Какие подводные камни таит в себе высокая доходность?

14 ноября 2018

Согласно данным Института экономических исследований Германии (Deutsche Institut f?r Wirtschaftsforschung), в каждом четвёртом случае недвижимость приносит нулевую доходность, а каждая двенадцатая инвестиция — убыточная. Одна из самых частых причин неудачных вложений — погоня за высокой доходностью. Доходность и риски инвестиций в недвижимость находятся в прямой зависимости: чем выше доходность объекта, тем больше риски, и наоборот.

Низкой считается доходность менее 3 %, средней — от 4 до 6 %, высокой — 7 % и более

Как считает Георгий Качмазов, управляющий партнёр брокера зарубежной недвижимости Tranio, это легко объяснить: большинство инвесторов привлекает качественная недвижимость в перспективных локациях, из-за высокого спроса она дорожает, и её доходность снижается. «Таким образом, низкая доходность свидетельствует о востребованности и высоком качестве объекта. И, наоборот, высокая доходность недвижимости означает риск низкой ликвидности, то есть желающих приобрести такой объект будет немного», — заключает он.

Какие ещё риски таит в себе «высокодоходная» недвижимость?

Низкая заполняемость

Объекты с высокой доходностью часто расположены на городских окраинах или в небольших населённых пунктах, где живёт 15–20 тыс. человек. В Великобритании такие предложения есть в посёлках на севере Англии, вдали от Лондона и других крупных городов, в Германии — в экономически слабой Рурской области или в регионах на востоке страны, где уровень безработицы выше, чем в среднем по стране. В таких местах спрос на аренду невелик, поэтому помещения нередко частично или полностью пустуют. Даже если объект уже сдаётся в аренду и на момент продажи приносит высокий доход, велика вероятность того, что, в случае потери арендатора, найти нового за те же деньги будет непросто. «Поэтому мы рекомендуем инвесторам выбирать города, где есть крупные работодатели, и численность населения растёт, — комментирует менеджер проектов Tranio в Германии Екатерина Разникова. — В Германии это могут быть небольшие города, например, Аугсбург или Ингольштадт».

Обратите внимание на репутацию компании-арендатора: в случае её банкротства найти другого арендатора может оказаться сложно

Временная гарантия

Иногда управляющие компании, которые занимаются сдачей объектов в аренду, обещают инвесторам стабильно высокий доход независимо от того, есть в помещении арендаторы или нет — к таким проектам следует относиться с подозрением. Обычно управляющая компания вычитает из арендного дохода расходы на содержание и менеджмент, компенсируя издержки, понесённые в периоды простоя, за счёт выручки в периоды аренды. В итоге инвестор должен получать низкую, но стабильную и гарантированную доходность в течение всего времени действия договора с управляющей компанией. А если она обещает высокий процент, то, скорее всего, условия будут действовать недолго.

Зачастую такие объекты продаются по завышенной цене: парковка или номер в отеле предлагается по цене в 2–3 раза выше реальной, а инвестору гарантируются 10 % годовых на два года

Подобный случай описан на сайте Retirement-planner.co.uk. Инвестор, пожелавший остаться неизвестным, вложил 150 тыс. фунтов стерлингов в складские помещения в Великобритании с гарантированной доходностью 8 % на два года. «Чуть меньше, чем через год управляющая компания перестала выплачивать прибыль, — рассказывает он. — Мне сообщили, что планируемой заполняемости и доходности достичь не удалось, но над этим работают. Что касается обещанного обратного выкупа, то, как оказалось, он был возможен только при условии, если застройщик согласится выкупить объект. Когда я поинтересовался, в каком состоянии вложенные мной средства, и можно ли продать помещения через местного агента коммерческой недвижимости, мне сказали, что объект не стоил и десятой доли заплаченных денег».

Истекающий арендный договор

Недвижимость с высокой доходностью зачастую продаётся при наличии арендных договоров, срок действия которых подходит к концу (2–3 года до завершения срока аренды) или уже истёк. Так, в начале 2017 года недалеко от Ливерпуля предлагался офис со скидкой 16 %: продавец долго не мог найти покупателя и снизил первоначальную цену со 155 тыс. фунтов стерлингов до 130 тыс. Ежегодный доход от аренды составлял 14,5 тыс. фунтов в год. Высокая доходность (больше 11 %) в данном случае была обусловлена высокими рисками: десятилетний договор аренды помещения был заключён с адвокатской фирмой в 2007 году, таким образом, объект продавался с договором, срок действия которого уже почти истёк.

Высокие расходы на ремонт и содержание

Ещё одна распространённая проблема, с которой могут столкнуться покупатели «высокодоходной» недвижимости — плохое состояние объектов, капитальный ремонт которых проводился несколько десятков лет назад. В их высокую доходность не заложены расходы на модернизацию, которые могут «съесть» бо?льшую часть прибыли.

Содержание объектов в плохом состоянии стоит значительно дороже — инвесторам следует иметь это в виду при расчёте доходности проекта

О том, что расходы на содержание — частая причина убыточности «высокодоходной» недвижимости, пишет в статье для The Spectator журналист Росс Кларк: «Чуть ли не каждый второй — от водителей такси до парикмахеров — владеет жильём для сдачи в аренду. Но почему мало кто обзаводится офисным зданием или промышленным объектом? Такой была моя первая мысль, когда я увидел, что в городке неподалёку продаётся офисное здание за 330 тыс. фунтов стерлингов с арендаторами, которые в совокупности платят 30 тыс. фунтов в год. Попробуйте найти квартиру, которая бы приносила 9 % годовых. Доходность здания была такой высокой потому, что требовалось целое состояние, чтобы привести его в порядок: бойлерная была завалена асбестом».

Если риски реализуются, зарубежному инвестору невыгодно управлять недвижимостью: придётся привлекать местных менеджеров, платить им за решение проблемы и отвлекаться от своего основного бизнеса на родине. Поэтому мы рекомендуем вкладывать в зарубежные проекты, лишь если вероятность реализации имеющихся рисков крайне мала. Такие проекты всегда находятся в хороших, высоколиквидных локациях и, хотя и приносят не более 4–5 % годовых, однако позволяют инвестору спать спокойно и не беспокоиться за сохранность своего капитала.

Георгий Качмазов
Управляющий партнёр Tranio

Какие подводные камни таит в себе высокая доходность?

Низкая заполняемость

Временная гарантия

Истекающий арендный договор

Высокие расходы на ремонт и содержание

Читайте также