На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?

21 сентября 2018

Перевод жилья в коммерческое помещение требует денег (от 0,5 млн руб.) и времени (около года). Но потенциальный доход стоит того

Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.

Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено. Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги. И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.

Сложности перевода

Перевод квартир в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления. Как уточнил Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», полномочия на выдачу разрешений в 2016 году от Москомархитектуры были переданы департаменту городского имущества.

К СВЕДЕНИЮ

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется статьей 23 Жилищного кодекса РФ (№188 ФЗ редакция от 29.07.2018 г.). В соответствии с ней:

- Квартира на правах собственности должна принадлежать физическому лицу;

- она не должна иметь обременений (кредит, залог);

- из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные ранее лица;

- если проводилась перепланировка, она должна быть узаконена;

- дом не должен являться историко-культурной ценностью.

Для начала нужно собрать пакет документов, который подается в отделение по управлению имуществом, относящееся к межведомственной комиссии округа Москвы, где расположена недвижимость, или в центр госуслуг «Мои документы». Если сбором документов занимается посредник, выписывается доверенность.

В пакет входят документы:

- План квартиры, экспликация и технический паспорт (выдается БТИ);

- справка из управляющей компании (ТСЖ), где указано, как используются помещения, расположенные рядом с квартирой;

- заключение о техническом состоянии дома (выдает УК или ТСЖ);

- заключение от пожарного надзора о соответствии требованиям пожарной безопасности (выдается по заявлению управлением государственного надзора при МЧС после проверки квартиры);

- заключение санитарно-эпидемиологического контроля (выдается СЭС после проверки квартиры);

- выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан (выдается УК, ТСЖ, ЖСК).

По словам Вадима Кашкина, дальнейшие шаги можно разделить на три основных этапа.

Первый – проект, который будет подан в межведомственную комиссию вместе с другими документами. Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается. Проект можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

Для организации офиса или магазина нужно предусмотреть отдельный вход и пожарный выход. Нужно продумать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но и благоустройство прилегающей территории (двора, улицы).

Второй этап – технические согласования. Каждую часть проекта нужно утвердить в соответствующей инстанции. Так, если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с АО «Мосгаз», а перепланировку – с Москомархитектурой.

Третий этап – согласование с жильцами дома на общем собрании. В пользу перевода нужно набрать 2/3 (66%) голосов. Тех, кто явиться не сможет, придется опрашивать заочно.

После того, как все документы собраны и получены все согласования, собственник квартиры или его уполномоченное лицо подает их в департамент управления имуществом, относящийся к территориальной (окружной) межведомственной комиссии. К нему нужно приложить заявление с просьбой перевести квартиру в нежилой фонд. Установленный законом срок для рассмотрения заявления – 45 дней.

Когда разрешение получено, собственник имеет право в соответствии с разработанным проектом сделать перепланировку квартиры под нежилое помещение. Завершающий этап – внесение изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Непростая экономика

Цены на нежилые помещения и квартиры в одном и том же доме разнятся. Так, согласно базе ЦИАН, 1 кв. м торгового помещения в доме серии П-44Т в Бутырском районе Москвы оценивается в 319 тыс. рублей, в то время как «квадрат» в «двушке», продающейся там же, стоит 223 тыс. рублей. Соответственно, при определенных обстоятельствах может быть выгодно купить квартиру на первом этаже в жилом доме и перевести ее в нежилой фонд.

По словам Вадима Кашкина, «себестоимость» перевода начинается от 500 тыс. рублей – столько денег потребуется на получение техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, госпошлины и прочие накладные расходы. Однако из-за большого количества инстанций, каждую из которых приходится посещать в индивидуальном порядке, инвесторы почти всегда предпочитали обращаться в специализированную компанию. Документы подаются в одно место, есть гарантия успеха – это удобно, хоть и недешево.

«Такая услуга в среднем обходится в 2 млн рублей, срок исполнения обычно составляет один год», – сообщил эксперт.

На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?

Сложности перевода

Непростая экономика

Читайте также