Аренда Продажа Новостройки Новости Добавить объявление

Как зарабатывать в Германии: плюсы и минусы мезонинного кредита

9 апряля 2019

Для реализации девелоперских проектов застройщикам нужны деньги, которые не всегда может предоставить банк. Решение – взять недостающую сумму у инвестора. Естественно, под проценты. Эксперт немецкого рынка рассказывает, как работает мезонинное финансирование, в чем его преимущества и недостатки для иностранцев.

На рынке недвижимости Германии набирает обороты мезонинное финансирование. Мезонинный безпроцентный кредит(в переводе с итальянского mezzanine – «средний, промежуточный») – это гибридный инструмент финансирования проекта путем займа и собственным капиталом и субординированный (младший) кредит по отношению к традиционному долговому финансированию.

Сделки с мезонином чаще всего заключают профессиональные застройщики и девелоперы. Это компании, которые занимаются развитием объектов недвижимости на немецком рынке или имеют сданные в аренду объекты: многоквартирные дома, офисные помещения, торговые центры.

Несмотря на высокую доходность проектов, связанных со строительством или девелопментом, банки не хотят рисковать и готовы выделить, как правило, не более 50 % от стоимости расходов. Поэтому, если девелоперу не хватает собственных средств, он привлекает капитал инвестора, и в этом случае сделка с мезонином становится отличной альтернативой обычному кредиту.

Мезонин: инструкция к применению

Исторически так сложилось, что в центре жилых районов часто можно встретить коммерческие офисные помещения, которые по своим стандартам уже устарели. Это могут быть здания, построенные в 60-70-е годы. Содержать их достаточно дорого, и они не очень привлекательны для арендаторов. Такого рода здания продают и покупают девелоперы, которые перестраивают их в жилые объекты, а потом реализуют как квартиры, сданные в аренду, либо перепродают.

Зная ситуацию на рынке, профессиональный девелопер может составить план развития объекта, на основе которого он рассчитывает размер капитала, необходимый для реализации. Имея разработанный бизнес-план, он находит инвестора, который предлагает мезонинный капитал.

В подобного рода проектах мезонинный капитал может составлять 90-95% необходимой инвестиции, то есть девелоперу потребуются минимальные вложения собственного капитала. В зависимости от стратегии проекта мезонинный инвестор может перенять объект после реализации в собственный портфель и выйти из проекта. Капитал возвращается с процентами после продажи объекта целиком или отдельных квартир/коммерческих помещений.

Кто является мезонинным инвестором

Согласно статистике, в данный момент на немецком рынке недвижимости порядка 130-140 игроков. Их разделяют на четыре категории: порядка 50% всех инвестиций делают фонды, 20% - семейные офисы (фирмы, управляющие капиталом определенных семей из поколения в поколение), по 14-15% - финансовые институты, к которым относятся краудфандинговые платформы, частные банки и инвестиционные компании, и институциональные инвесторы – страховые компании и пенсионные кассы.

В 2018 году было отмечено увеличение сделок с мезонином вне городов «большой семерки». Причина – увеличение цен на недвижимость за последние два года. Мезонинные инвесторы готовы делать вложения в недвижимость в городах с населением менее 100 000 человек и прогнозируют увеличение уровня ее доходности. Соответственно, заметен тренд – инвесторы охотно предлагают свой капитал для проектов в городах категории В и С.

Преимущества и недостатки

Сделки с мезонином привлекательны тем, что процентные ставки, которые готовы платить участники, в других инвестиционных направлениях на рынке недвижимости Германии получить невозможно.

Так, на предоставленный капитал при финансировании сданных в аренду объектов действует ставка от 5 до 9%, объектов в области девелопмента – от 10 до 12%. Проценты выплачиваются ежемесячно или в конце проекта.

Тенденция последних лет в Германии такова, что ставки на мезонинные кредиты снижаются. В 2017 году они составили 8-11 %, в 2018-м – от 7 до 10,5 %.

Чтобы инвестировать в подобные проекты, нужны достаточно крупные суммы. Для развития или перепрофилирования уже функционирующих объектов, которые сданы в эксплуатацию, обычно привлекают от 7 до 20 млн евро. В этой сфере инвестиции с суммой до 3 млн евро составляют менее 5% рынка мезонинного капитала. В девелопменте застройщикам обычно требуется от 3 до 25 млн евро, которые привлекаются на срок от 12 до 36 месяцев. Здесь инвестиции объемом до 3 млн занимают 13% рынка.

При наличии хорошего проекта выигрывают обе стороны – инвестор за счет процентов, заемщик – за счет большого объема кредита, который от обычного банка не получить. Кроме того, мезонинный капитал может оцениваться банками как собственный капитал компании, что, в свою очередь, дает возможность получить от них финансирование на льготных условиях под более низкий процент.

Рынок мезонинного капитала по-прежнему остается достаточно рискованной сферой инвестиций, как и любое вложение в строительство, и его участники это осознают. Сделки с мезонином заключают профессиональные игроки, способные определить возможные риски. Физическим лицам в большинстве случаев не по силам сделать экономическую оценку проекта, поэтому в этой инвестиционной сфере частные инвесторы встречаются редко.

Гарантии при мезонинных сделках

На что стоит обращать внимание при заключении сделок с мезонином? Во-первых, важно понимание особенностей рынка и экономичности проекта, насколько точны расчеты и каковы шансы их успешно реализовать.

Во-вторых, наличие юридических гарантий, которые может предоставить заемщик. К таким видам гарантий на немецком рынке относится поземельный долг – инструмент, схожий с ипотекой, но имеющий больше возможностей, уступка долей участия, личные гарантии, которые предоставляют сами учредители компании, и договоренности между финансистами об их внутренних отношениях. В первую очередь, это касается ранга, или очередности по возврату кредитов. Эти виды гарантий по-разному используются различными группами инвесторов, но в большей мере они присутствуют у всех кредиторов.

При заключении мезонинных сделок стоит обратиться к специалисту, который проанализирует правовые инструменты, гарантирующие возврат капитала.

Значительный рост цен на жилую недвижимость и потребность новых объектах обеспечивают высокую процентную ставку для мезонинного инвестора. При этом если девелопер приобрел устаревшие офисные площади в коммерческом здании в центре города по достаточно низкой цене, то рост цен на недвижимость покрывает расходы на выплату высоких процентов. Таким образом, сделки с мезонином выгодны как для владельца капитала, так и для заемщика.

Автор: Олег Капитонов, партнер IIG Real Estate, юрисконсульт, адвокат, специалист в области торгового и корпоративного права, а также международного частного права, сертифицированный оценщик недвижимости.

Читайте также



Справочники: