Как иностранцу купить недвижимость в Израиле, если денег не хватает

26 сентября 2019

Недвижимость Израиля интересна не только тем, кто хочет переехать на Ближний Восток, но и инвесторам. Цены на квартиры неумолимо повышаются и обещают собственникам солидный прирост капитала. Сложность лишь в том, чтобы собрать необходимую сумму. В Тель-Авиве понадобится в среднем $740 тыс., в других городах в два-три раза меньше, но всё равно ликвидный объект дешевле $300 тыс. сложно найти. Как и где взять недостающую сумму – в этом материале.

В Израиле никто не покупает недвижимость за свои. Зачем? Проценты по ипотеке низкие, срок – длинный, а процесс несложный, при условии, конечно, что вы знакомы с израильской банковской спецификой и законами.

Стать собственником квадратных метров на Земле обетованной может каждый. И неважно, есть у гражданина синий паспорт или нет, живёт он в Израиле постоянно или наведывается от случая к случаю. Даже не очень важно, какой страны он налоговый резидент и был ли открыт у него счёт в местном банке на момент, когда его посетила идея купить недвижимость в Израиле. Главное – желание, наличие денег на первый взнос и, конечно, опытный консультант, который поможет разобраться в местных особенностях. Предположим, все эти пункты соблюдены.

Что нужно знать иностранцу, который хочет купить недвижимость в Израиле?

Первое – процесс получения ипотеки благоприятен для неизраильтян, желающих профинансировать покупку недвижимости кредитом. Второе – нужно определиться, к какому именно типу неизраильтян вы относитесь. От этого зависит размер кредита и его процент.

Взгляд банков на иностранцев

Неизраильтяне бывают двух видов: граждане Израиля, живущие и работающие за пределами страны, и люди, вовсе не имеющие израильского гражданства.

Первой категории повезло больше. В случае если обладатель израильского паспорта захочет взять целевой кредит на покупку жилья, он может получить ипотеку в размере до 75% от стоимости квартиры при условии, что это его первая квартира в Израиле.

Гражданам других стран придётся сделать первый взнос 50%, вторую половину даст банк в виде ипотечного кредита.

Такие разные проценты

Процентная ставка израильской ипотеки более чем щадящая: от 1 до 5% в зависимости от вида кредита, доли собственных денег при покупке и срока, на который ссуда берётся. Более чем на 30 лет получить ипотеку не выйдет, это стоит иметь в виду.

На ипотеку можно рассчитывать, даже если у потенциального покупателя уже есть жильё в Израиле. Его, кстати, можно использовать как залог для получения кредита на самые разные цели: кредиты на ремонт, на покупку другой квартиры, инвестицию за границей Израиля и прочее.

В случае приобретения второй квартиры необходим первый взнос не менее 50% от стоимости актива.

Число репатриантов из России в последние годы растёт, что видно и по количеству обращений в нашу компанию. Далеко не все новые израильтяне планируют жить на Святой земле постоянно, но вот вопрос приобретения жилой или офисной недвижимости интересует почти всех.

Причины самые разные. Кто-то собирается осесть в Израиле, кто-то планирует приезжать время от времени для ведения бизнеса или отдыха. Немалая часть будущих обладателей израильских квадратных метров планирует на них зарабатывать, сдавая в аренду.

Ипотеку на покупку офисной недвижимости или торговых площадей в Израиле тоже можно получить. Размер ссуды для нерезидентов в случае приобретения нежилого помещения может составить 50-70% от стоимости актива при процентной ставке 3-5%.

Что нужно банку

Израильские банки ипотеку дают с удовольствием, но правила соблюдают. Госбанк Израиля жёстко обозначил минимально необходимые требования для утверждения ипотеки.

От клиента при подаче заявки на ссуду потребуется информация о доходах, их происхождении и регулярности. В качестве источников доходов подойдут зарплата, дивиденды, доходы от сдачи недвижимости в аренду или поступления в результате индивидуальной предпринимательской деятельности. Деньги можно зарабатывать в любой стране, главное, чтобы документы были грамотно оформлены и поданы.

А вот тут есть тонкости. Некоторые банки (а в Израиле действуют не более десяти ипотечных банков) потребуют перевести ваши российские документы на иврит и заверить нотариально, а другие примут бумаги на русском языке. Хотя на данный момент почти миллион израильтян говорят по-русски, банки всё-таки израильские.

Страна маленькая, у всех банков общая информационная база данных, и в случае отказа в выдаче кредита в одном отделении банка, скажем «Дисконт», повлиять на это решение и уговорить банк пересмотреть его будет непросто даже опытному консультанту с идеальной репутацией.

В отличие от ипотеки в России и во многих других странах, в Израиле немало видов кредитов. Заёмщик самостоятельно составляет для себя уникальный ипотечный портфель. Например, существует ссуда под фиксированную ставку сроком на 5–30 лет, в которой тело кредита привязано к индексу цен, а также ссуда неиндексированная.

При выборе кредита под плавающие проценты (тело индексировано или нет) необходимо определить для себя желаемую периодичность изменения ставки. Всё это влияет на средний процент по ипотеке, месячную выплату, возможности преждевременного гашения, штрафные санкции и т. д.

Конечно, можно обойтись и без банковских ссуд. В последнее время в стране активно развивается отрасль небанковских кредитов. Ситуация с ними меняется постоянно, но пока компании, выдающие такие кредиты, нерезидентов не жалуют.

Недвижимый неликвид

В отличие, скажем, от Москвы далеко не все квадратные метры, жилые или нежилые, можно купить с помощью ипотеки. Закон в Израиле, например, запрещает делить квартиры на несколько маленьких. Перед выдачей ссуды кредитная организация непременно потребует заключение оценщика, который обязательно наведается в квартиру.

И хотя практика дробления квартир существует, банки в такие схемы стараются не ввязываться. Некоторые категорически не готовы финансировать «разделёнки». Но если поискать, можно найти банк, который согласится профинансировать покупку квартир, делённых на две, а иногда на три. Многое зависит от того, как ипотечный брокер подаёт заявку и в какое отделение банка. Профессионализм и личные связи пока ещё никто не отменял.

Но есть и ситуации, которые никак не обойдёшь. Например, если у будущего собственника квартиры в перспективе могут возникнуть проблемы с оформлением записи о владении недвижимостью, ипотеку получить будет сложно. Не пойдут навстречу банки в случае, когда строительство здания признано незаконным.

Почему банк может отказать в ипотеке?

Банк насторожит всё, что грозит головной болью, если клиент не сможет выплачивать кредит. В случае невозврата ссуды именно банку придётся заниматься реализацией невыкупленной недвижимости, и проблемы ему не нужны.

Неликвид неликвиду рознь

Но иногда даже самая, казалось бы, бесперспективная сделка может принести выгоду и стать вполне интересной.

Вот пример: есть жилой дом в шесть этажей. Построили его 40 лет назад. Разрешение на строительство было выдано на пять первых этажей. Шестой надстроили позже и незаконно. На покупку квартиры на последнем этаже ипотеку взять тяжело. Зато можно получить хорошую скидку, начать процесс легализации квартиры на шестом этаже, который обойдётся, скажем, в $30-40 тыс. Если узаконить надстройку получится, цена недвижимости автоматически взлетит и можно будет получить ипотеку в размере 50% от новой стоимости.

Можно ли взять кредит, не приезжая в Израиль?

Опытный специалист избавит от необходимости физически находиться в Израиле во время процесса получения ипотеки. Покупателю достаточно оформить безотзывную доверенность. По ней консультант оформит сделку.

Процесс открытия личного счёта в банке, в частности для оформления автоплатежа за ипотеку, коммунальные услуги, медицинскую страховку и для перевода денег, сложнее. Вам нужно будет явиться в Израиль на несколько дней. Консультанты будут сопровождать вас и в этом процессе, но личное присутствие необходимо.