Аренда Продажа Новостройки Новости Добавить объявление

О рынке недвижимости, философии бизнеса и судьбе России

10 февраля 2019

Сергей Полонский встретил нас в своей штаб-квартире на 16-м этаже жилого комплекса в Раменках. Оттуда открывается потрясающий панорамный вид, который гости, да и сам Полонский, охотно демонстрируют в своих соцсетях. Удивительным образом отсюда можно увидеть главные проекты известного девелопера, включая один из первых ЖК от Mirax Group – «Золотые ключи-2», купленный «Сбербанком» комплекс Mirax Plaza, башню «Федерация».

«Это не было специальной задумкой, но действительно так получилось», – говорит Полонский.

Штаб-квартира – необычное место. Здесь придумывался бренд Mirax, рождалась концепция Москва-Сити, шли часовые мозговые штурмы. Имя Сергея Полонского неотделимо от Mirax Group – крупнейшей девелоперской компании России. В 2013 году эта фирма фигурировала в уголовном деле о мошенничестве в особо крупном размере. В рамках этого дела предпринимателя в 2017-м признали виновным в хищении более 2,6 миллиарда рублей дольщиков жилищных комплексов «Рублевская Ривьера» и «Кутузовская миля». Полонского, отсидевшего в СИЗО более двух лет, приговорили к пяти годам колонии, но сразу после оглашения вердикта освободили в связи с истечением срока давности. Сам предприниматель свою вину не признал. Независимые экспертизы показали, что бизнесмен вложил в строительство ЖК даже больше денег, чем было собрано от дольщиков. Однако на приговор эти данные никак не повлияли.

Сейчас гигантскую компанию расхватали на куски, но в штаб-квартире бизнесмена по-прежнему оживленно. В течение дня приходят и уходят новые гости – это начинающие и известные предприниматели, друзья и партнеры Полонского, журналисты, музыканты, художники. Тут же Полонский презентовал прессе свою предвыборную кампанию, когда объявлял об участии в президентской гонке в 2018 году.

Качественные и не дорогие услуги проектирования

«Сейчас здесь регулярно проходят творческие вечера. Тут мы общаемся, разговариваем. Контингент самый разный: от артистов до цигунистов», – поясняет Полонский. Вдоль стен – полки с книгами, здесь можно найти почти все: от религиозных текстов и нетленной классики до книг современных писателей и мотиваторов.

«Я самый свободный человек»

– Ваши партнеры говорят, что в неделю Полонский раньше читал по 10-12 книг. Это реальные цифры?

– Брехня это, хотя были моменты, когда я читал по книге в день. Всегда читаю с ручкой, чтобы сразу делать пометки. Просто читать – бессмысленно, даже вредно – возникает когнитивный диссонанс. Важно, чтобы у тебя произошла прошивка нейронов. Тогда ты уже не думаешь, ты сразу начинаешь вести себя по-новому. Лучше ничего не читать и ничего не знать, чем читать и ничего не сделать, не использовать знание.

Штаб-квартира на высоте – не просто прихоть, бизнесмен убежден, что серьезные дела нельзя вести на нижних этажах: «Считается, что люди фонят и занижают энергию. Поэтому мы проводили совещания здесь либо на 60-м этаже. Тогда у тебя есть масштаб, полет, картинка! Можно, конечно, придумывать что-то и в подвале, только там не активируется щитовидная железа, лобные доли не будут работать. Ничего толкового не придумаешь».

Рядом с Полонским неизменно два верных пса: Фараон и Флинт. Неразлучная парочка мексиканской породы ксоло была с хозяином и на камбоджийском острове, где арестовали предпринимателя в 2015-м. Тогда в суматохе Фараон на некоторое время потерялся, а Флинт в итоге попал вместе с Полонским в тюремную камеру. Местные следователи намеревались даже убить животное – предполагалось, что в животе собаки могут быть спрятаны бриллианты.

Вообще по биографии Сергея Полонского впору снимать полнометражный фильм. В его истории есть все составляющие эпичной картины про бизнесмена: создание стартапа, покорение столицы, рождение крупной компании мирового масштаба, амбициозные проекты и богатство, предательства и крах империи, скандалы, суды и аресты.

– Сергей, а чем вы сейчас живете?

– Можно сказать, что я в поиске. Ищу интересные идеи, хотя порой как посмотрю на то, что вокруг происходит, радуюсь, что ничем не занимаюсь. Сейчас я самый свободный человек. Все украдено и разворовано, а значит не надо ничего охранять.

