Квартира застрахована, но есть нюансы

14 сентября 2018

В прошлом обзоре были рассмотрены некоторые детали взаимодействия клиентов со страховыми компаниями. Однако в некоторых случаях за внештатные ситуации ответственны застройщики и управляющие компании (УК). Более того, кроме собственного имущества можно застраховать и гражданскую ответственность. Не менее актуальной темой является и ипотечное страхование. Именно об этом и пойдет речь в данном материале.

Застройщик и покупатель: разграничение зон ответственности

По закону в течение 5 лет после ввода жилого комплекса застройщик несет гарантийные обязательства по конструктиву дома, его инженерным системам и оборудованию. Напрашивается вопрос о том, можно ли предъявить претензии застройщику в случае, например, прорыва крана и затопления квартиры? И как можно соотнести ответственность строительной и страховой компаний?

Управляющий партнер «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая делит гарантийные случаи, за которые отвечает девелопер, на три группы. Это проблемы с фасадами здания (например, трещины и отвалившаяся штукатурка), неправильно установленные стеклопакеты, из-за чего возникают сквозняки и промерзание, а также недочеты несущих конструкций здания, которые могут вызвать, к примеру, трещины на потолке. Однако на практике претензии дольщиков чаще всего касаются исключительно недочетов внутри собственных квартир.

В настоящее время многие из них продаются без внутренней отделки, без сантехнического и инженерного оборудования, говорит директор департамента страхования имущества физических лиц компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева. Как правило, это голые стены со стояками канализации и водопровода. Все остальные инженерные системы устанавливают сами жители, так что отвечать застройщику фактически не за что.

«Жизненный опыт подсказывает, что за первые 2-3 года после сдачи дома новоселы стараются обустроить квартиры на свой вкус и кошелек: возводят стены в местах трассировки, могут поменять сантехнику или установить новую, переносят розетки и так далее, – подтверждает официальный представитель строительной компании «Мангазея Девелопмент». – Чтобы минимизировать риски от действий соседей, действительно можно оформить страховку».

Но даже если говорить о функционале и инженерных системах, находящихся в зоне ответственности строительной компании, застройщик может отклонить претензии, связанные с некачественным возведением, если покупатель не обозначил недостатки при подписании Акта приема-передачи квартиры, рассказал руководитель Департамента андеррайтинга ипотечных и финансовых рисков ПАО СК «Росгосстрах» Илья Метелкин. «В этом случае нужно подробно описать ситуацию, – советует Мария Литинецкая. – Например, в одной из квартир батареи практически не грели, а приемка объекта проводилась летом. То есть, проверить работоспособность отопительной системы было физически невозможно. В данном случае стоит найти постановление правительства в отношении норм температуры в жилых помещениях, сославшись на данный документ».

Еще один важный момент находится в правовом поле: в соответствии с законом «застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, а также, если недостатки возникли вследствие нарушения инструкцией по эксплуатации».

Застройщик возводит, УК – эксплуатирует

Таким образом, нужно четко разделить понятия возведения и эксплуатации объекта. Если за качество здания и его общедомовых инженерных систем при строительстве отвечает застройщик, то за качество эксплуатации после сдачи – УК. Несмотря на гарантии касаемо конструктива здания, застройщик имеет право отказаться от ремонта, если выяснится, что, к примеру, лифт сломался из-за некачественного обслуживания. Обслуживать его входит в прямые обязанности УК. Так что исправлять недочеты придется уже ей. «Если в гарантийный период у покупателя квартиры прорвало кран или его затопили соседи, он должен обратиться в Управляющую компанию (УК), которая составляет соответствующий акт с указанием причины поломки или аварии», – советуют эксперты компании «Мангазея Девелопмент».

