Как выбрать помещение под семейный бизнес?

11 апряля 2019

Практика показывает: способов прогореть на открытии семейного бизнеса довольно много. И многие потом вынуждены признать, что пришли к такому финалу за счет неудачно подобранного помещения. Как выбрать и не прогадать?

Явка провалена

Бывшая владелица магазина для рукоделия Марина Е. говорит, что ее подвело расположение в полуподвальном помещении жилого дома.

Так делают многие, потому что это дешевле. И обычно все идет как надо. Но в моем случае, наверное, я не учла, что прямо перед входом — большая парковка. В результате проходимость оказалась меньше, чем я рассчитывала — люди не воспринимали магазин у парковки. Машины почти полностью загораживали мою импровизированную витрину и вывеску, хотя я несколько раз поднимала ее выше и выше.
Марина Е.

Еще одной ошибкой стал выбор района. Свой магазин Марина открыла в совсем недавно построенном районе, и публика к рукоделию оказалась совершенно не готова. По словам Марины, на тот момент (а также в последующие несколько лет) куда более актуально было бы открывать частный детский сад, супермаркет (правда, с ним очень много мороки) или, что еще лучше, строительный магазин.

«Все на тот момент делали ремонт, вставали рано, чтобы отвезти детей в детсады и школы. В нашем районе их пока еще не было. Потом работа и магазины по пути. Потом забрать детей и домой, чтобы успеть сделать что-то по ремонту. В общем, совсем не до вышивки и декупажа», — сетует Марина.

Дремлют ли конкуренты?

Основательница кофейни «Кофемолка» Вера Ш. говорит, что самое важное — разобраться с проходимостью места, а также сопоставить этот фактор со стоимостью аренды. Важно также выявить всех окрестных конкурентов — сколько рядом аналогичных заведений, какое у них качество, проходимость.

Наличие по соседству сетевых точек повышает риск «прогореть», так как потенциальные клиенты предпочитают большие бренды маленьким. Можно походить по будущим конкурентам в конце дня и брать чек — на каждом будет номер, демонстрирующий количество посетителей за день.
Вера Ш.

По словам собеседницы Циан.Журнала, в спальных районах кофейни пользуются низким спросом: люди предпочитают пить кофе дома. Рядом с вузами открываться тоже бессмысленно: студенты в большинстве случаев публика небогатая: они будут столоваться в здании института или вообще откажутся от регулярного посещения кафе.

О проходимости места будет свидетельствовать не только наличие ключевых точек в шаговой доступности (крупные транспортные узлы, офисы), но и поток людей в целом. По-хорошему, стоит провести некоторое время в намеченном месте и посчитать количество людей, проходящих мимо в 9, 12, 15 и 18 часов. Если за 20 минут пройдут 100 человек — это хорошо.
Вера Ш.

Также Вера советует воспользоваться порталом бизнес-навигатора МСП. Он предоставляет собой карту, на которой указана потребность в том или ином бизнесе в зависимости от района. Но эффективнее всего, советует предпринимательница, искать место своими силами — ходить по городу и присматривать пустые «углы». Крупные базы (тот же ЦИАН) тоже следует постоянно мониторить, но здесь, признает владелица кофейни, чаще предлагаются большие площади — аренда стоит слишком дорого, чтобы компенсировать ее доходами от кафе.

Тайм-кафе

Марина Петрова создала тайм-кафе «Территория» в Раменках. По ее словам, расположение действительно играет определяющую роль в выборе помещения.

Чем более проходимым будет место, тем больше людей знают, что ты и твое дело существуют. Когда купила свой бизнес, он уже существовал два года. Но при этом я часто сталкивалась с тем, что даже жители ЖК, в котором находится мое тайм-кафе, не знали о нем.
Марина Петрова

На второе по значимости место Марина поставила стоимость аренды, которая пожирает львиную долю прибыли. А еще надо оплачивать коммунальные услуги, делать взносы в пенсионный фонд и налоговую, платить сотрудникам.

«Приведу пример: примерно год назад недалеко от моего тайм-кафе закрылась небольшая кофейня. В ней работали хозяйка-кондитер и две ее помощницы. Они делали великолепные торты и пирожные, но — полтора года в ноль! Тогда они переехали. И что же? Опять закрываются! Понятно, что первые два пункта — расположение и стоимость аренды — очень спорят друг с другом. Ведь чем ближе к центру, чем более людное место, тем больше придется платить арендодателю. А помещения с комфортной ценой за квадратный метр часто находятся на окраине города, куда трудно будет заманить клиентов», — рассуждает Марина.

