Покупателю квартиры поможет... психометр

14 июня 2019

Ни для кого не секрет, что немало сделок с недвижимостью оспаривается в судах. Часть из них расторгается. Обращаются в суды и сами продавцы, но чаще их родственники. При этом они твердят: продавец не понимал, что делал, а вы его оставили без крыши над головой. И остается бедный покупатель нередко и без денег, и без квартиры. О том, как можно обезопасить себя от подобного исхода дела, рассказывает судебно-психиатрический эксперт, кандидат медицинских наук Константин Лапин:

- Да, сказать, что не понимал, что делал, может любой. Но все же для этого должны быть основания. Требуется доказать, что участник сделки находился в таком состоянии, которое препятствовало пониманию, или уменьшало возможность осмысления и понимания значения своих действий. Исследование состояния участника сделки - прерогатива судебно-психиатрической экспертизы. Ее проводит комиссия в составе врачей-психиатров и клинических психологов по назначению суда. Основанием для вывода о неспособности лица понимать значение своих действий, служит обнаружение у него отклонений психической деятельности. Они могут быть вызваны душевными заболеваниями, опьянением алкоголем, нагруженностью психотропными препаратами, острым стрессовым состоянием от сильных отрицательных переживаний, страхом или внушением. Поэтому для начала требуется исключить психические заболевания и синдромы зависимости от психически активных веществ. Первым фильтром служат справки из ПНД и НД.

- И у кого нужно всегда просить подобные справки?

- Рекомендую просить справки у тех участников сделки, которые передают своё имущество: продают, дарят, завещают, оформляют пожизненную ренту и т.п. Если справка выдана в регистратуре, без осмотра врача, это значит, что в картотеке учреждения сведений об этом человеке нет. Такие справки я называю «чистыми». Если вдруг потом кто-то станет утверждать, что он не понимал значение действий, сослаться на психическое расстройство с «чистыми» справками будет труднее. Но это ещё не всё. Для аферистов это препятствие преодолимо. Бывает, что они специально запутывают таким образом, что сейчас не наблюдаются, а в прошлом наблюдались. Сменили жильё, зарегистрировались в новом месте. Общей базы наблюдающихся ни по стране, ни даже по Москве ещё нет. Поэтому «чистая» справка из регистратуры - это хороший ориентир, но полагаться на неё полностью нельзя. Кроме всего прочего, далеко не все даже очень больные люди состоят под наблюдением у психиатра. Если покупателя что-то смущает в продавце, лучше вызвать судебно-психиатрического эксперта на сделку. Добросовестный продавец вас поймёт, а тот, кто будет отказываться от освидетельствования, лишь подтвердит ваши сомнения.

- Но я слышал, что справки бывают хорошие и плохие. Расскажите о них чуть подробнее.

- В случае, когда продавец квартиры приносит вам справку из диспансера, где записано, что он наблюдается, освидетельствование просто необходимо, даже если врач диспансера пишет, что противопоказаний к сделке с недвижимостью нет. Недавно я видел такую справку. Некий врач С. написал, что женщина, у которой более 25 лет алкоголизм, деградация, слабоумие, может проводить сделки. Она и провела. Продала квартиру и оказалась на улице. На этот шаг ее уговорил сын. А покупательница поверила справке и купила квартиру без освидетельствования экспертом перед сделкой. Через несколько месяцев тот же сын подал иск о признании сделки недействительной, так как мать не осознавала последствий сделки. И судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила, что продавец не могла понимать значение своих действий. Покупательница обратилась ко мне, а я ей сказал, что нужно было вызывать меня перед сделкой для освидетельствования. Сейчас уже поздно. Если в справке запись о наблюдении, это плохая справка. Освидетельствование необходимо!

- Может ли покупатель воздействовать на продавца, если тот не хочет проходить освидетельствование? Что вы советуете людям в этом случае?

- Если продавец отказывается пройти освидетельствование, насторожитесь! Это неспроста. Присмотритесь пристальнее. И может быть, подыщите себе другой вариант.

