Как будут продавать квартиры в новостройках в 2019 году

19 декабря 2018

Открытые консультации от БН – встречи экспертов рынка недвижимости с жителями Санкт-Петербурга и области – продолжаются. На последней такой встрече выступила ведущий аналитик по строящейся недвижимости «Бюллетеня недвижимости» Ольга Романова. Приводим ее ответы на наиболее интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения.

Как будут продавать квартиры в новостройках в 2019 году?

В первую очередь хотелось бы сказать о том, что рассчитывать на снижение цен на рынке новостроек в будущем году не приходится. Уже сейчас началось повышение, а дальше нас ждут страшные, как нам их рисуют, изменения в ФЗ-214, которые в полной мере вступят в силу с 1 июля и будут распространятся на те объекты, разрешение на строительство которых получено как раз после 1 июля 2019 года (если будут приняты новые поправки в 214-ФЗ, все проекты, в том числе и текущие, после 1 июля 2019 года перейдут на эскроу и проектное финансирование – прим. ред.).

Изменения заключаются в том, что все расчеты будут производиться через банковские эскроу-счета. Покупатель, приобретая квартиру у застройщика (неважно, с ипотекой или 100% собственных средств), все деньги по договору положит в банк, где они будут лежать, условно говоря, под замком. Застройщик не будет иметь к этим средствам никакого доступа, пока не построит дом, не сдаст его в эксплуатацию и не передаст квартиру покупателю. Соответственно, возникает вопрос: на какие деньги строить? Предполагается, что большинство застройщиков обратится в те же самые банки за проектным финансированием.

Естественно, банк станет выдавать деньги под какой-то процент, его размер до сих пор неизвестен. В любом случае этот процент будет заложен в стоимость квадратного метра для потребителя. Исходя из этой логики, можно утверждать, что строящееся жилье не подешевеет.

Возможен ли такой вариант, что застройщик будет строить на свои деньги?

Такой вариант маловероятен. Даже в более стабильные времена те застройщики, которые реализовывали квартиры в домах только после их ввода в эксплуатацию, обычно прибегали к заемным средствам. И естественно, квартиры в таких домах продавались уже по цене готового нового жилья. То есть для конечного покупателя материальной выгоды такая покупка не несла, она давала только уверенность и надежность. Что, в теории, и должна гарантировать новая схема приобретения строящегося жилья с помощью эскроу-счетов.

ЖСК ведь пытаются совсем отменить?

Действительно, это так – но за исключением тех, которые сейчас действуют, их совсем немного, и они останутся. И, кроме того, есть система, когда при банкротстве застройщика для достройки дома из дольщиков создается ЖСК, этот механизм тоже сохранится.

Вы сказали, что новостройки не будут дешеветь. Только ли в законодательных изменениях причина?

– Если мы посмотрим на те жилые комплексы, которые сейчас выводят на рынок крупные строительные компании, то увидим следующую картину: предложение смещается из областных «капустных полей» обратно в город, причем хорошими темпами (считаные проекты появились в этом году в Мурино, где раньше они плодились десятками). И где чуть-чуть получше локация, немного ближе к центру, более приятная транспортная доступность, тем более метро в пешей доступности – там объект тут же позиционируется как комфорт-класс. Даже несмотря на то, что потолки ниже 2,7 м, а 80% квартир – студии и однокомнатные. При этом уже через какой-нибудь месяц после старта продаж 25-метровая студия стоит под 3,5 млн руб., то есть гораздо больше 100 тыс. руб. за кв. м.

Со спросом пока все в порядке – все боятся грядущих законодательных изменений и повышения ипотечных ставок. Задел у застройщиков есть, сегодня около 5 млн кв. м находятся в продаже.

Отмечу и такую тенденцию: среди застройщиков все сильнее заметно расслоение. Среди них есть те, кому не страшно отдать свои деньги, потому что ты уверен: они достроят и ты получишь свою квартиру. И есть те, кто очевидно чувствует себя все хуже и хуже и, возможно, не переживет следующий год.

На что смотреть покупателю при выборе застройщика и объекта?

Всегда надо в первую очередь смотреть на информационную открытость компании. У каждого застройщика должен быть официальный сайт (это, кстати, требование ФЗ-214), где размещаются разрешение на строительство, документы на земельный участок, неважно, в собственности он или в аренде. Надо иметь в виду, что договор аренды должен действовать до предполагаемого окончания срока строительства. Далее: обязательно размещение на сайте проектной декларации. Сегодня она может быть 600-700 страниц, ничего страшного. Еще один необходимый документ – заключение о соответствии (ЗОС) проектной декларации требованиям ФЗ-214. Если по каким-то причинам компания не получила ЗОС, она не имеет права привлекать средства дольщиков. В любом случае такой договор долевого участия (ДДУ) Росреестр откажется регистрировать. У всех приличных застройщиков все вышеперечисленные документы размещены на сайте и находятся в открытом доступе.

Что еще? Уставные документы, финансовая отчетность. Последняя вам вряд ли о чем-то скажет. А вот если учредителем компании является физическое лицо и уставный фонд составляет 10 тыс. руб. – лучше поискать другие варианты.

Как правильно поступить, если строительная компания задерживает сроки сдачи?

Очень непростой вопрос. Для начала вернемся к документам. Срок передачи квартиры по акту определяется в ДДУ! Не в проектной декларации, не в разрешении на строительство (там их можно продлить) и уж тем более не в рекламном объявлении, а в вашем договоре с застройщиком.

Если вы сегодня видите, что на стройке еще нулевой цикл, а по ДДУ сдача в IV квартале 2018 года – остается апеллировать к общественному мнению и СМИ. Правда, не очень понятно, почему мы раньше не следили за тем, как идет стройка, а спохватились в последний момент.

Если уже сняли строительный забор и завершается благоустройство – стоит пообщаться с застройщиком и выяснить, на сколько реально перенесется срок – на квартал или больше.

Это очень тонкий момент. Когда стройка движется, пусть и не такими темпами, как было заявлено, то лучше дождаться ее окончания, получить квартиру по акту приема-передачи, а уже потом выдвигать претензии и требовать компенсации. На стадии строительства кричать о проблемах почти готового дома – это риск накликать настоящую беду.

Как будут продавать квартиры в новостройках в 2019 году

Читайте также