Процесс покупки недвижимости в ОАЭ

2 января 2019

Объединенные Арабские Эмираты сегодня являются страной, куда стекаются инвестиции со всего мира, и чаще всего иностранцы вкладывают свои средства именно в местную недвижимость, которая представлена в ОАЭ в большом разнообразии. Рассмотрим весь процесс покупки квадратных метров в этой стране.
?Совершая выбор в ОАЭ важно для себя определиться с целью покупки недвижимости - для личного пользования или ведения бизнеса. Исходя из этого и будет понятным то, где именно имеет остановить свой выбор. Дубай является главным центром сосредоточения рынка коммерческой и жилой недвижимости в ОАЭ, однако есть еще несколько эмиратов, в пользу которых совершается выбор - Рас-эль-Хаайма, Шарджа, Аджман и Абу-Даби. При этом процедура покупки примерно одинакова во всех ОАЭ.

Если покупка жилья предполагается для сдачи в аренду, то совсем необязательно, что это должны быть самые престижные варианты: например, Дубае есть районы второго уровня, где доход от аренды будет выше, чем от объектов, расположенных на первой линии, а вложения и обслуживание при этом будут значительно меньше. Безусловно лучше всего свои запросы адресовать специалистам, знающих рынок изнутри, которые понимают все тонкости законодательства и местного менталитета, обладают многолетним опытом в сфере недвижимости ОАЭ.

Выбор компании

Сегодня всю информацию о таких компаниях, включая отзывы, можно без проблем найти в интернете, включая личные профили в социальных сетях тех людей, с которыми планируется сотрудничество. Если это ООО, то нужно проверять более внимательно, запрашивать документы о решении совета директоров и т.д. Хорошо, если конкретную компанию смогут порекомендовать хорошо знакомые покупателю люди, которые уже приобретали недвижимость в ОАЭ при ее участии. При неудачном выборе компании иногда случается так, что люди приобретают неликвидные объекты у сомнительных посредников и компаний, переплачивая за это в полтора-два раза. А хороший брокер подберет надежного застройщика и сможет добиться для хорошей скидки не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Freehold и leasehold

Главное, что необходимо знать покупателю недвижимости в ОАЭ, это то, какой тип владения объектом предполагается - leasehold (долгосрочная аренда) или freehold (полное право собственности на 999 лет). Freehold практически весь сосредоточен в Дубае, есть в Аджмане, а в других эмиратах таких зон почти отсутствует. Поэтому важно внимательно ознакомиться с документацией объекта и его характеристиками относительно права владения.

Подготовка

Если есть достаточное количество времени и средств до момента совершения покупки, то эксперты рекомендуют приехать в ОАЭ несколько раз, останавливаясь в разных районах, чтобы лучше понять и ощутить личные предпочтения для последующего правильного выбора. Не рекомендуется приобретать недвижимость, если есть намерение проживать в ней менее двух-трех месяцев год – ведь это некое обременение, требующие внимания, расходов на сервисное обслуживание. При таком раскладе проще арендовать недвижимость на период проживания, не заботясь ни о чем. А недвижимость для постоянного проживания и ведения бизнеса или работы по контракту нужно подбирать исходя уже из собственных доходов и предпочтений.

Процедура оформления

При покупке недвижимости в ОАЭ стоит «заложить» 11-12% от суммы покупки объекта, учитывая все сборы и налоги за исключением «спецзаказов» - подбор очень выгодных объектов, когда специалист может попросить дополнительный гонорар.

Все необходимые документы готовит выбранная компания или юристы клиента, знающие местные законы, также можно предоставить перечень требований для составления договора выбранному агентству недвижимости – это распространяется как на сделки купли-продажи частных лиц, так и частных компаний. Для оформления недвижимости в строящемся проекте нужен только загранпаспорт, все остальные документы на английском языке поможет подписать риэлторская компания.

Открытие счета

Для приобретения готового или вторичного жилья нужно открыть личный счет в банке ОАЭ, что вызывает большие затруднения. Далеко не все банки предоставляют такой сервис для нерезидентов страны. В этой ситуации многое зависит от брокера – он либо подберет банк, который откроет необходимы счет или проведет оплату через государственную компанию, специализирующуюся на таких транзакциях. Однако во втором случае придется заплатить существенную комиссию.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке жилья, покупатель вносит депозит в размере 5-10% от общей стоимости (иногда осуществляется резервация в размере 10 000 – 30 000 дирхам, а первый взнос оплачивается при подписании договора купли-продажи), который, как правило, осуществляется в виде чека на имя продавца, который хранится у компании брокера до трансфера. Категорически не рекомендуется переводить деньги на счет брокерской компании, а также на счет владельца недвижимости у которого она приобретается. Нужно открыть собственный счет, взять чек на необходимую сумму и передать его при регистрации сделки в местном land department в специально отведенной для этого комнате. В процедуре нет ничего сложного, она проходит быстро и безопасно если сделку сопровождает опытный брокер.

Планы последующих оплат могут быть разными в силу многообразия застройщиков в ОАЭ. Есть варианты с выплатой 40-80% от стоимости уже при сдаче объекта, есть варианты с частичной выплатой в течение двух-пяти лет после сдачи. Сегодня есть и готовые варианты от застройщиков с планом оплаты в рассрочку до семи лет.

Подписание договора

Затем оформляется договор купли-продажи, где прописываются все детали сделки. Такой документ подписывается покупателем и продавцом (именно в таком порядке) и после подписания депозит становится невозвратным (т.е. если покупатель передумал, то он теряет свой депозит, так как после подписания договора купли-продажи квартира снимается с рынка). По правилам, продавец также должен предоставить гарантийный чек на имя покупателя, в случае если он передумает продавать после подписания договора купли-продажи, но такое случается не всегда.

Далее брокер получает все необходимые для трансфера документы от застройщика. После того, как такие документы получены, можно идти на трансфер, где единовременно происходят все расчеты по сделке, в результате которых покупатель получает свидетельство о праве собственности. Здесь же передаются ключи, или копии документов на аренду, если квартира сдается.

Расходы

При совершении инвестиций в строящийся объект (защищен escrow account), покупателю придется заплатить регистрационный сбор в land department, который составляет 4% от общей стоимости недвижимости, а также мелкие сборы при оформлении oqood certificate. Приобретая готовое или вторичное жилья при получении title deed (титул на право собственности) необходимо будет заплатить 4% за регистрацию в land department и дополнительные расходы в пределах 1000 долларов.

При покупке жилья на вторичном рынке расходы зависят от договоренности между покупателем и продавцом, но всегда покупатель оплачивает услуги трастового офиса, где проходит трансфер. Это составляет от 2100 дирхам (570 долларов) до 5250 дирхам (1430 долларов) в зависимости от объекта.

Вознаграждение риэлторской компании выплачивается только при покупке недвижимости на вторичном рынке и составляет 2% от общей стоимости объекта. Услуги компании по подбору и приобретению недвижимости в новостройках покупателем не оплачиваются.

Покупка в рассрочку

При покупке недвижимости в рассрочку (планы выплат в ОАЭ могут быть совершенно разные, вплоть до индивидуальных) после завершения строительства, некоторые застройщики могут потребовать от покупателя обеспечительные чеки из банка, которые может предоставить только резидент ОАЭ, но в большинстве случаев опытный брокер способен решить и эту проблему. Нужно также понимать, что готовую недвижимость в рассрочку, особенно в длительную, часто продают менее ликвидную или по завышенной цене. Но при последующем грамотном управлении объектом недвижимости эти нюансы нивелируются поступающими доходами от сдачи в аренду. При этом можно стать полноценным инвестором и получать ренту, заплатив всего 30% от стоимости всей недвижимости.

Размер депозита при покупке жилья в рассрочку на первичном рынке во многом зависит от конкретного объекта и застройщика: если объект готов и покупатель вносить 5% от стоимости, то ему уже могут быть вручены ключи, а остальная сумма делится на 59 месяцев в пропорциональных долях, но кто-то и может запросить сразу 20% и т.д.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Олега Насырина, руководителя направления компании Nazarov & Partners
Сергея Луптакова, консультанта по инвестированию компании RIU Property
Марию Черникову, риэлтора компании Rustar Real Estate
Виталия Шугрия, эксперта компании Drivenproperties