Покупатели выбирают компактные квартиры. Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2019 года

4 марта 2019

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Фев 19 Янв 19

Индекс стоимости жилья, Р/м2 173 851 +0,4%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 653 +1,6%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 326 +1,5%

В плане ценовой динамики февраль на вторичном рынке недвижимости Москвы не сильно отличался от января. Как и в начале года, наибольшим спросом в прошлом месяце пользовалось жилье небольших площадей.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в феврале вырос на 1,6%, слегка превысив отметку в $2 650 за квадратный метр. Рублевые цены за тот же период увеличились на символические 0,4% и достигли 173 850 руб. за кв. м.

Спрос в основном сосредоточен в сегменте небольших квартир: однушки за месяц подорожали в среднем на 0,7%, наиболее востребованный формат – двушки – прибавили сразу 1,2%. При этом трёхкомнатные и многокомнатные квартиры подешевели на 0,3% и 0,4% соответственно.

Конечно, главная причина популярности компактных квартир – их относительно невысокая цена. Однако нельзя сказать, что покупатели гонятся исключительно за минимальным бюджетом - спрос на квартиры небольших площадей распределен по всем типам жилья и всем районам города. То есть однушки и двушки активно покупают не только в хрущевках на окраинах Москвы, но и в современных монолитно-кирпичных домах недалеко от центра, сданных в эксплуатацию несколько лет назад. Напомним, после кризиса 2008-го и, особенно, 2014 – 2015 гг. «мелкая нарезка» стала очень популярной на первичном рынке: чтобы сохранить свою маржу и одновременно снизить цену лота застройщики сократили размер квартир, резко увеличив в предложении долю студий, однушек и двушек. Теперь эти квартиры постепенно переходят на вторичный рынок. (См. «Квартиры-студии вновь набирают популярность».)

Что касается динамики стоимости жилья в разрезе типов и географии, то она в феврале была смешанной, без четко выраженных трендов. Колебания рынка в основном были связаны с локальной конъюнктурой внутри округов.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Фев 19 Янв 19

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 147 770 +1,2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 151 440 +0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 161 073 +0,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 159 893 -0,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 185 188 +0,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 199 473 +0,1%

Все панельные и блочные дома 153 428 +0,7%
Все монолитные и кирпичные дома 181 518 0,0%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Фев 19 Янв 19

Однокомнатные квартиры 174 441 +0,7%
Двухкомнатные квартиры 171 033 +1,2%
Трехкомнатные квартиры 163 366 -0,3%
Многокомнатные квартиры 178 897 -0,4%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Фев 19 Янв 19

Центральный округ 298 293 +0,1%
Северный округ 172 082 +0,7%
Северо-Восточный округ 153 471 +0,2%
Восточный округ 162 056 -1,2%
Юго-Восточный округ 139 579 +0,2%
Южный округ 151 505 +1,4%
Юго-Западный округ 201 308 +0,3%
Западный округ 188 399 +0,7%
Северо-Западный округ 176 014 -0,8%
Все районы за МКАД 131 191 -0,1%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Фев 19 Янв 19

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 290 429 +0,8%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 125 949 +1,0%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,31 -0,1%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Фев 19 Янв 19

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,8 %/мес. +0,2%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 2,2 б.деп. +0,3 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В 2019 г. отечественный рынок недвижимости ждут два «черных лебедя» с глобальными, но труднопрогнозируемыми последствиями. Во-первых, американский конгресс в ближайшие месяцы может принять новую, еще более жесткую версию «санкций из ада», предполагающих, среди прочего, введение ограничений в отношении российского госдолга. Напомним, анонса предыдущей версии законопроекта в августе 2018 г. оказалось достаточно, чтобы отправить рубль в пике. В прошлом году документ не был утвержден по чисто техническим причинам, однако на этот раз конгрессмены настроены довести дело до конца. Американские санкции не связаны с рынком недвижимости напрямую, однако существенное ухудшение макроэкономической ситуации вряд ли пойдет ему на пользу.

Во-вторых, с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Буквально до конца декабря 2018 г. предполагалось, что проекты с разрешениями на строительство, полученными до часа Х, можно будет продавать по старым правилам. То есть у рынка будет длительный переходный период. Однако за несколько дней до Нового года Госдума приняла очередные поправки в 214-ФЗ, согласно которым с 1 июля все проекты теряют возможность напрямую привлекать деньги дольщиков и будут вынуждены перейти на проектное финансирование. Минстрой предлагает сделать исключение для проектов с 30-процентной строительной готовностью и 10% заключенных ДДУ – если критерии Минстроя утвердят, такие проекты можно будет реализовывать по старым правилам. При этом даже по официальным оценкам 20% проектов в Москве и 30% в целом по стране не смогут получить кредит в банке и не будут соответствовать критериям Минстроя.

Усиление санкционного давления на отечественную экономику и переформатирование строительной отрасли могут кардинальным образом повлиять на динамику объемов предложения, цен и ипотечных ставок. В рамках выставки «Недвижимость от лидеров» и делового форума RREF руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко поделится своим прогнозом по рынку недвижимости и расскажет, как его участникам действовать в условиях неопределенности.

Покупатели выбирают компактные квартиры. Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2019 года

Читайте также