Третьим важнейшим пунктом наша собеседница назвала наличие парковки: одним из источников дохода в заведениях такого типа является проведение различных мероприятий, и в частности — детских дней рождений. На праздники детей привозят группами, а потому клиентам очень важна возможность подъехать непосредственно к заведению.

Купить или арендовать?

Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость» (компания специализируется на коммерческой недвижимости), говорит, что открывая свой бизнес, предприниматели обычно сначала арендуют помещения, а покупают лишь спустя несколько лет (если есть возможность) — когда бизнес работает уже более-менее устойчиво.

Но купить можно далеко не всегда. Так, в бизнес-парках и на основных раскрученных торговых улицах чаще доступна лишь аренда. Зато на первом этаже новостройки купить коммерческое помещение достаточно легко, предложений хватает.

Сдача коммерческих площадей в аренду — непрофильный для девелоперов жилой недвижимости бизнес, поэтому в большинстве случаев они заинтересованы в скорейшей реализации. По нашим данным, стоимость квадратного метра коммерческих помещений в новостройках в Москве в состоянии «под отделку» варьируется от 200 ?до 300 тыс. рублей.
Кристина Лиморенко
коммерческий директор «Профис Недвижимость»

РАЗМЕР АРЕНДНЫХ СТАВОК ЗАВИСИТ КАК ОТ ПРОХОДИМОСТИ, ТАК И ОТ ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРИЧЕМ РАЗЛИЧИЕ МОЖЕТ БЫТЬ СУЩЕСТВЕННЫМ ДАЖЕ В РАМКАХ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ КВАРТАЛА.

«Например, в бизнес-парках цена аренды помещений для стрит-ритейла, которые расположены по периметру объекта со стороны улицы, может быть на 30% выше, чем для тех, что находятся внутри объекта. Ведь в первом случае владелец бизнеса за счет более высокого трафика может рассчитывать в том числе на внешний спрос, а не только на сотрудников БЦ», — объясняет Кристина Лиморенко.

В целом в бизнес-парках стоимость аренды может варьироваться от 25 до 130 тыс. рублей за кв. м в год. Дороже всего обойдется аренда площадей до 10 кв. м под кофе-точки. На помещения площадью около 50 кв. м ставки варьируются от 50 до 80 тыс. рублей за кв. м в год. Площади от 150 кв. м предприниматели могут снять по ставке?от 25 до 50 тыс. рублей за кв. м в год.

Площади

Размеры арендуемых помещений зависят от профиля бизнеса и его формата.

Если говорить о небольших кофе-точках и фрэш-барах, то чаще всего арендуют небольшие помещения 10-15 кв. ?м. Как правило, подобные заведения представлены в виде «островков» на общественных пространствах в бизнес-центрах. Небольшие площади до 30 кв. м чаще всего арендуют под ателье и дома быта. Для размещения парикмахерских и салонов красоты наиболее востребованны помещения до 50 кв. м. А для кафе и магазинов чаще всего берут в аренду площади 50-150 кв. м.
Кристина Лиморенко
коммерческий директор «Профис Недвижимость»

По словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», важно учитывать и то, сколько людей могут приходить в заведение в конкретный период времени.
«Может быть выбрано интересное для покупателя место, хорошее помещение, но кафе не будет окупаться при всей посещаемости. Например, в небольшом помещении не получится разместить достаточное количество столиков. Соответственно, даже если в данное заведение стабильно будут приходить клиенты, оно может не приносить желаемую прибыль из-за того, что проходимость в нем будет низкая», — объясняет Ирина.

Местоположение

Чаще всего предприниматели ищут помещения в своих же или смежных районах. Это и удобнее, и логичнее: они уже знают инфраструктуру и внутренний спрос.

«Предприниматели, открывающие свой малый семейный бизнес, могут арендовать как коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, так и площади в бизнес-центрах и бизнес-парках — особой разницы нет, — говорит Кристина Лиморенко.

