Коммерческая недвижимость: во что инвестировать в Великобритании

14 апряля 2019

Опытные инвесторы приобретают не только жилую недвижимость, но и коммерческую; особенно это актуально, если речь идет о самых востребованных странах, где этот вид вложений процветает много лет подряд – Великобритания является одним из таких мировых центров.

Сегодня лидерами в области коммерческой недвижимости являются США, Австрия, Германия и Великобритания. А в европейском рейтинге деловые объекты центрального Лондона занимают пятую строчку. Согласно данным Savills, среди инвесторов большинства стран самой востребованной остается жилая недвижимость, а доля сделок с коммерческими квадратными метрами у российского покупателя не превышает 10% от общего объема сделок. Эксперты связывают такой немалый показатель с потребностями инвесторов, которые не только хотят обладать премиальной недвижимостью, но и получать от нее регулярный доход.

Офисная недвижимость в Великобритании

Прошедший год стал самым успешным за последнее десятилетие для всемирного рынка коммерческой недвижимости и занял вторую строку в рейтинге вложенных инвестиций в этот тип недвижимости с показателем 224 млрд долларов. Офисная недвижимость в 2018 году была признана самым популярным сегментом среди инвесторов. По информации Knight Frank, доля вложений в офисы по всему миру составила 36% от совокупного объема сделок – в денежном эквиваленте этот показатель достигает 330 млрд долларов. 22% и 17% соответственно составил глобальный спрос на апартаменты и торговую недвижимость. Ожидается, что текущая тенденция продлится еще некоторое время.

Однако в Великобритании вопрос офисной недвижимости стоит совсем иначе, чем это можно наблюдать в других странах и решающую роль в этом сыграл Брекзит. Именно после его объявления большое количество международных компаний начали выводить свои офисы из центра Лондона, которые ранее на 100% стабильно сдавались в аренду. Владельцам такого типа недвижимости в британской столице пришлось затем долгое время искать арендаторов, а не найдя их – начали демпинговать. Поэтому инвестиции в офисную недвижимость Лондона сейчас являются как никогда рискованными.

Затем обозначилась еще одна тенденция – многие трейдеры боялись, что лондонская биржа потеряет свою значимость из-за Брекзита и в результате перевели свои офисы в Манчестер и Ливерпуль – в этих городах в последние годы были построены комфортабельные офисные кластеры, содержание которых обходится на порядок доступнее, чем в Лондоне. Некоторые эксперты считают, что сейчас покупать офисную недвижимость в Великобритании является не самым разумным поступком.

Комплексные предложения для инвесторов

Зато среди иностранных инвесторов пользуются большим спросом пакетные инвестиционные предложения, когда за 9-10 млн фунтов стерлингов приобретается небольшое здание, на территории которого находится несколько апартаментов (обычно 5 или 6 – по две квартиры на каждом этаже), а на первом уровне есть ресторан или магазин площадью около 50 кв.м. Обычно за такие объекты берутся, когда нужно повысить стоимость конкретному объекту недвижимости.

При этом текущего/малоприбыльного арендатора обычно «вежливо просят» под предлогом ремонта, который вскоре начинается – помимо обновления помещений часто достраивают еще один этаж, тем самым, повышая доходность от объекта – она достигает иногда до 9% годовых. Приобрести ресторан или магазин в Лондоне сейчас сложно, а через такие комплексные предложения – вполне возможно, тем более, что они также предполагают услуги специалистов (бухгалтера, эриста и т.д., таким образом, беря полностью работу на себя.

Парковки

Парковками в столичном Лондоне и окрестностях заведует крупный британский застройщик, который аккредитован в аэропортах (именно там больше всего было возведено новых парковочных мест) – эта стратегическая земля оформляется в leasehold от государства. Лоты на землю, которая находится вокруг аэропортов, практически не попадаются, поскольку нового строительства и новых предложений нет – большинство агентств находится в листе ожидания. Годовой доход на парковки составляет для владельцев в среднем 8%, а стоимость одного машиноместа под открытым небом колеблется около 25 000 фунтов стерлингов. Возможно, что какие-то предложения будут появляться на вторичном рынке, но на них уже будет сделана наценка в размере 5-6%.