- Приходилось ли вам отказывать давать человеку положительное заключение?

- Изредка, но приходится отказывать в положительном заключении. В приведённом выше примере я бы отказал. Отказываю, когда вижу, что продавец в алкогольном или наркотическом опьянении. Если такой продавец отрицает факт опьянения, провожу экспресс-анализы по слюне, моче и выдыхаемому воздуху. Также отказывать приходится, когда вижу, что мотивом продажи является бред. Помню, продавала старушка пятую квартиру за четыре года. С каждым разом ухудшая условия проживания. Из двухкомнатной квартиры на Войковской докатилась до комнаты в коммуналке в Клину. Потому что ее «одолевали некие сущности, селившиеся в квартирах, прилипавшие к стенам и отсасывавшие ее энергию».

- Какие документы должен иметь врач, чтобы он законно мог проводить подобные освидетельствования?

- Чтобы законно проводить освидетельствование врач должен иметь сертификаты по психиатрии, наркологии и судебно-психиатрической экспертизе. Срок их действия - пять лет. Кроме этого должна быть лицензия, в приложении к которой указано: психиатрическое освидетельствование.

- Константин Владимирович, а можно самому определить, насколько адекватен продавец квартиры? Есть какие-то признаки?

Есть. Лучше разглядеть личность продавца квартиры вам может мое изобретение: психометр. Это шкала из пяти пунктов, где возможны два варианта: положительный и отрицательный. Легко запомнить и применять в жизни. Первый пункт: зачем человек продаёт квартиру? Второй: где он будет жить, продав жильё? Третий: особенности поведения при встрече, разговоре с вами и ответах на ваши вопросы. Четвёртый: внешний вид вашего партнера по сделке. Пятый: вегетатика, например потливость, красные глаза, трясущиеся руки, и прочее. Так что будьте бдительны! Если вас смутил продавец хотя бы по одному пункту, звоните мне, поговорим. Если смутило два или больше пунктов - заказывайте освидетельствование и просите справки из ПНД и НД.

Психометр покупателям квартир

Позиции оценки

Хорошо + (плюс)

Плохо – (минус)

Спросите: «Зачем вы продаёте квартиру?»

Чёткий, понятный, логичный ответ пометьте знаком (+).
Не очень понятный, настораживающий, а порой нелепый ответ отметьте знаком минус (-). Например: «боюсь соседей», «на меня воздействуют», «здесь опасная экология» и т.п.

Узнайте, где человек собирается жить после продажи жилплощади.

Убедительный ответ, из которого ясно, что условия проживания после продажи не ухудшатся, пометьте знаком плюс (+).

Если в ответ вы услышите малопонятные рассуждения или долгое молчание, а также расплывчатые фразы: «это моё личное дело, моя тайна», «мне подберут жильё» – ставьте минус (-)

Обратите внимание на внешность, ведь по народной мудрости, «встречают по одёжке».

Опрятный, одежда чистая, обычная, среднестатистическая – это плюс (+).

Когда особенности внешности бросаются в глаза, настораживают - минус (-). Это могут быть нелепая, или грязная одежда, дурной запах, вычурная причёска, или цвет волос, огромные тёмные очки вместе с бородой, скрывающие лицо, или что-то другое.

Наблюдайте за стилем поведения.

Поведение спокойное, уверенное, адекватное деловой ситуации – плюс (+).

Если человек возбуждён, суетится, раздражается на простые вопросы, невпопад смеётся, речь излишне громкая, или наоборот речь замедленная, тихая, смазанная, движения заторможенные,– минус (-).

Посмотрите на цвет лица, глаз, состояние кожи, движения рук.

Обычный цвет лица, умеренно сухая кожа, ясные глаза, чёткие движения рук – это плюс (+)

Краснота лица, «синюшность», одутловатость, красные белки глаз, «мешки» под глазами, потливость, трясущиеся руки, – это минус (-).

Покупателю квартиры поможет... психометр

Читайте также