Как легально сдавать квартиру в Испании

2 июня 2019

Испания – страна, где покупка недвижимость россиянами и представителями других стран стабильно востребована не одно десятилетие подряд – помимо приобретения «дачи» на зарубежном море в этой стране хорошо востребовано инвестирование в местное жилье с целью последующей сдачи в аренду.

Поскольку Евросоюз диктует все большие условия в вопросах, связанных с покупкой недвижимости и ее эксплуатации, то все чаще владельцы жилья в странах, входящих в состав ЕС, задумываются о легальной сдаче своей недвижимости в аренду. В силу того, что в 2019 году количество граждан России, которые владеют недвижимостью в Испании, после непродолжительного спада, вновь стали одними из основных покупателей местных квадратных метров. В 2018 году объем продаж гражданам России увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим годом – нашим соотечественникам было продано порядка 2000 объектов недвижимости и в текущем году эта тенденция роста продолжается.

Старый новый закон

В декабре 2018 года в Испании вступил в силу закон, пересматривающий условия аренды жилой недвижимости на городских территориях (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU). Благодаря новому документу значительно расширились права арендодателей и повысилась защита обеих сторон от незаконных действий и мошенничества. Однако уже в конце января 2019 года все нововведения были отменены, вернув в страну закон, принятый еще в 2013 году. Поэтому в Испании, как и раньше, нет установленного лимита на взимание залога со стороны собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, -его размер устанавливается на усмотрение арендодателя. Максимальный срок действия контракта аренды снова составляет 3 года с возможностью продления лишь на 1 год. Сегодня все расходы, которые связаны с оформлением необходимых документов, оплачивает арендатор.

Законодательством Испании предусмотрено три типа аренды жилья: долгосрочная, краткосрочная и сезонная аренда, при это последний пункт скорее касается не летнего сезона, а учебного года.

Сдача жилья в долгосрочную аренду

Сегодня в Испании от владельца недвижимости не требуется оформление лицензии, если речь идет о долгосрочной аренде. Таким образом жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 3 года и это означает, что даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, то в случае возникновения спора закон будет на его стороне.

Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь спустя 1 год и только в том случае, что жилье потребовалось для собственного проживания. При этом арендатор наоборот не ограничен столь жесткими сроками и спустя первые 6 месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц. Для того, чтобы себя обезопасить, владельцу жилья необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи, можно также потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии.

Долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. При этом весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Получение лицензии

Конституция Испании позволяет каждому автономному округу страны иметь собственное законодательство и самостоятельно регулировать правовые вопросы туристической деятельности. В Каталонии, в состав которой входят сверхпопулярные Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава) туристическим жильем под лицензию является квартира, дом или апартаменты, владелец которых сдает объект полностью в пользование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дня, два или более раз в год. В этом регионе на сегодняшний день на неопределенный срок приостановлена выдача туристических лицензий местными властями, поэтому имеет смысл приобретать здесь жилье, на которое уже выдано подобное разрешение.

В Мадриде законодательством обозначен минимальный срок возможной сдачи в аренду туристического жилья в размере от пяти дней, но не дается четкое определение максимального срока.

На Балеарских островах в документах даже отсутствует понятие «туристическое жилье», но существуют такие единицы жилой площади как туристический комплекс, гостиница, бунгало и резиденция. Получить лицензию на аренду возможно только после заключения предварительного письменного согласия (акта) со стороны соседей жилого объекта.

Процесс получения лицензии называется vivienda tur?stica и происходит по месту регистрации жилья в мэрии в местном или региональном административном офисе. От собственника требуется обосновать пригодность своего жилья для сдачи в аренду и предоставить «Декларацию ответственности», то есть документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта всем необходимым требованиям. После этой процедуры, объект заносится в специальный реестр, а собственник получает сертификат о регистрации с идентификационным номером.

С этого момента, он может вести свой бизнес в соответствии с официально установленными требованиями, включать НДС в стоимость аренды и проводить доходы через банк. Также собственник обязан включать полученный номер в каждое опубликованное объявление об аренде, независимо от того, где оно публикуется – в напечатанном виде или на интернет-просторах.

Важно понимать, что лицензия выдается сроком на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику. Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных автономных областях страны - цена может варьироваться в пределах от 170 до 500 евро.

Недостатки краткосрочной аренды для владельца

Любителям сдавать жилье без лицензии имеет смысл быть готовым к скорому визиту полиции, которую могут вызвать не только соседи, но и представители отельного бизнеса, которые, если видят частные объявления на Booking.com, часто негодуют таким образом против появления более бюджетных конкурентов. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, может обернуться для владельца крупными штрафами, которые могут исчисляться несколькими десятками тысяч евро.

Услугами сверхпопулярного портала сдаче недвижимости в краткосрочную аренду Airbnb в Испании пользуются как фирма, так и физические лица. В большинстве своем они имеют лицензию, однако все еще бывают случаи сдачи в аренду без полученного на то официального разрешения, однако это возможно только до первого визита полиции.

Кроме вышеописанных минусов краткосрочной аренды, можно также отметить высокие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники. Однако эта ситуация характерна для жилья в любой точке мира, которое сдается в аренду на небольшой срок.

Налог с дохода

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет Испании налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника. На размер налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант (asesor fiscal). Граждане стран, не являющиеся резидентами Испании и стран Евросоюза, обязаны декларировать брутто-доход от аренды. То есть им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Павла Маслова, управляющего копании Estate Barcelona
Галину Бекешеву, эксперта компании Costa Salou