Не торопитесь покупать загородную недвижимость

24 апряля 2019

Жизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать разочарований, прежде чем приступать к выбору земельного участка или готового дома, определитесь – зачем вам нужна загородная недвижимость.

На прошедшей недавно Ярмарке недвижимости в консультационном пункте BN.ru на вопросы посетителей и наших читателей отвечал опытный практик рынка загородной недвижимости Павел Соколов, управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль».

– Павел Витальевич, давно хотим перебраться из квартиры в загородный дом. С чего начать?

– Ответьте себе на вопрос, зачем вам загородный дом и сколько времени вы будете в нем проводить. В качестве дачи, второго дома? Или вы намерены полностью отказаться от городской квартиры? Если вы на этот вопрос не ответите, то будете делать мучительный выбор вроде того, купить ли вам спортивный автомобиль или грузовик.

Для постоянного проживания нужна соответствующая инфраструктура, которую могут обеспечить только райцентры и ближние к городу населенные пункты: школы, детские сады, медицина, общественный транспорт.

Но если речь о даче, то в такой среде вы просто не сможете полноценно отдыхать: вам нужны озеро, лес, река и как можно меньше незнакомых лиц. С другой стороны, зимой или в межсезонье на такой даче вам станет скучно, потянет в город. А дороги развезло или завалило снегом...

В любом случае это разные форматы. Совместить их, как показывает практика, не получается. Но компромиссы возможны.

Мы рекомендуем частного риэлтора который поможет подобрать квартиру по вашим требованиям и с минимальный финансовыми затратами: realtor-mikhail.ru

– С чего начать «примерку» загородного дома?

– Позволю себе дать дружеский совет, который редко дают риэлторы: не торопитесь покупать. Для начала снимите дом – причем в той местности, где намерены поселиться, и не на лето, а минимум на полгода. Поухаживайте за участком, поездите на работу и за покупками – то есть сделайте своеобразный «тест-драйв» и дома, и местности. Во-первых, будете присматриваться к объектам, которые здесь предлагают приобрести, а в конечном счете выберете лучший. Во-вторых, если купите участок и начнете стройку, у вас будет где жить.

Но самое главное – вы примерите на себя и территорию, и собственно загородную жизнь. Вы оцените, насколько критичны для вас транспортные проблемы, снегопады, качество воды из колодца, необходимость ухаживать за участком и заниматься заготовкой дров.

К сожалению, в нашей агентской практике такое бывает. Человек купил дом, прожил год, потом снова приходит, чтобы выставить на продажу: «Да, дом всем хорош. Но я понял, что жизнь за городом – не для меня».

– Где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне?

– Давайте сначала разберемся с тем, что такое коттеджный поселок. Это ведь не характеристика правового статуса участка. Это торговая марка, организационная структура, а также, возможно, прописанные правила и регламенты, которые в документах никак не обозначены. Так вот, коттеджный поселок может располагаться и на землях ИЖС, и на сельскохозяйственных. Но подразумевается, что здесь есть структура, которая занимается управлением. Насколько она эффективно, грамотно и широко хозяйствует – всегда вопрос.

При выборе дома или участка в коттеджном поселке ключевой вопрос – эксплуатационные платежи. Их сумма не должна стать для вас неожиданностью. Общее правило такое: чем крупнее массив, тем они меньше. И есть такие коттеджные поселки, где цена услуг управляющей компании сопоставима с ежемесячными платежами за городскую квартиру. В то же время в закрытых клубных поселках с теннисными кортами, бассейнами, детскими и спортивными площадками ежемесячные расходы могут достигать десятков тысяч рублей в месяц.

То же относится и к садоводствам. Правда, здесь разрыв между минимумом и максимумом меньше: от нескольких тысяч рублей в год до нескольких тысяч в месяц. Качество тоже разное: от полузаброшенного массива с пенсионером-председателем до того, что у нас называют «коттеджным поселком», – массива с ограждением, охраной и светодиодными фонарями.

Но в садоводствах вся эта инфраструктура создается за счет самих садоводов. Бюджеты СНТ складываются из членских и целевых взносов. Первые идут на обслуживание, текущий ремонт, зарплату председателей и охраны. Вторые – на крупные разовые расходы: заасфальтировать дорогу, сделать ограждение, установить шлагбаум или поселковый водопровод.

В районах ИЖС с частной застройкой вам не нужно скидываться с соседями на ремонт дорог и установку столбов и платить управляющей компании. Другое дело, что у местных властей, если это забытая богом деревня, бюджетов на создание комфортной жилой среды, скорее всего, нет.

– Когда лучше смотреть объекты загородной недвижимости?

– Разумеется, в выходные и днем, когда светло, все можно увидеть и со всеми познакомиться. В том числе с соседями и председателем СНТ. А стоит ли говорить, что правило «выбери соседа» при покупке загородной недвижимости одно из основных? Как правило, к заинтересованным в покупке они относятся доброжелательно, а вы узнаете много нового и интересного, в том числе такого, о чем не расскажет продавец.

– На какие вопросы нужно получить ответы при просмотре?

