Как легально сдавать зарубежную недвижимость туристам?

22 апряля 2019

Сегодня активным приобретением россиянами зарубежной недвижимости мало кого удивишь – практически все направления очень хорошо востребованы, однако особую нишу в вопросе покупки иностранного жилья нашими соотечественниками занимает вложение своих средств с целью сдачи апартаментов или дома в аренду.

Для того, чтобы покупка зарубежной недвижимости приносила регулярный доход от сдачи в аренду, необходимо ее совершать в странах, где чаще всего предпочитают отдыхать русскоязычные туристы – обычно речь идет о приморских курортах Испании, Болгарии, Турции, Черногории, Греции, но не меньше востребованы Франция, Италия и даже европейские страны без моря – Австрия, Чехия, Венгрия и т.д.

Ограничения по продолжительности

В любой стране на законодательном уровне существует множество нюансов, которые важно узнать перед тем, как будет совершена покупка жилья с целью сдачи в аренду. В Испании законодательство в каждом регионе страны может значительно отличаться. В популярной у туристов со всего мира Барселоне несколько лет назад полностью приостановили выдачу лицензий на сдачу туристических апартаментов в аренду.

А во Франции в туристическую аренду можно сдавать квартиру только 120 дней в году, но не больше. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на еще более ограниченный срок: теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, а в Амстердаме — на 60 дней.

В Праге подобный закон пока только находится на рассмотрении, но в чешской столице срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году. В правительстве Латвии также начато продвижение поправок к закону о туризме, который затрагивает размещение жилья для сдачи в аренду на сайтах Airbnb, Booking, в связи с чем такие объекты официально признают наравне с гостиницами «местами ночлега туристов», а к таким местам предъявляется перечень определенных требований. А в Австрии сегодня - в частности в Вене в домах довоенного времени - стоимость аренды уже регламентируется законодательно.

Получение лицензии

В большинстве стран Евросоюза необходимо получать лицензию или специальное разрешение для использования квартиры для сдачи недвижимой собственности в аренду, то есть в коммерческих целях, соответственно придется платить налоги и зачастую достаточно высокие. Например, в Италии они могут составить от 25 до 45% от годового дохода владельца жилья от сдачи в аренду – поэтому важно не только выбрать востребованный для аренды район города, но и страну.

В курортных странах и городах многие эксперты рекомендуют покупать жилые объекты в апарт-отелях поскольку это очень удобно – в них можно комфортно отдыхать по необходимости как самому владельцу, так и сдавать свою собственность через местную управляющую компанию, которая уже обладает всеми необходимыми разрешениями и достаточно часто это анонсирует в рекламной кампании, поэтому имеет смысл сосредоточиться именно на таких вариантах. Также можно заключить договор с туристической фирмой и передать ей квартиру для размещения туристов. Доходность при таком подходе будет меньше, но и все сложности (а они чаще всего неизбежны) будут также решать местные туроператоры, не создавая дополнительных проблем для хозяина жилья.

Сотрудничество с агентством

Самым простым и удобным для легальной сдачи своей зарубежной недвижимости в аренду станет вариант обращения в агентство – как в России, так и работающее непосредственно на месте – которое взаимодействует с местными управляющими компаниями или партнерами, которые регламентируют все непосредственно на месте. Если владелец жилья предпочтет обратиться к интернет-сервисам Airbnb, Booking и другим подобным ресурсам, то важно понимать, что все условия этих платформ оговариваются применительно к конкретной стране, объекту и срокам размещения. В принципе, при коммерческом использовании владелец должен платить налоги в той стране, где находятся апартаменты или дом в соответствии с законодательством той страны, однако далеко не всегда так происходит.

Особенности сдачи в аренду в Турции

В сверхпопулярной сегодня Турции сдавать жилье по закону имеет право только лицензирование агентство недвижимости, которое обязано регистрироваться в онлайн-системе безопасности каждого въезжающего в квартиру арендатора. Доступ к этой системе все агентства получают в отделении полиции или жандармерии при предъявлении лицензии, договора управления, подписанного собственником и копии свидетельства собственности. Ответственным уполномоченным лицом по сдаче жилья является именно тот агент, который ведет так называемый «календарь резерваций», - он же принимает залог и оплату с арендатора, готовит квартиру к заселению и оказывает всяческую поддержку арендатору во время его пребывания. В Настоящий момент в Турции пока что налогов на получение доходов от сдачи жилья в аренду не введено.

Особенности сдачи в аренду в Болгарии

В не менее популярной для российских туристов Болгарии с каждым годом все больше владельцев местной недвижимости декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду. К тому же, апартаменты в Болгарии все чаще приобретают именно с целью дальнейшей сдачи в аренду. Сегодня в Болгарии сдавать апартаменты могут сдавать как физические, так и юридические лица. Апартаменты и другие объекты, предоставляющие возможность остановиться, как минимум на одну ночь приезжим (хостелы, гостевые дома, отели, апартаменты, комнаты в аренду и т.п.), относятся к туристическим объектам класса «Б» и подлежат обязательной категоризации. Арендодатель (собственник или лицо, сдающее в аренду квартиру по договору) должен оплачивать налоги в соответствии с законами Болгарии.

Собственнику очень важно пройти в Болгарии категоризацию, которая является обязательной процедурой. Собственник (или представитель по доверенности) должен подать заявление, а также пакет документов, после чего ему будет необходимо дождаться визита комиссии, которая присвоит объекту категорию – так называемую «звездность». Пренебрегшие этой процедурой владельцы объектов будут оштрафованы суммой в размере 1000-10.000 левов (от 500 до 5000 евро), а при повторном нарушении – от 10 000 до 15 000 левов (5000-7500 евро). В законе указан перечень заведений, которым не требуется категоризация - апартаменты для проживания в этот список не входят, поэтому квартиры, сдаваемые в краткосрочную аренду, подлежат обязательной категоризации.

Очень многие застройщики оформляют категоризацию на свои объекты сразу после получения «акта 16» на все здание, и только после этого уже продают отдельные апартаменты. В таком случае покупатели квартир попадают в неприятную ситуацию: самостоятельно посуточно сдавать в аренду такие апартаменты, прошедшие процедуру категоризации на другое имя или фирму, по закону уже будет нельзя.

В такой ситуации остается только отдать управление недвижимостью застройщику или, как вариант, управляющей компании - чаще всего встречаются такие случаи, когда застройщик и управляющая компания это одно «лицо». Можно также попробовать индивидуально попробовать договориться с управляющей компанией и заключить договор о сотрудничестве.

Туристический налог на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии оплачивается в общине (муниципалитете) по месту нахождения объекта. Размер налога зависит как от его месторасположения, так и уровня категории. Сегодня многие управляющие компании уже начали рассылку писем-предложений собственникам квартир в комплексах, чтобы сдавали свои квартиры через них и не имели дальнейших проблем.