– Но у вас в штаб-квартире все время движение. Вовсе не похоже на то, чтобы вы отошли от дел. Знаю, что вы как минимум проводите тренинги?

– Провожу периодически, но они бесплатные. Есть еще медицинский проект – пока на уровне эксперимента. Это даже не бизнес, а скорее хобби. Один мой товарищ сделал прибор и запатентовал к нему 80 насадок. Ни один массажист не может тебе снять блоки. А эта штука позволяет сделать 3D массаж всех органов тела. У меня есть аналог, давай покажу.

– Ощущения необычные. Будто множество плотных микро-ударов в один момент.

– Так и есть, прибор совершает 60-80 ударов в секунду, а массажист сделает максимум два. С помощью такого инструмента можно поставить на место печень, почки, убрать блоки, запустить кровоток. Тело – это сложный механизм. Не будешь же ты на сломанной машине соревноваться с Мерседесом, верно? Мы во всех бизнес-центрах хотим открыть кабинеты восстановления и реабилитации. Сейчас на предпринимателей идет очень большая психологическая нагрузка, в итоге у них частые головные боли, ходят вечно уставшие.

Я вот каждый день хотя бы раз захожу в баню (она оборудована прямо в штаб-квартире – прим.ред.) Это сейчас стала популярна йога, цигун, но 15 лет назад никто этого не понимал. А к нам в офис приходили мастера, давали уроки по дыханию. Они преподавали у нас прямо в здании, люди со стороны на это смотрели как на шоу. Все занятия у нас были абсолютно добровольные, никого не заставляли. Единственное, если кто-то проболел две недели, мы в обязательном порядке выписывали ему три похода на дыхание, конечно же за счет компании.

– Как вы вообще пришли к этим практикам? С чего началось увлечение?

– Это был 93-й год, тогда еще не было никаких тренингов в стране. Я познакомился с учеником Кастанеды. Сейчас он, кстати, преподает в России. Так вот, у Кастанеды были практики, основанные на персональном развитии, а мы их уже адаптировали и сделали из них так называемые бизнес-тренинги.

Как говорится: когда созреет ученик, найдется и учитель. Если ты двигаешься по жизни не в пассивном, а активном состоянии, то нужно, чтобы у тебя был наставник, мастер. Ты же не будешь сам учиться летать на самолете без инструктора?

– Для развития своего бизнеса эти практики также важны?

– Да, но начну с того, что структура ведения бизнеса фундаментально изменится в ближайшее время. Все, что можно оцифровать, будет оцифровано. Вот предпринимателей оцифровать невозможно. Есть расхожая фраза «только бизнес и ничего личного» – все это ерунда, потому что бизнес выстраивается именно на личных взаимоотношениях. А в будущем это станет особенно актуально.

В институтах, увы, не учат правильному общению, конфликтологии, навыкам критически мыслить, договариваться. Я знаю это не понаслышке: в этом году я приглашал студентов МГУ, Бауманки, МГИМО, Плехановки – по пять-семь человек. Они все как один говорят, что им не дают жизненных, житейских знаний. Хорошо бы, если все институты, которые получают госдотации, вывели в онлайн выступления учителей и профессоров. Выступаешь на кафедре – пусть вся страна смотрит, тогда у нас будут лучшие учителя, лучшие знания.

Я вижу, что люди в России практически не умеют разговаривать, бизнесмены не могут договориться, выработать решение.

- И во что это в конечном итоге выливается, чем опасно?

Фактически 80% уголовных дел бизнесмены заказывают друг на друга. Это официальные данные. Казалось бы, во время войны надо заключить какой-то общий предпринимательский кодекс, перемирие. Ведь России объявлена экономическая война. И в условиях, когда идет внешнее давление, когда недоступны кредиты, еще и устраивать войнушки внутри, заказывая друг друга?

Это как минимум не элегантно, а вообще преступно. В условиях войны за это должны расстреливать, хоть я и ярый антисталинист. Не решив эту задачу, экономика России не восстановится.

«Сейчас рынка просто нет»

– А что конкретно нужно сделать, по вашему мнению?

– Нужно, чтобы заработали институты. В частности, институт медиации – досудебного решения споров. Нужно, чтобы полицейских, которые возбуждают заказные уголовные дела, наказывали по всей строгости. За заказные дела должны давать не 5-10 лет, а 20 – как за убийство. Ведь по факту этот человек уничтожил бизнес, а там 100-200 человек работали, получали зарплату. Тем более человек, наделенный погонами, его действия – это преступление против государственности, а их называют мошенниками.

Данные недавно вышли: объем предложений бизнесов на продажу увеличился, а цены упали на 8% за год. То есть, тот же самый бизнес стоил на 8% дороже, чем сейчас. Все почему? Уровень бизнеса упал катастрофически. Сегодня компаний уровня Mirax просто нет. Ну нет такой компании, которая бы имела такую же автоматизацию, софт, структуру, скорости. Потому что ее не создать за один день. А как только ты создаешь компанию с перспективой на пять-десять лет вперед, возникают серьезные трудности.

Во-первых, в стране регулярно принимаются новые ограничивающие законы, в итоге исчезает возможность прогнозировать, что будет завтра. Только ты создал и структурировал компанию, к тебе приходит полиция, ФСБ, какие угодно иные структуры. Поэтому все стараются избегать структуризации, но тогда и выйти на мировой рынок ты не можешь. С тобой даже разговаривать не станут.

Во-вторых, очень сильно вырос протекционизм. Сегодня без согласования с мэрией ни один объект нельзя построить.

– Когда это началось?

– С моей точки зрения, это началось в 2010-2011 годах. До этого у Лужкова работали системы худо-бедно. Помнится, при Лужкове я мог встать у него на совещании и демонстративно уйти. И ничего, нормально: через месяц мы встречались и спокойно говорили.

А сегодня люди, которые заправляют всем, настолько обидчивые! Некоторые девелоперы вынуждены продавать свои компании из-за этого. Если вы внимательно изучите вопрос, то поймете: никаких новых, интересных девелоперских проектов за последние девять лет в Москве не реализовано, ничего нет. Хотя за бюджеты, с которыми власти столицы работают, можно было бы в эстакадах всю Москву сделать.

А по отдельности посмотришь: все вроде умные, каждый министр чуть ли не по три университета закончил, но что-то в стране становится все хуже и хуже. Я бы на их месте закрыл бы все министерства эдак на полгода, просто чтобы людей не беспокоили. Забавно, но факт: когда мы работали в «нулевых», почти никаких законов на нашем рынке не было. И не было обманутых дольщиков, все получали свои квартиры! А сейчас их просто неимоверное количество. Вы что, правда думаете, что все девелоперы вдруг взяли и стали жуликами и мошенниками? А из-за кого обвалился рубль, кто «грохнул» покупательскую способность, кто создает административные барьеры?

– Разве не мировой финансовый кризис 2008 года привел к обвалу?

– Да, разумеется, был кризис. Но только во всем мире он давно закончился, а у нас он, по-моему, не достиг даже своего пика, все еще ищем дно. Кризис стал катализатором. На тот момент власти не приняли ключевые решения. Я был тогда на совещании у Шувалова (Игорь Шувалов – на тот момент первый вице-премьер РФ – прим. ред.), по моей инициативе был создан первый антикризисный штаб. Я внес два предложения. Первое – сделать субсидирование ипотеки до 6%, ипотека тогда была около 12-14%. Причем банки прислали через неделю уведомление, что ипотека поднимется до 21%.

Второе – отменить нормы инсоляции (количество солнечного света, проникающее в помещение – прим. ред.), чтобы можно было строить маленькие квартиры. Поскольку прежние нормы безнадежно устарели и потеряли свою актуальность. Они были сделаны, чтобы солнце уничтожало вредные бактерии. Но сегодня, например, пенсионерам наоборот советуют не выходить на солнце, чтобы не провоцировать онкологию. Если эти нормы отменить, человек сможет купить вначале мини-квартиру в 25 метров, потом подкопить и взять уже 50-метровую. Речь идет именно о снижении минимальной планки.

Но в правительстве, к сожалению, ничего из этого не приняли. Точнее приняли, но лишь в 2014 году. Причем в итоге это были мои инициативы, почти один в один. Резко снизили требования по инсоляции, запустили субсидирование ипотеки до 9 – 9,5%. Хотя ипотека должна стоить 3-4% объективно, и то – это уже с запасом. Но принято это было все слишком поздно.

– Что сейчас происходит с рынком недвижимости?

– Вот вам характерная история. Созванивался сегодня с Сашей Ручьевым (Александр Ручьев – основатель девелоперской компании «Мортон» – прим. ред.). Спрашиваю: «Как ты?» Он отвечает: «В борьбе». Я говорю: «Ну Саша, мы тут все в борьбе». А он: «Нет, все уже умерли, в борьбе остались единицы».

