Оформление ипотеки в Испании

8 ноября 2018

Далеко не у всех есть возможность приобрести зарубежную недвижимость оплатив покупку сразу, особенно если речь идет о приобретении жилья в благополучной стране с достаточно высокими ценами на квадратные метры, – чаще всего в таком случае прибегают к ипотеке. Рассмотрим условия, при которых ее можно получить в Испании.

Система получения испанской ипотеки выстроена достаточно очевидно, поэтому при соблюдении необходимого ряда условий получить ее в банке иностранцу вполне реально. Однако, прежде чем начать процесс покупки и процедуру оформления самой ипотеки, важно обратиться к специалистам, которые тщательно изучат финансовую ситуацию каждого конкретного клиента, сориентируют на предмет реальных возможностей получения и проконсультируют по необходимым документам для каждого отдельного случая.

Россияне и ипотека Испании

Некоторые российские риэлторские компании отмечают интересную особенность: если сравнить покупателей из Европы и из России и Украины, то можно увидеть, что 90% европейцев покупают недвижимость в Испании без ипотеки. Россияне и украинцы очень схожи при выборе объекта: если не нравятся объекты в сегменте имеющихся на руках 500 000 евро, то часто переходят к просмотру недвижимости за 1 млн евро, оформив ипотеку на недостающую сумму. В прошлом году покупателей из России и Украины, оформивших ипотеку, было 60%. Также существует возможность оформления ипотеки в Испании для граждан Молдавии, Белоруссии, Армении, Казахстана и др.

В Испании ипотеку возможно оформить на срок до 30 лет и обычно минимальный платеж составляет 50% от стоимости объекта. Безусловно можно оформить ипотеку и в размере до 60% от оценочной стоимости жилья, но стоит помнить, что затем покупатель должен не только внести недостающие 40%, но и налоги с покупки и налоги за оформление кредита в размере 12% от стоимости жилья. Поэтому даже при оформлении кредита на 60%, покупатель все равно вносит за объект чуть больше 50%.

Условия по оформлению ипотеки

Условия по оформлению ипотеки периодически могут варьироваться в зависимости от предоставляемого пакета документов, возраста заемщика и т.д. Главное требование – юридическая чистота приобретаемого объекта, который обязательно должен быть зарегистрирован в местном регистре недвижимости (Registro de Propiedad). Процент для нерезидентов составляет стабильные 2,5 %. Сумма оплаты в месяц по кредиту не должна превышать 30-35 % от месячного дохода заемщика. Досрочное закрытие в первые пять лет составит 0,5% от остатка по ипотеке, а по истечение этого срока оно составит 0,25% В испанских банках сохранены единые условия за досрочное закрытие у всех банков, поскольку еще во время кризиса их установил Центральный Банк Испании. Это очень удобно, потому что не нужно тратить время на поиски банка, где условия по досрочному закрытию будут лучше, чем в других.

Очевидных региональных различий в процессе оформления ипотеки для иностранцев особо нет. Правда в Марбелье все документы - даже для открытия счета - требуют с апостилем. Но такое требование появилось лишь потому именно в этом городе было много скандальных историй с отмыванием средств гражданам бывшего СССР, поэтому требования к предоставляемым документам стали более строгие. И это не зависит от конкретного банка В Марбелье - тот же самый банк на Коста-Бланке или в Барселоне не выдвигает таких строгих требований к документам.

Как банки принимают решение по вопросу ипотеки

Требований к объекту недвижимости, на который оформляется ипотека, особо нет, но важно именно наличие этого объекта, поскольку под голый участок ипотеку банки не дают. Поэтому перед выдачей ипотеки проводится независимая оценка объекта: в случае, если объект находится в глубинке страны, представляет собой старый жилищный фонд, требующий ремонта, то такой объект будет оценен значительно ниже рыночной стоимости. То есть ипотека выдается на основании оценки объекта.

В свою очередь, банк может урезать процент и дать не 60%, а к примеру 40%, так как видит риск для себя - в случае невыплат по ипотеке со стороны владельца, банк не сможет продать его быстро и вернуть себе все выданные под ипотеку средства. Поэтому испанские банки обязательно учитывают ликвидность объекта на тот случай, если ему придется самому перепродавать эту недвижимость. С другой стороны, если это старый дом, идущий под снос или в нем скоро будет проведен капитальный ремонт, но при этом он расположен на первой линии моря, то банк всегда выдаст ипотеку, поскольку ценность такого объекта в силу его локации всегда будет эксклюзивной.

Легальность средств – залог получения ипотеки

При оформлении ипотеки в Испании очень важно доказать легальность средств – она подтверждается налоговыми декларациями, которые у россиян в основном выполняет документ «НДФЛ форма 2», выписанный за текущий и предыдущие годы. За последние 5-6 лет испанские банки стали очень строги, поэтому без НДФЛ даже счет не получится открыть. Поэтому очень прежде чем ехать в Испанию для выбора недвижимости, позаботиться о легализации своих доходов: риэлторы до сих пор жалуются на эпизодические случаи, когда у покупателя деньги есть, а то, как он их заработал, доказать не может. Поэтому даже имея конкретный объект для совершения покупки, такие люди не в состоянии приобрести его именно потому, что не могут доказать легальность своего дохода. Но такие случаи сейчас редкость.

Подтвердить доход можно следующими документами: договор купли-продажи недвижимости в своей стране, свидетельство о получение наследства, документ о получение дохода от сдачи своей недвижимости в аренду, выписка о движениях по счету за последние 6 месяцев, рекомендательное письмо из банка, выписка из бюро кредитных историй, внутренний паспорт с пропиской. По вопросам получения ипотеки иностранцами имеет смысл обращаться в ведущие банки Испании: BBVA, Santander, Sabadell, La Caixa, Bankia, Bankinter, Popular и CaixaBank.

Ценовой диапазон ипотечной недвижимости в Испании

Сегодняшний выбор объектов жилой недвижимости в Испании весьма разнообразен: начиная от недорогих квартир студий в ценовой категории около 40 000 евро и заканчивая элитными виллами класса «люкс» стоимостью в несколько миллионов евро. Сейчас на побережье Коста-Бланка идет активное строительство новых комплексов в ценовом диапазоне порядка 120 000-250 000 евро, которые пользуются спросом как среди покупателей из стран Евросоюза, так и гражданами России и Украины.

Объекты на вторичном рынке также весьма популярны среди покупателей, поскольку эта отличная возможность купить доступное жилье на берегу Средиземного моря по весьма умеренным ценам. Наибольший процент запрашиваемых кредитов приходится на недвижимость стоимостью 120 000-700 000 евро, за ней следует жилье по цене 65 000-80 000 евро. Ипотека выдается на покупку жилья как на вторичном рынке, так и на объекты от строительных компаний.

Благодарим за помощь в подготовке материала: