Как поменять купленную квартиру в строящемся доме на большую?

23 апряля 2019

Купили студию в новостройке и хотите поменять её на двушку? ЦИАН.Журнал разобрался с экспертами, как изменить договор

Периодически, клиенты, купившие квартиру по ДДУ, возвращаются в офис продаж с вопросом, можно ли изменить приобретенную и пока не построенную жилплощадь.

Пивоваровы купили однокомнатную квартиру в строящемся доме, а спустя два месяца выяснилось, что в семье ожидается прибавление. Однушка справедливо стала казаться слишком маленькой, семья поднатужилась, озадачила родственников и решилась на двухкомнатный вариант. Но как в таком случае быть с первой сделкой? Менять коней на переправе? Рассказываем, что и как делать.

Если покупка без ипотеки/субсидий

Если сделка прошла без привлечения ипотечного займа, материнского капитала или других льгот-субсидий, все решается на уровне договоренностей с застройщиком,. Необходимо снять квартиру с государственного кадастрового учета, прекратив право собственности, и зарегистрировать новую, а также составить дополнительное соглашение.

Если покупка с кредитом/субсидиями

Алёна Анцышкина
Руководитель управления ипотеки ГК "Самолет"

«Если квартира приобретена с использованием средств ипотеки или субсидиями, то необходимо согласовать с банком замену залога. Можно заключить дополнительное соглашение или расторгнуть текущий ДДУ и заключить новый. При этом если стоимость новой квартиры будет больше, то доплата возможна только за счёт личных средств».

Если стоимость квартиры меньше и застройщик возвращает клиенту деньги, то замену залога банки в большинстве случаев согласовывают с условием, что клиент должен использовать эти деньги на частичное досрочное погашение.

По словам эксперта, к таким изменениям договора компании обычно относятся лояльно: «Если клиент решил увеличить жилплощадь в новостройке того же застройщика, скорее всего, застройщик пойдет на встречу и согласует расторжение договора без начисления неустойки».

Готовим документы

Если договоренность об изменении площади достигнута, застройщик и покупатель приступают к оформлению документов.

Процедура замены залога

Максимально удобный вариант – доплата наличными. Как объяснила Алена Анцышкина, на это есть веская причина: «К сожалению, технически увеличить лимит по выданному кредиту крайне сложно, а во многих банках так и вовсе невозможно. Поэтому наличные в данной ситуации более предпочтительны».

Кроме того, далеко не всегда увеличить размер ипотечного займа позволяет доход покупателя.

Как это происходит? В идеале покупатель понимает, что ему хватает собственных средств, пишет заявление в банк о замене залога и предоставляет некоторые документы: текущий зарегистрированный договор, договор на новую квартиру или дополнительное соглашение к текущему договору об изменении квартиры и стоимости. После того, как все детали согласованы и с банком, и с застройщиком, регистрируется договор или дополнительное соглашение на новую квартиру с обременением ипотеки в пользу банка. Важно при этом не забыть снять обременение с предыдущей квартиры.

Заключение дополнительного соглашения или нового договора

Этот вопрос напрямую зависит от банка, у которого в залоге находится текущая (ранее купленная) квартира.

«Некоторые банки вообще не готовы к замене залога и заключению дополнительного соглашения на новую квартиру», – признает собеседница ЦИАН.Журнала.

Кроме того, некоторые банки могут предложить и вовсе расторгнуть сделку. Клиент при этом, к сожалению, потеряет уже оплаченные проценты. К тому же, ему придется снова проходить процедуру одобрения кредита и оформлять новый кредитный договор на новую квартиру.

Сколько доплатить?

Скорее всего, во время изменения сделки и переоформления покупки квартиры большей площади возникнут некоторые дополнительные расходы. Например, оценка предмета залога новой квартиры, на которую придется потратить 4-6 тыс. рублей. Возможно, придется оплатить банковскую комиссию за рассмотрение заявки на замену залога. Это еще примерно 1-4 тыс. рублей.

И, наконец, не стоит забывать и о расходах на регистрацию.

Вывод

Поменять строящуюся квартиру на бОльшую можно. Но с новым договором должны согласиться застройщик (с ним договориться просто) и банк (с ним будет сложнее). И, конечно, придется доплатить. Но, согласитесь, расширение жилплощади в связи с прибавлением в семье того стоит.