– Во-первых, обязательно узнайте, как эксплуатируется данный массив зимой, есть ли постоянные жители, каково сообщение и не становятся ли дороги непроезжими.

Во-вторых, обязательно узнайте, как организовано водоснабжение, каково качество и лимиты воды в колодцах и скважинах. Я считаю, что это один из самых важных вопросов. Жить без газа можно, без воды – никогда.

В-третьих, электроснабжение: бывают ли перебои со светом и хватает ли энергомощностей. Ведь бывает, что декларируется 15 кВт на домовладение, в то же время реальные мощности значительно меньше, а электрохозяйство требует модернизации.

Есть еще один важный вопрос – геология и уровень грунтовых вод. Конечно, если вы намерены строиться, необходимо делать пробное бурение, а если речь о капитальном доме – полноценные геологические изыскания. Но пока просто присматриваемся и отмечаем все признаки заболоченности: характерная растительность (камыш, тоненькие кривые деревца), уровень воды в дренажных канавах. А также где участок – на горке или в низине.

– С чего начать изучение документов на участок?

– Сегодня благодаря публичным кадастровым картам, которые имеются в открытом доступе, рынок загородной недвижимости стал относительно прозрачным и безопасным. Поэтому для начала найдите предлагаемый вам участок на публичной кадастровой карте, посмотрите его границы, нет ли наложений на соседние, а также статус и целевое назначение земли. При этом изучить карты имеет смысл заранее – может быть, вообще ехать не стоит.

Второй этап – личность продавца (продавцов) и правоустанавливающие документы. Но, разумеется, если вы не риэлтор или не юрист, я бы не рекомендовал проводить сделку без соответствующих специалистов. Нюансов здесь множество. Каждый сособственник и каждая доверенность на продажу требует проверки. Или дом не зарегистрирован, а он есть, – такое сплошь и рядом на вторичном рынке. При этом важно оценивать, насколько данный объект вообще подлежит регистрации и не построен ли он с нарушениями.

– Недавно смотрели участок в СНТ и обнаружили, что забор не по границе, а вынесен вперед, через дренажную канаву. Какими последствиями мне грозит такая «прирезка»?

– Никакими, если вам, к примеру, не предлагают шесть соток по цене восьми. Самое большее, чем вы рискуете, – заставят перенести забор. Но опять-таки есть высокая вероятность, что у председателя СНТ забор стоит так же, поэтому ни у него, ни у других садоводов не будет никаких претензий.

– Предлагают участок по цене заметно ниже рыночной. Насколько велика вероятность мошенничества?

– Низкая цена еще не говорит о том, что вас хотят обмануть. Скорее всего, имеются скрытые, но легко обнаруживаемые дефекты. Поэтому смотреть надо внимательно и оценивать, насколько они для вас критичны. Или просто кому-то достался участок в наследство, а продать нужно срочно.

– Можно ли прописаться в садоводстве?

– Да, сегодня процедура упростилась. Правда, дом должен быть не садовым, а жилым – то есть быть признанным пригодным для проживания. Но критерии и требования размыты. Поэтому уточняйте этот вопрос у местного кадастрового инженера.

– Какие еще новшества в 2019 году нас ждут на рынке загородной недвижимости?

– Хорошая новость в том, что регистрации в садоводствах подлежат только жилые и садовые дома. Сараи, бани, гаражи и беседки регистрировать не нужно.

При этом регистрация строений в садоводствах усложнилась, для участков ИЖС – упростилась. Раньше в садоводствах действовал уведомительный порядок. По окончании строительства вы должны были пригласить кадастрового инженера, который сделает технический план. Потом вместе с соответствующим заявлением через МФЦ отправить на регистрацию в Росреестр.

С 1 марта нужно уведомлять местную администрацию о начале строительства – также заявлением по установленной форме. Затем, завершив стройку, также делать техплан и вместе с уведомлением об окончании работ и квитанцией об уплате пошлины за регистрацию отправлять в местную администрацию. И теперь это единый порядок регистрации строений и для садоводств, и для ИЖС.

Но упрощение регистрации для ИЖС имеет свои подводные камни. Раньше перед началом строительства нужно было получать градостроительный план, а именно – подробную выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о том, что можно, а что нельзя строить. Теперь градплан получать не нужно, поэтому возрастает риск «промахнуться» и возвести то, чего на самом деле строить нельзя.

В любом случае перед покупкой участка нужно внимательно изучить местные ПЗЗ. Они есть в открытом доступе, но читать их лучше со специалистами.

– Юрист во всех этих вопросах разберется?

– Конечно. Но юрист, которого вы привлекаете, должен быть специалистом по земельному законодательству, а не, к примеру, корпоративному праву. На мой взгляд, опытный риэлтор-практик, специализирующийся на загородной недвижимости, увидит больше.

– Я построил дом в садоводстве, но не зарегистрировал: собирался сделать техплан, но все откладывал и не успел до марта. Как быть?

– Ничего страшного. Направляете уведомление о начале строительства. Затем – заказываете техплан и также отправляете на регистрацию: хоть через неделю, хоть через месяц...

Не торопитесь покупать загородную недвижимость

Читайте также