Как старую квартиру обменять на новую

5 декабря 2018

Термин трейд-ин (trade-in) стали использовать на рынке жилья в разгар кризиса десятилетней давности. Однако сделки по схеме «квартира в зачет» так и не получили широкого распространения, хотя и обладают одним неоспоримым достоинством – существенно экономят время.

Что же за услуга такая трейд-ин? Иногда под этим подразумевают обмен старого жилья на новое. Но это если сильно упрощать. На самом деле в основе трейд-ин – две сделки, а значит, два договора: оказания услуг на реализацию квартиры клиента и бронирования квартиры в новостройке.

Суть в том, что застройщик или сотрудничающее с ним агентство недвижимости выставляет жилье собственника на продажу. Взамен владельцу предлагают объект в уже построенном или строящемся доме и закрепляют бронь. Деньги, полученные от продажи первой квартиры, идут в зачет при покупке новой. Несмотря на сложную, казалось бы, схему, весь процесс происходит в довольно сжатые сроки.

ДВА ДОГОВОРА – ОДНА КОМПАНИЯ

В первом договоре прописывается стоимость продажи квартиры и сумма, которую заплатит собственник за оказанные услуги. При этом застройщик не всегда требует вознаграждения. Например, один из крупнейших петербургских девелоперов установил трехмесячный срок на реализацию квартиры, причем оценка стоимости жилья и помощь в поиске покупателя производятся бесплатно.

Второй договор служит гарантом брони и фиксированной цены на новую квартиру. Время резерва устанавливает застройщик, обычно это от 60 дней до полугода. Существует возможность продления брони. От клиента потребуется лишь залог в размере от 10 до 20% стоимости приобретаемой квартиры.

После подписания всех документов начинаются поиски покупателя вторичного жилья. Суммы от проданной квартиры на новую, как правило, не хватает, поэтому обычно дальнейшая покупка совершается с доплатой.

ТРЕБОВАНИЯ К НЕДВИЖИМОСТИ

Как и у любой сделки с недвижимостью, у схемы трейд-ин есть условия. Застройщики выдвигают следующие требования к квартирам:

– в сделке участвуют объекты, которые находятся в одном регионе;

– комнаты в коммунальных квартирах и доли не рассматриваются;

– арендованное помещение продать нельзя, поэтому квартира клиента должна находиться в его собственности;

– не может быть никаких обременений, связанных с наследниками, несовершеннолетними собственниками и т. д.

БОНУСЫ И МИНУСЫ ТРЕЙД-ИН

Расскажем и о «пряничках». Конечно, у схемы трейд-ин есть преимущества, иначе ее бы не предлагали клиенту. Чем же такой вариант сделки может быть интересен?

– Продавцу не надо искать покупателя, за дело возьмутся профессионалы – риэлторы.

– Выбранная по программе трейд-ин квартира забронирована и недоступна другим.

– Стоимость квартиры зафиксирована и прописана в договоре.

– Упрощенный документооборот, поскольку две сделки проводятся в одной компании.

– Сжатые сроки.

Наконец, о деньгах. Финансовая выгода при использовании трейд-ин ощутима лишь в том случае, когда квартира в новостройке продается по низкой цене еще на старте продаж или с большой скидкой. И тогда реализация вторички по заниженной стоимости будет оправдана.

Кроме того, с помощью сделки трейд-ин покупатель раньше выходит на рынок жилья. Таким образом, он не рискует при возможном падении курса рубля и застрахован от роста цен.

Но, сколько бы ни было плюсов, эксперты скептически относятся к проведению подобных сделок.

«Во-первых, небольшой выбор квартир, так как схема предполагает довольно узкий перечень объектов покупки, которые предлагаются клиенту, – считает маркетолог-аналитик ЗАО “БФА-Девелопмент” Юлия Семакина. – Во-вторых, человеку придется решать вопрос с проживанием до тех пор, пока не завершится строительство новостройки и не будет сделан ремонт. И главный минус – дисконт при выкупе. Компания-застройщик покупает у собственника жилье со скидкой, то есть по цене меньше рыночной».

Клиент должен понимать, что при продаже своей квартиры по схеме трейд-ин он теряет 10-20% от ее рыночной стоимости. При заключении сделки устанавливают две цены. Одна – обычная, вторая – заниженная для быстрой реализации объекта. Решение ценового вопроса зависит от клиента – согласится он на дисконт или нет. В некоторых ситуациях риэлторы советуют не тянуть, а продавать с большой скидкой.

ТРЕЙД-ИН НА РЫНКЕ

Услуга на российском рынке существует около десяти лет. Нельзя сказать, что сделки по схеме трейд-ин так же популярны, как ипотека или рассрочка. Такой вариант используют скорее как альтернативную возможность приобретения жилья.

По словам Юлии Семакиной, в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются не более 10% покупателей, а в Петербурге – около 5%. Тенденции к увеличению числа подобных сделок на рынке недвижимости не прослеживается. Работать по такой схеме могут исключительно крупные компании-застройщики. Чтобы совершать сделку по схеме трейд-ин, нужно иметь достаточный портфель первичного и вторичного жилья.

«Как правило, отделы продаж застройщика не работают с вторичным жильем, а если и работают, то не так часто и специалистов по вторичке там немного, – согласен адвокат компании “Адвокат-Недвижимость” Сергей Слободянюк. – К тому же, если застройщик и принял квартиру по этой схеме, цена, засчитываемая в счет покупаемой квартиры, невелика. Она будет значительно отличаться от рыночной».

Таким образом, трейд-ин подходит разве что узкой категории покупателей. Тем, кто хочет приобрести квартиру в определенной локации, возможно, у определенного застройщика, причем по минимальным ценам, и за это готовы поступиться вероятными убытками от продажи уже имеющегося жилья.

Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Зачет старой недвижимости при покупке новой – понятный, а главное, простой способ решить квартирный вопрос. Для клиента плюсы очевидны, да и застройщик таким образом привлекает потребителя.

Покупатель экономит время и деньги, уверен в надежности и безопасности сделки, а также общается по ней по принципу единого окна, ведь оформлением документов и продажей старой квартиры занимается застройщик и партнерское агентство недвижимости.

Улучшить жилищные условия, не прикладывая больших усилий, затратив минимум времени? Услугу трейд-ин предлагаем и мы – покупателям квартир в сегментах комфорт или бизнес в Санкт-Петербурге. Специалисты компании подбирают жилье и резервируют его на три дня. За это время сотрудники партнерского агентства недвижимости проводят оценку имеющейся квартиры и выдают заключение. После оценки, при условии согласия клиента с объявленной ценой старой квартиры, заключается договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи (ДКП) на новую квартиру в зачет. Все эти услуги для наших клиентов бесплатны.

Однако у схемы трейд-ин есть и небольшие минусы. К примеру, клиент не всегда согласен с оценкой своей квартиры. Порой его видение не совпадает с реалиями рынка, и стоимость квартиры оказывается ниже первоначальных ожиданий. Однако надо помнить, что речь идет о быстрой продаже и обеим сторонам невыгодно, чтобы квартира долго экспонировалась на рынке. Ну и, конечно же, стоит понимать, что жилье обменивается на квартиру в новостройке, даже, скорее всего, в строящемся доме. Возможно, покупателю придется временно снимать жилье, а это тоже существенные расходы. Именно по этим простым причинам схема трейд-ин не настолько распространена. Как говорится, сделки с жильем не терпят суеты, но в отдельных случаях это максимально эффективный инструмент продаж и для застройщика, и для клиента.

Как старую квартиру обменять на новую

Читайте также