Мексика. Знакомство с рынком недвижимости

19 сентября 2018

Недвижимость и Мексика – это сочетание слов для русского слуха звучит весьма непривычно; внушительная удаленность от России на расстоянии свыше 10 000 км позволяет рассматривать эту страну скорее для редкого отдыха, чем как вариант «дачи на море», однако эта terra incognita сегодня является одной из лучших стран по инвестированию своих средств в недвижимость для последующей ее сдачи в аренду или перепродаже. Что безусловно не отменяет прекрасной возможности проживания и отдыха в стране широкополых сомбреро.

Со стороны иностранцев интерес к Мексике был всегда. Здесь всегда много граждан США, Канады, Италии, Франции, Германии, Чехии, Польши и многих других стран. Есть иностранцы, которые живут здесь более двадцати лет. Русские «открыли» для себя Мексику лет 5-7 назад. Конечно они присутствовали здесь и до того, но массово отдыхать и приобретать недвижимость соотечественники стали лишь в последние пять лет. Если на российский рынок только сейчас стала поступать информация о популярности инвестирования в недвижимость Мексики, то в США об этом знают давно и пользуются такой возможностью, будучи страной-соседом, в обширном объеме, в том числе и местное русскоязычное население.

Все чаще на мексиканский рынок недвижимости приходят инвесторы, приобретающие не по одной, а сразу по несколько квартир (часто по 5-7 объектов), которые при сдаче в аренду приносят своему владельцу за год около 10% от стоимости объекта. В Европе такой показатель редко, когда перешагнет отметку в 4-6%. Среднестатистическим доступным объектом для инвестирования может стать вариант в даунтауне Канкуна стоимостью 85-90 000 долларов с двумя спальнями размером до 80 кв.м в жилом комплексе с инфраструктурой – бассейном, парковкой, детской площадкой и охраной.

По такой выгодной ценой квартиру можно приобрести на этапе застройки, поскольку после сдачи объекта появляется наценка размером в 30%. От 10 000 долларов и выше обойдется полная меблировка жилья. Такой объект в готовом виде можно сдавать в долгосрочную аренду за 1000 долларов в месяц, а при посуточной сдаче в аренду цена будет варьироваться от 50-60 долларов в низкий сезон до 75-90 долларов в высокий при среднегодовой заполняемости в 75-85%. Управляющая компания, обслуживающая конкретную недвижимость, возьмет за свои услуги 20% при условии сдачи квартиры в долгосрочную аренду и 30% при краткосрочной. Кстати, часто такие компании часто берут на себя все услуги «под ключ» - от поиска объекта для покупки до поиска клиентов-арендаторов.

Инвесторы, обладающие более солидными суммами в размере 120-150 000 долларов смогут приобрести квартиру непосредственно на мексиканском побережье. Безусловно в немалой по своим размерам Мексике популярных мест для отдыха и проживания много, поэтому конкретный выбор зависит от цели покупки. Поскольку Ривьера-Майя, прибрежная туристическая зона Карибского побережья, является самым посещаемым регионом страны, то здесь чаще всего и покупают доходную недвижимость, которую отдают в управление специалистам либо сдают в аренду уже самостоятельно – в прошлом году страну посетило более 37 млн туристов, поэтому процесс этот не должен занять много времени на поиск клиентов. Среди местных жителей и граждан Канады и США очень популярнен Канкун и Тихоокеанское побережье, а среди иностранцев в почете традиционно остается Карибское побережье.

Одной из «звезд» Ривьера-Майя стал городок Тулум, который сейчас называют не иначе как новой Ибицей, латиноамериканской Испанией или местной Французской Ривьерой. Роскошные яхты, дайвинг и недвижимость с пентхаусами на своих вершинах и активная клубная жизнь – такого сочетания в Мексике сейчас не так много, спрос сильно превышает предложение, поэтому инвестиция в размере 250-300 000 долларов за один пентхаус позволит впоследствии сдавать его посуточно за 250-300 долларов и в ближайшее время проблем со сдачей такого объекта в аренду не возникнет. Правда стоит понимать, что хоть в Тулуме и есть роскошные пляжи, однако активная застройка пока что не позволяет назвать этот пункт городом с развитой инфраструктурой, пригодным для семейного отдыха, это, скорее, молодежный формат. А вот Плая-дель-Кармен и Пуэрто-Авентурас идеально подойдут для размеренного отдыха или проживания со всеми необходимыми составляющими. Пуэрто-Авентурас, к примеру, является закрытым поселком с кафе, школой, магазинами, причалами для яхт, дельфинарием, пляжами и многим другим.

