Налоги при сдаче недвижимости в аренду: должны ли физлица платить НДС

3 октября 2019

В Письмах от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@ и от 24 декабря 2015 года N СА-4-7/22683@ ФНС России разъяснила позицию ВС РФ и КС РФ. На основании их позиции доход, получаемый физическим лицом, сдающим на постоянной основе нежилое недвижимое имущество в аренду, может быть квалифицирован как доход от предпринимательской деятельности и с физического лица может быть взыскан НДС.

Суть позиции налоговиков и судов

Данная позиция налоговиков и судов состоит в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. А также от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В статье 11 НК РФ установлено, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, но не зарегистрированные в качестве предпринимателей, не имеют права ссылаться на то, что они не являются предпринимателями при исполнении норм налогового законодательства. Систематическую самостоятельную деятельность физических лиц по извлечению доходов из принадлежащего им нежилого недвижимого имущества, осуществляемую на основании договоров аренды, суды и налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, подлежащую обложению НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.

Налоговая инспекция может доначислить НДС по ставке 18% на сумму дохода от аренды за 3 последних года. Помимо суммы не уплаченного своевременно налога ФНС обычно начисляет штраф и пени за неуплату налога, однако складывающаяся судебная практика пока позволяет налогоплательщикам существенно снизить размер пени и штрафов. Иногда, в случае крупных доначислений, налоговые органы передавали материалы проверок в следственные органы.

Как не платить НДС

Что возможно предпринять сейчас, чтобы избежать споров с налоговыми органами по вопросу уплаты НДС от сдачи в аренду нежилой недвижимости? Физическим лицам, сдающим недвижимость в аренду и не являющимся индивидуальными предпринимателями, можно дать следующие рекомендации:

1) зарегистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя. С тем, чтобы не платить с дохода от аренды НДФЛ в размере 13%, подайте уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения по ставке 6% от полученного дохода. При этом стоит учитывать, что доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не могут быть отражены в рамках налогового спецрежима НПД (самозанятые), исключением является аренда (наем) жилых помещений – об этом сказано в подпункте 2 части 2 статьи 4 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ;

2) если налоговый орган уже доначислил вам сумму НДС, но полученный доход не превышал 2 млн руб. за 3 месяца, то есть хорошие шансы «отбиться» от налоговых претензий по НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 145 НК РФ. Подспорьем в этом может служить Определение ВС РФ от 03.07.2018 N А70-907/2017.

Если НДС доначислен при доходе, превышающем 2 млн за 2 месяца

В этом случае налогоплательщику предстоит борьба за признание его права на применение упрощенной системы налогообложения. Дело в том, что в Определении ВС РФ от 17 августа 2018 года N 70-КГ18-4 суд указывает, что, поскольку налоговый орган признал физическое лицо плательщиком НДС и возложил обязанность по уплате названного налога, налоговым органом ему должны предоставляться соответствующие права. В спорах с налоговиками также имеет смысл ссылаться на позицию Высшего Арбитражного Суда, высказанную в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33. Суд указал, что пропуск срока информирования налоговых органов о применении освобождения в порядке статьи 145 НК РФ не лишает налогоплательщика права применять освобождение от санкций за несвоевременное уведомление налоговых органов о применении права на освобождение от уплаты НДС.

Это в том числе означает, что налогоплательщик вправе воспользоваться своим правом перехода на упрощенную систему налогообложения на основании пункта 2 статьи 346.13 (вновь созданная организация и вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель вправе уведомить о переходе на упрощенную систему налогообложения не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе, выданном в соответствии с пунктом 2 статьи 84 НК РФ).

В этом случае организация и индивидуальный предприниматель признаются налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, с даты постановки их на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе. Однако невыполнение этой обязанности (непредставление уведомления или нарушение срока его представления) не влечет за собой утрату права на переход на упрощенную систему налогообложения, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Об этом уже было сказано в Определении ВС РФ от 17 августа 2018 года N 70-КГ18-4.

Как разъясняется в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2014 года N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», по смыслу пункта 3 статьи 145 НК РФ налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать право на освобождение. А лицам, фактически использовавшим в соответствующих налоговых периодах освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, не может быть отказано в праве на такое освобождение только лишь по мотиву непредставления в установленный срок уведомления и документов. Аналогичная ситуация происходит и с переходом налогоплательщика на упрощенную систему налогообложения: налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать налоговый режим «Упрощенная система налогообложения».

Таким образом, изменение статуса налогоплательщика с физического лица на индивидуального предпринимателя должно предоставлять налогоплательщику право на применение упрощенной системы налогообложения. Важно, что в таких случаях суды обращают внимание на то, что при переквалификации на налогоплательщика возлагаются не только новые обязанности, но и права, которые должны учитываться налоговыми органами.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду: должны ли физлица платить НДС

Суть позиции налоговиков и судов

Как не платить НДС

Если НДС доначислен при доходе, превышающем 2 млн за 2 месяца

Читайте также