Покупаем квартиру в совместной или долевой собственности: в чем разница?

4 декабря 2018

Практика показывает, что покупатели недвижимости не слишком-то доверяют продавцам в нескольких случаях: если на жилплощади прописаны несовершеннолетние, если квартира была приобретена в ипотеку и если у объекта имеется несколько хозяев. При этом в последнем случае речь может идти как о совместной, так и о долевой собственности.

В чем заключаются различия?

Общая собственность на жилье может быть просто совместной, а может быть долевой: в последнем случае должны быть выделены доли на недвижимость в официальном порядке.

Пример совместной собственности — квартира, купленная супругами в период брака. Как мы помним, все совместно нажитое имущество является общим по закону. Долевая собственность может встретиться вам, если хозяевами являются, например, две сестры и брат, получившие жилье по наследству. Их мать (или бабушка) могли непосредственно в завещании указать, кому какие доли причитаются.

Покупка квартиры, у которой несколько собственников

При продаже совместного имущества свою подпись на договоре купли-продажи ставит лишь один из хозяев, но для проведения сделки требуется нотариально заверенное согласие всех владельцев.

Покупателю требуется проверить следующие документы:

- Выписку из ЕГРН
- Свидетельство о госрегистрации права собственности
- Паспорта мужа и жены
- Свидетельство о заключении брака
- Брачный договор при его наличии
- Документ, на основании которого недвижимость была получена продавцами.

Понять, что квартира находится в совместной собственности проще всего, проверив свидетельство о государственной регистрации права собственности. Правда, если квартира была приобретена позднее 15 июля 2016 года, такого документа у хозяев не будет. Поэтому наиболее эффективным решением станет заказ выписки из ЕГРН.

В каких случаях недвижимость не будет считаться общей совместной собственностью

Много полезной информации вы получите, сравнив дату регистрации права собственности с датой свадьбы продавцов. Недвижимость, принадлежащая мужу или жене до брака, не является совместно нажитым имуществом. Если один из супругов получил квартиру в подарок или по наследству, он также может являться ее единственным собственником.

Кстати, быть единственным собственником жилья, даже если оно было приобретено в период семейной жизни, муж или жена могут при наличии брачного договора и соответствующего пункта в нем.

Что нужно знать о квартирах в долевой собственности

Как и в предыдущем случае, вашим лучшим другом в сделке окажется ЕГРН. В выписке будет указан размер доли конкретного собственника, который прописан в реестре отдельно. Если все хозяева решили избавиться от своих квадратных метров одновременно, вы можете собрать их вместе и подписать один договор на всех.

Когда вы покупаете не всю жилплощадь, а только долю в ней:

- Другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому продавец должен предложить им выкупить свою долю до того, как договориться о сделке с человеком со стороны;

- Получившие предложение о покупке хозяева долей должны либо согласиться на приобретение либо отказаться от него, но сделать это требуется в письменной форме;

- Если продавец проигнорировал вышеуказанное требование, в течение трех месяцев другие собственники могут заявить о себе через суд, чтобы перевести обязанности и права покупателя на себя;

- Все сделки по купле-продаже долей должны осуществляться при участии нотариуса.

Какие сложности могут возникнуть?

Не секрет, что на рынке недвижимости нередко встречаются мошенники, о схемах которых лучше знать заранее. Так, продавец может попытаться избавиться от своей доли, выдавая ее за отдельно жилье, например, квартиру-студию. В этом и во многих других случаях вашим добрым помощником будет выписка из ЕГРН, из которой вы и узнаете, сколько в действительности собственников имеет тот или иной объект.

Кроме того, один из хозяев квартиры может «забыть» предложить другим выкупить его долю. Поэтому вам лучше проконтролировать, что он действительно отправил извещения другим собственникам с подробным описанием предстоящей сделки, включая данные о цене и порядке расчетов. Лучше всего, если эти документы будут отправляться через нотариуса. На сайте Почты России можно отслеживать трек-номера отправлений: так вы убедитесь, что они дошли до адресатов. Если собственники отказываются от покупки доли, пусть нотариально удостоверят свое решение.