Свой первый дом я начал строить в 23 года, а сегодня попробуй хоть что-то построй – с ума сойдешь. У молодежи, новых компаний уничтожили возможность заниматься этим бизнесом. Независимых компаний как таковых не осталось. Сейчас застройкой занимаются либо олигархи, либо банки, например ВТБ и Сбербанк. Этот нонсенс! Нигде в мире такого нет, ведь это – конфликт интересов. Не можешь ты выдавать кредиты и сам строить.

Банки выдают кредиты на таких условиях, что строительные компании оказываются под их контролем. Если я написал бизнес-план на пять лет, вы его подписали, но через год рубль уронили в два раза. Я тут причем? Давайте хотя бы 50 на 50 убытки делить. А то у нас банк всегда гешефт имеет. Поэтому и уничтожены компании. Компания ВТБ «Дон-строй» – это что за цирк? Пусть банки займутся своей профессиональной деятельностью. Сейчас рынка просто нет.

– Что ждет нас дальше? С 1 июля введены эскроу-счета – строительные компании не могут пользоваться деньгами покупателей до окончания работ, их будут кредитовать банки. Считается, что таким образом исчезнут обманутые дольщики. Что вы думаете об этой инициативе?

Есть прогнозы, что к осени будет большой кризис в этой отрасли. Эскроу-счета только подливают масла в огонь. Себестоимость квартир вырастит на 10-15%. Это ужасное нововведение. В 2004 году, когда мы создавали ассоциацию строителей России, банки уже тогда хотели, чтобы все деньги и финансирование проектов шло через них. В то время нам удалось отбиться. Более того, мы предлагали ввести по сути те же эскроу-счета, но в другой форме – без участия банков.

Сергей взялся за исписанный цифрами листок, и найдя свободное место продолжил:

Как это работало бы: у тебя есть адвокат, ты на адвокатский счет кладешь деньги. Построила компания фундамент – 20% денег ей ушло, построила конструктив – еще 30%, сделала инженерию – получи 40%, сдала дом – еще 10%. Почти эскроу-счет, но без банка.

Весь мир уходит от банков, а наши делают так, чтобы они наживались. Сбербанк заработал в 2018 году 811 миллиардов рублей чистой прибыли! В то время, когда все несут убытки, они зарабатывают миллиарды. А сейчас они влезут еще и сюда. Как застройщики будут писать неубыточные бизнес-планы? Ни один строитель мне не смог показать такой бизнес-план за последние полтора года.

– Со строительством разобрались. Есть ли у вас мысли вести крупный бизнес, но совсем в другой сфере? Снова сколотить состояние?

– Если честно, я вообще не понимаю, как ведут бизнес в России. Меня не было тут шесть лет, я все пытаюсь понять. Что касается больших денег, то количество, увы, не дает все равно качество. Это иллюзия, миф. Да, в нормальных условиях богатство дает качество, но не у нас. Тут тебе нужно 10 охранников, бронеавтомобили. В итоге ты не живешь, а находишься в какой-то войне. А ведь предпринимательство исходит из философии свободы, но у нас ты ее не чувствуешь.

Сегодня так устроена система, что финансовый директор, бухгалтер – тоже должны быть предпринимателями. Будущее за компаниями, где все сотрудники – акционеры и партнеры. Форма капитализма, когда есть один хозяин и 100 рабов, не имеет перспектив. Рабов можно заменить блокчейном, а вот предпринимателя – нет.

Мне кажется, все мы, будучи детьми, были предпринимателями. Мы все время что-то предпринимали, исследовали, экспериментировали и набивали шишки. Все вузы сейчас заточены на то, чтобы готовить рабов для капиталистов. Если ты захочешь стать предпринимателем, то у тебя совсем небольшой выбор. А ведь это не что-то сложное, это ремесло. Можно, конечно, возводить предпринимательство в ранг искусства, но это фигуры масштаба Илона Маска, Стива Джобса. А на начальном этапе тебе нужно уметь решать математические задачки, по сути – это и есть бизнес-план.

Чтобы написать его нужны прогнозируемые параметры. Считается, что их пять: стоимость денег, себестоимость, продажная цена, отношение рубля к доллару и объем спроса. В России эти параметры открытые – то есть они меняются, больше чем на 10% в год, когда во всем мире предел колебаний – 3%.