Инвестиции в студенческое жилье

Сейчас в Великобритании активно развиваются еще два сектора, связанные с инвестированием в недвижимость: студенческое жилье и дома престарелых. Что касается студенческого жилья, то здесь правила всему миру диктует британское образование, которое остается одним из лучших в мире, благодаря чему оно является одним из самых известных и привлекательных. Сегодня иметь британское образование престижно во всем мире, поэтому в Великобританию съезжается большое количество иностранных студентов. По информации компании Knight Frank, количество студентов-нерезидентов с каждым годом увеличивается, а также растет общее число обучающихся в вузах. Отчасти это связано с небольшим падением британского фунта, которое позволило привлечь большое количество иностранцев, которые ранее не могли себе позволить пройти обучение в этой стране.

В силу того, что поток приезжих увеличивается, на рынке наблюдается большой дефицит студенческого жилья - это специализированное жилье, которое дает ряд преимуществ учащемуся по сравнению с обычными квартирами. В первую очередь, такие объекты относительно дешевы для аренды, а также предоставляют возможность проживать вместе со своими сверстниками. Покупая апартаменты в студенческом комплексе, инвестор получает более высокую доходность, если сравнивать с обычными апартаментами – доходность студенческого жилья колеблется в промежутке 7-9% годовых. При этом ценность и востребованность такого типа недвижимости определяется (и в каком-то смысле застрахована) расположением престижного ВУЗа в непосредственной близости от объекта.

Стоимость студенческих апартаментов составляет обычно от 60 000 до 120 000 фунтов стерлингов. Инвестор может приобрести как одни апартаменты, так и блок из нескольких объектов, что может стать еще более выгодным вложением своих средств. При покупке важно обращать внимание на ВУЗы, которые расположены поблизости с комплексом, а также на то, сколько в учебном заведении обучается студентов, какова доля иностранцев, а также отслеживать колебания местной статистики. Престижное и востребованное высшее учебное заведение обеспечит инвестора стабильными и высокими арендными платежами на много лет вперед.

Инвестиции в дома для престарелых

Еще один развивающийся сектор коммерческой недвижимости Великобритании - это дома престарелых. Как показывает статистика, количество пожилых и нуждающихся в уходе людей в Великобритании активно растет. Это связано как с популяризацией здорового образа жизни, развитием медицины, так и с тем, что сейчас на пенсию выходит поколение бейби-бумеров. Высокий спрос на дома престарелых позволяет инвестировавшим в этот сектор получать доходность в размере 8-10% годовых.

Инвестор покупает апартаменты или пакет апартаментов в доме престарелых и заключает договор с оператором дома. При этом в договоре прописывается фиксированная годовая доходность и срок договора: обычно он составляется на период от 10 до 25 лет. Таким образом, для инвестора не будет сюрпризом, сколько он заработает за год, а также он может быть уверен в стабильности дохода, так как договор с оператором заключен на долгий срок. Кроме того, в договорах с оператором часто прописывается опция обратного выкупа. Это означает, что, например, через десять лет инвестор может выйти гарантированно из инвестиции, принудив оператора выкупить назад апартаменты - такая опция прописывается в договоре. Сегодня стоимость апартаментов в домах престарелых составляет от 70 000 до 150 000 фунтов стерлингов.

В сделке и по домам престарелых и по студенческому жилью инвестора всегда представляет лицензированный юрист, который проверяет договоры и объект недвижимости. При этом недвижимость можно приобретать удаленно, например, находясь в России. Такой тип коммерческой недвижимости чаще всего выбирают те инвесторы, которые хотят получать пассивный и стабильный арендный доход и обеспечить себе, к примеру, пенсию в будущем.