Впрочем, собственник должен понимать, что в части водонесущих систем зона ответственности УК ограничивается входным краном в квартире, комментирует заместитель начальник управления технологий и поддержки каналов продаж компании «Ингосстрах» Станислав Олейников. Проще говоря, за эксплуатацию стояка отвечает УК, а инженерных сетей внутри квартиры – ее собственник. Как и в случае с застройщиком, УК отвечает за эксплуатацию общедомового имущества многоквартирного дома, такое как лифтовое оборудование, электроснабжение и т.д. При этом эксперт обращает внимание: если застраховать гражданскую ответственность, то протечки из инженерных сетей, находящихся в зоне ответственности собственника квартиры, будут являться страховым случаем, а протечки из инженерных сетей, находящихся в зоне ответственности УК, - нет. В этом случае компенсацию пострадавшему придется требовать не от страховщика, а от УК.

Гражданская ответственность

Страхование гражданской ответственности заслуживает отдельного разговора. По словам экспертов, оно является крайне актуальным, и с каждым годом набирает популярность. Во-первых, вероятность залить соседа довольно высока: примерно 4 квартиры из 100 являются источником залива, перечисляет причины Станислав Олейников. Во-вторых, страхование гражданской ответственности – это не только страхование от залива соседа, ведь в рамках страхования гражданской ответственности страховым случаем признается любой вред чужому имуществу, жизни и здоровью третьих лиц, источником которого является квартира клиента и расположенное в ней имущество. А значит цветочный горшок, выпавший из окна и упавший на чужую машину – это тоже страховой случай. В-третьих, - такое страхование это не просто современный цивилизованный способ защиты своих финансов, но и возможность сохранить хорошие отношения с соседями. Стоимость полиса по страхованию гражданской ответственности в среднем составляет 0,7%-1,0%, она сопоставима со стоимостью страхования самой квартиры, поскольку природа страхового случая одна – аварии инженерных сетей, и в разных страховых компаниях может зависеть от разных факторов в зависимости от характера страхового портфеля и накопленной статистики по нему. «Например, годовое страхование внутренней отделки и инженерного оборудования на сумму 750 тысяч рублей выйдет примерно в 4700 рублей (0,62%), – приводит пример эксперт компании «Метриум». – Страхование гражданской ответственности перед соседями на ту же сумму – в 4 400 рублей (0,58%)».

Что же касается выплаты возмещения, то она происходит в размере нанесенного ущерба, но не может превышать страховую сумму по договору, обращает внимание Ирина Карнаева.

Страхование и ипотека

Как сообщили недавно аналитики АО «ДОМ.РФ» (ранее – «АИЖК»), в июле текущего года общий объем выданных россиянам ипотечных кредитов составил от 245 до 255 млрд руб., что на 60% выше показателя аналогичного периода 2017 года. Так что страхование при получении ипотеки является крайне актуальной темой для значительной части общества.

При оформлении ипотечного договора есть три типа страховки, рассказала Мария Литинецкая. Первый – страхование правового титула, которое актуально при покупке квартиры на вторичном рынке. Такая страховка оформляется на три года – именно столько, согласно закону, составляет срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Иными словами, если вдруг продавец или его родственники решат расторгнуть сделку, то страховая компания должна возместить ущерб кредитору. Однако титульное страхование нередко дискредитировало себя, поскольку страховщики находили множество поводов, чтобы не признавать страховым тот или иной случай. К настоящему моменту данный вид страхования не является обязательным, и покупатель может от него можно отказаться.

Второй тип – это страхование заложенного имущества, то есть купленной в ипотеку квартиры от пожара, наводнения, урагана, техногенных катастроф и т. д. Если речь идет о строящемся объекте, то такой вид страховки требуется только после получения собственности. Покупатель уже не может отказаться от услуги, поскольку квартира находится в обременении у банка, который хочет, чтобы залоговый объект был обеспечен гарантиями.

Наконец, третий и последний тип страховки – личное страхование жизни и здоровья заемщика, от которого можно отказаться. Но ставка по кредиту увеличивается сразу от 1% до 7-10%.

Делаем выводы