На московском жилищном рынке без перемен

4 марта 2019

Все с волнением ждали первое июля, когда рынок новостроек должен начать работать по новым правилам. Понятно, что рынки первичной и вторичной недвижимости взаимосвязаны, поэтому изменения на одном должны обязательно отражаться и на другом. И вот рынок недвижимости миновал эту черту. О том, что же изменилось на нем после 1 июля, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым:

— Практически никаких изменений мы не заметили. Каких-то глубоких потрясений 1 июля не произошло. В отличие от валютного рынка или от рынка ценных бумаг, рынок недвижимости реагирует на внешние воздействия крайне медленно.

— Может быть, застройщики и девелоперы подготовились к этому «часу Икс»?

— Скорее всего, да. Многие участники первичного рынка провели ряд действий, которые были предусмотрены поправками в закон № 214-ФЗ. Строительные компании сделали всё, чтобы какое-то время продолжать работать по старым правилам.

— Если набрали определенный процент дольщиков, то могут работать по старым условиям еще несколько лет.

— Да. Вполне возможно, что некоторые строительные компании выполнили все требования закона, и в течение срока, указанного в поправках к закону № 214 ФЗ (этот срок определён: конец 2020 года) они смогут реализовывать свои объёмы по-старому. При этом, новые объекты им придётся строить и продавать в новых условиях.

— Как вы думаете, у них есть запас прочности, они могли бы себе позволить снижение цен для привлечения покупателей?

— У кого-то этот запас имеется, но не у многих.

— Что вы скажете о реакции рынка недвижимости на высказывания высоких чиновников. Как они влияют на рынок? Резко и быстро?

— Иногда так бывает.

— Недавно президент РФ Владимир Путин говорил о ставке 6% годовых для ипотечного кредита. Может быть, после этого люди притихли, ждут понижения ставок?

— Это он говорил об условиях ипотечного кредитования для многодетных семей. Для всех остальных категорий заёмщиков серьёзного понижения ставок пока не предвидится. Хотя планируют к 2024 году снизить ставку до 8% годовых. Впереди ещё 5 лет. Поживём – увидим.

— Про первичный рынок понятно: не все ожидания оправдались. Никаких потрясений не произошло. А что происходит со вторичным рынке? Как говорится, «на Западном фронте без перемен»?

— Да. На рынке готового жилья резких перемен не наблюдается. Имеет место ещё один важный фактор. Я говорю про лето. Всё несколько замедлилось. Многие продавцы и покупатели уехали в отпуска. Наступил баланс спроса и предложения. Количество сделок осталось на среднем уровне. Мы наблюдаем интересное явление. На столичный рынок жилья пришли покупатели из регионов, которые стараются купить квартиры именно летом. Школа, институт, и прочие вопросы, заставляющие думать о покупке жилья в Первопрестольной именно летом.

— А как вы оцениваете ситуацию с ценами на квартиры? В СМИ можно встретить самые разнообразные мнения. Одни пишут, что растут, другие пишут про падение цен. Где истина?

— Есть закон развития рынка, и его не обмануть.

— Что вы имеете в виду?

— Закон спроса и предложения. И тут ничего не сделаешь. Сейчас наблюдается баланс. Представьте себе, что, как будто, существует один большой мешок денег, которые люди хотят, могут и готовы вложить в приобретение недвижимости. Размер этого мешка достаточно опосредованно зависит от того, какие изменения происходят на рынке драгоценных металлов или на авторынке. Кстати, на сегодняшний день этот мешок не так велик, как хотелось бы. Поэтому поднимать цены на недвижимость, конечно, можно…

— Но кто же купит по завышенным ценам?

— Вот именно! И я об этом.

— Люди стали осторожны. Возможно, кто-то ждёт снижения ипотечных ставок, кто-то чего-то опасается, кто-то на что-то надеется…

— Давайте про ипотеку. С ипотекой всё интересно. Если у человека даже есть на руках вся сумма на покупку квартиры, он старается не покупать за полную стоимость. Гораздо выгоднее получить ипотечный кредит, чтобы появились дополнительные возможности.

— Какие возможности Вы имеет в виду?

— Возможно, есть желание поменять автомобиль, сделать ремонт на даче, вложить освободившиеся средства с выгодой. Да мало ли что?

— Какие еще особенности рынка мы можем наблюдать этим летом?

— Все говорят про 1 июля и про эксроу-счета, но мало кто заметил, что с этого же дня заработал реестр неблагополучных домов.

— Это по новостройкам?

— Да. В понедельник, 1 июля 2019 года, появился Единый реестр проблемных объектов недвижимости. Он размещен на официальном сайте АО «ДОМ.РФ». В перечне содержится информация о домах, где сроки завершения строительства нарушены более чем на шесть месяцев. Сейчас таких объектов в стране 625. Год назад их было более 1000.

— Но в них же квартиры не продаются. Они стоят, продажи заморожены.

— Не совсем так. Стройки-то заморожены, но квартиры в некоторых продолжают продаваться, несмотря ни на что.

— Скорее всего, это может привести к негативным последствиям. Значит, для покупки надо нанимать хорошего специалиста?

— Да, лучше так поступить. Когда рядом с покупателем жилья грамотный специалист из надёжного агентства недвижимости, покупатель может быть спокоен за свою финансовую и юридическую безопасность.

— Вячеслав Анатольевич, вы сказали, что на рынке наступил баланс спроса и предложения. Резкого роста цен нет. А как себя ведёт спрос?

— Спрос есть. Он не приводит к существенному повышению цен, потому что на рынке представлено достаточное количество объектов. Вот если их станет меньше, то тогда и цены начнут расти. А пока мы наблюдаем равновесие.

— Но меньше их вряд ли будет. Строят же немало, особо в Подмосковье…

— Кстати, про Подмосковье. Согласен. Строят там много, но я хотел остановиться на другом аспекте, на покупателях жилья. Я недавно заехал на одну новостройку и разговорился с мужчиной, который проживает в данном доме. Тот рассказал, что квартиру-то он купил, да вот незадача — компания-застройщик обанкротилась. Ключи выдали, ремонт он в квартире сделал. «А вы своим права на собственность зарегистрировали?», — спросил я его. Тот ответил: «Нет. А зачем? Я же деньги заплатил, и квартира моя».

— И в принципе он прав, наверное?

— Да, конечно! А если перед банкротством горе-застройщики продали эту квартиру еще пятерым дольщикам, кроме него? Тогда возникнет жуткая ситуация. Кто первым оформит документы, того и недвижимость. И что тогда будет делать этот жилец? Кто ему вернёт деньги за квартиру и ремонт? Но даже если он купил по ДДУ, и никаких других претендентов на эту квартиру нет, то у компании-банкрота могут быть долговые обязательства перед иными кредиторами, и какие решения примет суд в этой ситуации, мы знать не можем. Что тогда будет делать обманутый дольщик? Поэтому я бы никому не советовал так поступать. Возможно, есть шанс выиграть дело в суде. А кто вернёт время, силы, нервы? Так стоит ли рисковать и подвергать себя и своих близких из-за своей беспечности.

— Хотелось бы закончить разговор на оптимистической ноте. Есть что-то на рынке, что радует вас?

— После долгих лет на рынке появились инвесторы, приобретающие жильё не для собственного проживания, а как вложение в объект инвестирования. Их давно не было. Это хороший знак.

На московском жилищном рынке без перемен

Читайте также