Мексиканский первичный рынок недвижимости сейчас однозначно переживает самые активные времена. Возводится множество вариантов жилья от бюджетного (25-90 000 долларов за квартиру или дом) до премиального (1,5-3 млн долларов за квартиру или пентхаус на первой линии). Роскошные варианты с большими террасами и полной меблировкой будут иметь площадь более 500 кв. м. Спрос превышает предложение, идет стабильный рост цен в размере 5% ежегодно.

Чаще всего иностранцы ориентируются на покупку жилья среднего класса с бюджетом в 120-350 000 долларов - обычно это небольшие кондоминиумы в пешей доступности до моря в новостройках. Такие квартиры имеют повышенный спрос среди туристов, которые предпочитают отелям отдельные дома или квартиры. Но в мексиканской первичке есть и свои минусы: несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию и проблемы с получением свидетельства на право собственности. Есть кондоминиумы, которые годами не выдают свидетельства хозяевам, но это не мешает владельцам жить или сдавать эту недвижимость.

Что касается вторичного рынка, то в Мексике он только начал свое формирование, поскольку сейчас в стране пока что нет единой базы объектов и деятельность риелторов, осуществляющих свою деятельность без лицензии, никак не наказуема. Но есть и свои плюсы: вторичный рынок интересен тем, что на рынке часто появляются предложения со скидкой от 10 до 40%. Но, если при покупке первички можно обойтись нотариусом и адвокатом компании, которые подготовят и оформят все документы, а остальное можно сделать самому, то при покупке вторички нужен риелтор, который сможет обеспечить безопасность сделки, проверить объект на обременение, право собственности, оформить залог и многое другое. Самостоятельность в таком вопросе впоследствии может обойтись очень дорого.

Важным аспектом при покупке недвижимости в Мексике иностранцем является вопрос собственности. Постановление, запрещающее иностранцам напрямую владеть собственностью на расстоянии 90 миль от берега или границы с США, введенное еще в 19 веке сразу после войны с Соединенными Штатами Америки, когда мексиканские земли Техас, Аризона, Нью-Мехико и часть Калифорнии отошли к США. Поэтому пришлось искать законные пути по обходу такого дремучего во многих смыслах закона.

Первой лазейкой сейчас является вариант покупки недвижимости через учреждение иностранной компании, а второй возможностью может стать открытие банковского траста. В последнем случае иностранец владеет недвижимостью через банковский мексиканский траст. При этом имущество траста не является активом банка, поэтому если банк разоряется, то траст переносится в другой банк. Правда в таком варианте есть один недостаток – необходимо платить банку 500 долларов ежегодно.

Россиянам добираться до Мексики намного дальше, чем до Европы, но зато есть приятный момент, связанный с долгосрочным вариантом пребывания в ней. Электронное разрешение на въезд в Мексику оформляется за пару минут через интернет и позволяет гражданам России находиться в этой стране до 180 дней с возможностью дальнейшего продления (без выезда) еще на такой же срок. Таким образом, при желании, без всяких хлопот в Мексике можно провести целый год, не беря в голову бесконечные visa-run и прочие насущные вопросы, связанные с пребыванием в стране в статусе иностранца.

Мексика является страной, в которой будет комфортно разным людям. И тем, кто любит и может себе позволить дорогую недвижимость, гольф-поля, яхт-клубы, где всегда будет развитая инфраструктура с хорошими клиниками, школами и супермаркетами. Но в этих же самых районах, но чуть дальше от моря (минут 5-10 пешком) есть недвижимость среднего уровня цен, которая окажется по карману многим потенциальным инвесторам. Помимо туризма и инвестиций в недвижимость, многие приезжают в Мексику на роды для получения статуса ПМЖ для родителей и гражданства для ребенка. Сейчас каждая компания, работающая с гражданами России, получает по 3-5 запросов в день ежедневно на мексиканскую недвижимость. Благодаря сумме таких факторов за последнее время появилась целая индустрия для русскоговорящих.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи:

Игоря Курякина, директора компании Caribbean Club Project
Бориса Смирнова, директора компании Cancun Key

Мексика. Знакомство с рынком недвижимости

Читайте также