«Либо Россия умрет, либо найдет спасение в цифровизации»

– То есть, предпринимательство вырождается?

– Да. 10 лет назад почти за каждым столиком обсуждали проекты. Сегодня зайди в ресторан – там уже нет разговоров о бизнесе. В IT-проектах сейчас до 80% расходов – это не разработка продукта, это привлечение инвесторов, реклама, продвижение – одним словом драйв. А какой сегодня драйв? Сейчас у всех есть страх. А в страхе не рождаются успешные проекты.

Сейчас даже подрядчиков не найти толком. Вот открыли Крымский мост – все подрядчики потом обанкротились. С Олимпиадой – та же история. Правильно говорит бизнес-омбудсмен Борис Титов: надо для всех строек стадионов ввести эскроу-счета. Вот у тебя есть контракт с государством? Пусть оно положит деньги на эскроу-счет, которые автоматически будут платиться подрядчику. А не так, что ты работу выполнил, а потом год бегаешь за заслуженными деньгами, судишься. За это время ты уйдешь в минус. Да и судиться толком невозможно. Арбитражи все продажные, всем известно. Не работает судебная система. Как вести бизнес тогда?

Ты не представляешь, как я раньше вкалывал. У меня было две тысячи подрядчиков от Америки до Китая. Нам все приходилось все делать с нуля, начиная от инженерии и геологии. Я учил турок, которые сейчас уже девелоперы и строят здания сами. А у нас сейчас нет ни одной российской компании, которая была бы в состоянии построить 100 этажей. Сегодня Москва-Сити уже бы не построили – нет компетенции. Я тут проехался по новостройкам, это какие-то гетто. А почему – потому что нет конкуренции. Если у тебя и так покупают г****, зачем заморачиваться с архитектурой и прочим? Я каждый дом, каждое окно, этаж вырисовывал. Каждый, кто купил квартиру в «Золотых ключах-2», еще по три человека потом приводил. А сейчас зачем это делать? Если у тебя контору через три года закроют, смысл вкладываться?

– Вы рисуете совсем уж мрачную, безнадежную картину. По-вашему, выхода нет и страна обречена?

– Экономическая война идет на уничтожение. Именно в моменты вопросов жизни и смерти происходят квантовые прорывы. Либо Россия умрет в той форме, в какой мы ее знаем, либо же найдет спасение в цифровизации. Не исключено, что Россия вообще возглавит мировой тренд на «цифру». Во-первых, у нас очень мощная школа математиков, две трети мировых блокчейнистов – русскоговорящие. Во-вторых, без перехода на «цифру» мы не сможем конкурировать с другими странами со своей продукцией.

У России в этом плане больше мотивации. На Западе у тебя кредиты по 2%. Если такая страна «цифровизуется», то ничего глобально не поменяется, ну станет 1%. А у нас, если это произойдет, вместо 15% будет 3%. Очень важно перевести в «цифру» суды, при смарт-контрактах в них вообще не будет нужды. «Цифра» сама по алгоритмам определит правую сторону и не будет никакой предвзятости. Более того, по нашим подсчетам до 95% уголовных дел может также рассматриваться в цифровом порядке. А значит, следователь уже не сможет против вас возбудить дело просто так.

Нужно, чтобы шла онлайн-трансляция всех судебных заседаний, за исключением особо секретных. Показали бы, как идут процессы по экономическим делам. Это будет чертовски полезная научно-практическая вещь! Полезная и для юристов, и для бизнесменов. Это защитит людей от незаконного преследования, все будут видеть, что творят прокуроры и следователи, да и судье будет невозможно принять неправильное решение. Они будут бояться.

Если РФ дожмут до конца, мы будем вынуждены сделать аналог SWIFT (Общество всемирных межбанковских финансовых каналов связи – прим. ред.). Центробанк уже работает над этим. Это значит, что Россия может уйти в цифровой мир быстрее, чем другие страны. Для нас это более критично. Мы уже проиграли технологическую войну, с точки зрения процессоров, телефонов. Следующий уровень – программное обеспечение, софт. Это для русского человека более понятная история. Мы не можем даже 20 одинаковых автомобилей собрать по инструкции, каждый выходит уникальным. Вот эта уникальность в XXI веке и становится важнейшей вещью. Если что и спасет нас с вами, то именно это.

В следующем материале Anticorr.media расскажет, почему развалилась компания Mirax Group и кто сейчас владеет миллионными активами Сергея Полонского.

Читайте также



Справочники: