Как получить кредит на выгодных условиях

20 июля 2018

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают обратиться в банк самостоятельно. Мол, что тут сложного. В интернете все есть: и банки, и условия выдачи ими кредитов. Потенциальные заемщики сравнивают один банк с другим, выписывают условия, подсчитывают проценты, а потом подают документы в тот, который показался им более привлекательным. Насколько правильно они поступают? Этот вопрос я задаю генеральному директору компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константину Барсукову.

- В принципе и такой путь я не отвергаю. И грамотные люди могут им воспользоваться, но….

- Вот об этом «но» чуть подробнее.

- Дело в том, что самостоятельный выбор не дает заемщику гарантии, что он выбрал именно то, что ему нужно. К примеру, нередко к нам приходят покупать квартиру уже одобренные банком клиенты, но довольно часть, когда мы начинаем анализировать ситуацию, то видим, что они выбрали не совсем то. Мы бы могли подобрать им кредит со ставкой ниже.

- За счет чего?

- Во-первых, люди иногда не находят всю информацию и поэтому не знают о какой-нибудь интересной банковской программе, которая именно для них дает более лучшую ставку. А, во-вторых, у нашей компаний есть преференции в некоторых банках, и для наших клиентов ставка будет ниже, чем если человек подал заявку в банк самостоятельно.

- Тогда может обратиться к агенту, который подбирает клиенту квартиру?

- Можно. Но здесь все сводится к банальному человеческому фактору. Одному агенту, даже если он суперпрофессионал, тяжело уследить за банками. Ставки и условия часто меняются. Плюс периодически появляются акции, понижающие ставки определенным категориям заемщиков.

В результате агент, работающий без поддержки ипотечного брокера, начинает работать с двумя-тремя основными банками. И это еще хорошо, если с двумя-тремя, а не с одним.

И как итог - клиент такого агента часто получает не самую низкую ставку по кредиту, какую мог бы получить.

Именно поэтому в нашей компании, например, есть отдельная ипотечная служба. В её задачи, помимо помощи в проведении всех процессов ипотечной сделки, входит обязательный мониторинг и анализ ипотечных программ всех банков, которые выдают такие кредиты.

Кроме того, как я уже и говорил, компания, в отличие от одиночного агента, имеет некие преференции, когда ее клиент может получить кредит на более выгодных условиях. У нас преференции порой до 1% доходят. А это, согласитесь, совсем немало.

- А почему тот же самый, как вы сказали, одиночный агент, не может воспользоваться агрегаторами, предлагающими подбор ипотечных ставок по нескольким банком сразу?

- Почему не может? Еще как может. Более того, многие агентства недвижимости, которые не имеют своих ипотечных служб, часто пользуются именно подобными агрегаторами. Но тут есть один нюанс.

Агрегатор может быть платным для пользователя. А может быть бесплатным. Причем, чаще именно последнее. И тогда деньги, такой сервис берет с банка, который выплачивает вознаграждение за приведенного клиента.

На первый взгляд, в этом нет ничего плохого. Но на самом деле есть. Дело в том, что многие банки, предлагающие хорошие условия по ипотечным кредитам не платят вознаграждение за приведенных клиентов. Зачем? Ведь у них и так хорошие условия. Поэтому чаще всего, в пуле банков, с которыми работают такие агрегаторы, нет ипотечных программ с самыми низкими ставками. В итоге клиент такого сервиса получит не самые лучшие условия. Это обратная сторона «бесплатности» сервиса.

- А можно как-то понять хорошим сервисом пользуется агент (или компания) или плохим?

- Можно, и очень даже легко. Нужно уточнить у агента (или самому посмотреть в сервисе) будет ли подаваться заявка на кредит в Сбербанк. Это банк, который никогда не платил (и думаю, что никогда и не будет платить) преференции за приведенного клиента. Можно, еще спросить про ВТБ, сейчас этот банк тоже не выплачивает преференции, хотя раньше выплачивал, так что Сбербанк в виде «лакмусовой бумажки» – надежнее.

При этом важен именно факт возможности подачи заявки в эти банки. Не обязательно, что там будут лучшие условия. Но вам это должны аргументировано объяснить. А если в сервисе просто нет Сбербанка, значит, он живет за счет выплат банковских вознаграждений, со всеми вытекающими от этого последствиями.

- Константин, скажите, а сейчас банки берут деньги с заемщика, о которых он узнает не до получения кредита, а после?

- Сейчас надо смотреть только на ставки. Уже давно нет практики брать что-то скрыто, все комиссии, если они есть, озвучиваются банками заранее. И в подавляющем большинстве случаев, это комиссии за понижение ставки.

Но есть другой момент – маркетинговые удочки. К примеру, один банк сделал примерно такой «маркетинговый» ход: плати по кредиту раз в 2 недели, а не 1 раз в месяц (как обычно), и тогда платежи по нашему кредиту, будут аналогичны платежам со ставкой на 1,5% ниже. Звучит, конечно, хорошо. Но только это неправда. Весь нюанс в том, что один раз в две недели – это не то же самое, что два раза в месяц. У нас ведь в месяце не 28 дней. Поэтому по такой схеме в год получится 26 платежей. То есть если сравнивать с обычными ежемесячными платежами, набегает 13-й платеж.

Банк такой программой, по сути, заставляет вас сделать разовое досрочное погашение в размере ежемесячной платы. Но это ведь совсем не понижение ставки на 1,5%. Это именно досрочное погашение. А реальные ставки у этого банка как раз процента на полтора выше, чем у других банков.

Или другой маркетинговый ход. Банк говорит, заплатите нам 4% комиссии от суммы кредита, и ставка станет ниже на 1-2%. На первый взгляд - вроде бы это и выгодно. Но есть нюанс, они ведь скидку дают на свою ставку, а она чаще всего не самая хорошая.

Вот часто и получается, что есть банк, который предлагает вроде как шикарное предложение, снижение ставки на 1,75% всего за 4% комиссии. И расчет окупаемости приведут. Смотрит клиент на предложение и думает, что да, все хорошо за года полтора комиссия окупится, а после пойдет чистая выгода, и он соглашается на такие условия... А зря!

Потому что сравнивать такие «снижения» нужно не со ставкой этого банка, а со ставками других банков. Ведь если в другом банке можно получить кредит без всяких комиссий по ставке, например, 9,25%, то получается экономия уже не в 1,75%, а в 1%. А значит, и срок окупаемости «комиссии» получается намного выше.

Так что самое правильное – это собирать предложения всех банков и просчитывать их, сравнивания друг с другом. Только тогда можно получить самые выгодные условия.

- И в заключение давайте поговорим о страховке, разберемся, какая сейчас обязательная, а какая нет.

- При ипотеке обязательная одна – это страховка «стен», то есть конструкции жилья от разрушения. Здоровье заемщика и титул собственника (т.е. защита права собственности) страхуются на усмотрение заемщика. Но чаще всего отказ от последних двух страховок влечет, к сожалению, к повышению ставки по ипотеке.

Как получить кредит на выгодных условиях

Читайте также