Ирина Бербенева добавляет, что нужно обращать внимание не только на месторасположение, территорию, окружение, но и на категорию стоящих рядом учреждений. Стоит понимать, какие рядом находятся офисы, жилые дома и т. д., и таким образом проанализировать, какие заведения могут предпочитать люди, которые здесь работают и живут.

Сергей Коршунов, брокер CENTURY 21 Milestone, напоминает, что, выбирая локацию, важно помнить и о возможности спонтанного вовлечения трафика (рекламные конструкции, промоакции). Иначе получится, как у Марины с магазином для рукоделия. Кроме того, например, для торговли алкоголем существует зона ограничения (учебные, медицинские заведения, места массового скопления граждан, метро), в разных регионах эти ограничения свои — нужно ознакомиться.

ЭКСПЕРТЫ РЕКОМЕНДУЮТ СМОТРЕТЬ НА СИТУАЦИЮ ГЛАЗАМИ ПОКУПАТЕЛЯ, ПОТРЕБИТЕЛЯ УСЛУГИ. УДОБНО ЛИ ЕМУ БУДЕТ ПОЛУЧАТЬ ВАШУ УСЛУГУ В ЭТОМ ПОМЕЩЕНИИ?

ЧЕК-ЛИСТ

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина составила итоговый чек-лист для аренды помещения под семейный бизнес.

• Пешеходный трафик. В идеале помещение должно находиться рядом со станцией метро, остановками или супермаркетом.

• Универсальный метраж 80-120 кв. м — оптимальный и комфортный размер.

• Необходимо обратить внимание на конструктивные особенности помещения. Лучше, если объект будет правильной формы (прямоугольной или квадратной), с минимальным количеством несущих конструкций — так гораздо больше возможностей удачно спланировать помещение.

• Освещение. Света должно быть достаточно, чтобы посетителям было комфортно и не приходилось постоянно напрягать зрение.

• Отдельная система вентиляции — автономный канал от общедомовой системы.

• Важно подобрать оптимальный вариант с точки зрения прибыли. Для этого потребуется простая формула: цену продажи объекта делим на 9-10 лет и получаем арендную ставку в год. В качестве базовой можно использовать 25 тыс. руб./кв. м в год.

Если по виду деятельности предполагается лицензирование, помещение должно соответствовать требованиям для получения лицензии. Оно должно находиться в законном владении у вашего арендодателя и не иметь ограничений на распоряжение. Обратите внимание на правоустанавливающие документы собственника/арендодателя. Если берете помещение в субаренду, внимательно изучайте договор собственника с вашим арендодателем. Помещение не должно иметь признаков незаконного строения, имеющиеся перепланировки не должны нарушать СНиПы.
Сергей Коршунов
брокер CENTURY 21 Milestone

Коршунов напомнил, что сейчас многие собственники идут на такую услугу, как продажа помещения в рассрочку с обременением в виде залога до момента полной оплаты. Это комфортно и выгодно для покупателей, если они сами непосредственно ведут деятельность на объекте, утверждает собеседник ЦИАН.Журнала.

Подстелить соломки

Собирая истории для этого материала, автор несколько раз слышала «страшилки», как семейный бизнес мог бы пропасть из-за пожаров, протечек и даже одного грабежа. Опрошенные утверждали, что в большинстве случаев договор аренды сопровождался договором страхования, и это вполне рациональный подход. О том, как устроено страхование коммерческой недвижимости, ЦИАН.Журналу рассказал Павел Липатов, начальник управления страхования имущества и ответственности ООО «Абсолют Страхование».

Говоря о реализации рисков, собеседник ЦИАН.Журнала признает: разрушительнее всего на имущество действуют огонь, продукты горения, тушащие вещества. При этом чаще всего страховые случаи связаны с повреждением водой в результате протечек (для помещений стрит-ритейла самые частые причины протечки — авария систем водоснабжения в квартирах выше, для помещений в торгово-офисных центрах — различные аварии в системе кондиционирования).

По его словам, вопрос страхования часто является вторичным при выборе коммерческой недвижимости, в то время как у крупного арендодателя информация о требуемом страховом покрытии уже будет изложена в тексте договора аренды.

«Как правило, в такое покрытие включается страхование ремонтно-отделочных работ и ответственности при их проведении, а также страхование имущества и ответственности при эксплуатации арендованного помещения. Подобная комплексная страховая защита позволяет достаточно адекватно защитить имущественные интересы арендатора», — считает Липатов.