вошли в товарооборот и пользуются большим спросом у населения. Но, как и любая недвижимость, земля – недешевое удовольствие, а это значит, что малейшая ошибка может дорого обойтись покупателю.

А кому хочется остаться у разбитого корыта, выложив все свои сбережения за участок, на котором так и не удастся ничего построить?

Дабы избежать проблем в будущем, предлагаю разобрать основные признаки участка, при покупке которого легко можно нажить себе неприятности:

1. Не все разрешено

Все земельные участки распределяются по категориям, для каждой из которых устанавливается свой вид разрешенного использования.

Поэтому если на участке планируется, к примеру, строительство частного дома, то земли из категории «лесной фонд», «промышленности», «запаса» для этого не подойдут.

Малоэтажная застройка допускается на землях населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения (но в последнем случае обязательно должен быть указан соответствующий вид разрешенного использования – «для дачного строительства»).

Проверить, какие виды деятельности разрешены на конкретном участке, можно из документов: выписки из государственного реестра недвижимости, кадастрового паспорта.

2. Рядом есть «особый» объект

Даже если категория земли и вид ее разрешенного использования полностью соответствует планам покупателя, испортить все может объект, который находится в непосредственной близости от участка.

Законодательство предусматривает ограничения в использовании земельных участков, которые входят в т.н. санитарно-защитные зоны.

Вблизи промышленных предприятий, высоковольтных линий электропередач, газопроводов и прочих «опасных» объектов, которые несут риск для здоровья человека и безопасности окружающей среды, вводится особый режим использования земельных участков.

Прежде всего это выражается в запрете возводить жилые строения. Например, не допускается жилищное строительство в радиусе 100 метров от газопровода или в 15 метрах по обе стороны от линий электропередач напряжением до 110 кВ.

Строительство также запрещено в границах водоохранных зон, которые устанавливаются около источников питьевого водоснабжения. Словом, приобрести участок, который входит в одну из таких зон, – большая неудача.

Узнать о наличии ограничений на участке можно из сведений государственного реестра недвижимости, из Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра или в местной администрации.

Для большей подстраховки не помешает навести справки и о соседних участках – есть ли на них какие-то особые объекты или ограничения.

3. Участок не межевался

Межевание предполагает установление и фиксацию точных границ земельного участка, а также включение полученных данных на Публичную кадастровую карту.

Закон сейчас не запрещает приобретать «неотмежеванные» участки, однако для покупателя это чревато повышенными рисками:

- во-первых, есть вероятность, что фактическая площадь участка не соответствует данным реестра недвижимости и в дальнейшем может оказаться, что купленный участок на самом деле намного меньше,

- во-вторых, в будущем могут возникнуть разногласия с соседями по поводу границ участков, поскольку официально они нигде не зафиксированы.

4. Участок приватизирован

Сейчас многие участки находятся в частной собственности на основании приватизации.

Для покупателя риск возникает, если приватизация происходила в период брака: суды сейчас признают приватизированное имущество совместной собственностью – а значит, для его продажи требуется нотариальное согласие второго супруга.

При этом не имеет значения, действителен ли брак на момент продажи или давно расторгнут. Узнав, что участок продан без его согласия, второй супруг может оспорить сделку, и суд будет на его стороне.

5. Участок входит в ближайшие планы властей

Даже если участок куплен на законных основаниях и находится в частной собственности, государство может его принудительно выкупить, если это необходимо для публичных нужд (строительства общественно значимого объекта, в частности).

Мало кого порадует перспектива расстаться с только что приобретенным участком. Поэтому перед покупкой нелишним будет заглянуть в генеральный план и схемы территориального планирования соответствующего муниципалитета – нет ли в ближайших планах властей затеять на интересующем вас участке грандиозное строительство.

Эти документы должны публиковаться на официальных сайтах органов муниципальной власти, а сведения из них предоставляются гражданам по запросу.