Аренда Продажа Новостройки Новости Добавить объявление

\"Хрущевки\" по-британски. Прошлое и настоящее британского социального жилья

5 января 2019

Джоанна живет в Уизеншо, одном из районов Манчестера, уже полвека.

Она занимает половину сблокированного дома, выкрашенного когда-то бежевой краской, с красной черепицей. На стене висит пара спутниковых тарелок. Передний дворик залит бетоном и служит парковкой для машины.

В гостиной светло, есть камин, над ним – большое зеркало. "Обожаю камин, – говорит Джоанна. – Я его сама установила, и очень этим горжусь".

Джоанна купила дом в 2005 году – до этого она снимала его у местного муниципалитета. Пришлось кое-что перестроить: "Я разобрала туалет рядом с кухней и устроила там кладовку, – рассказывает она. – Мой отец часто говорил мне, что, когда я закрываю за собой входную дверь, мой дом превращается в мою крепость. Хочется сделать ее комфортабельной".

Гордится Джоанна и своим садом, усаженным цветами, с аккуратно подстриженной травой и узкой каменной тропинкой.

Джоанна переехала в Уизеншо в семилетнем возрасте, с родителями и шестью братьями и сестрами. Она до сих пор помнит, что люди говорили об этом районе в те годы.

"Мне рассказывали, что тут живешь как будто за городом. В окрестных полях паслись лошади, и вообще было гораздо зеленее, чем сейчас".

Уизеншо, одну из старейших и самых больших муниципальных застроек в Великобритании, критиковали много.

Когда в 2007 году лидер консерваторов Дэвид Кэмерон занялся проблемами антисоциального поведения, он приехал в Манчестер. Фотография местного подростка в капюшоне, делающего вид, что стреляет в будущего премьера из воображаемого пистолета, тогда появилась во всех газетах.

В прошлом году британский телеканал Channel 5 снял документальный фильм о Уизеншо. Один из персонажей сказал: "Быть забитым до смерти по дороге в магазин за пинтой молока здесь в порядке вещей". Авторов обвинили в погоне за сенсацией, местные жители тоже были недовольны тем, как их показывают по телевидению.

Однако недоброе отношение к районам с социальным жильем выходит далеко за границы Уизеншо. Дурная слава преследует их обитателей во всех частях Соединенного Королевства.

"Когда говоришь людям, что ты домовладелица, они уважительно кивают головами. Если у тебя нет своего жилья – на тебя смотрят сверху вниз. Если узнают, что ты живешь в муниципальном жилье – это ужасно", – говорит Джоанна.

Когда эти дома строили, отношение к муниципальной застройке было совсем другим.

Уизеншо и десятки аналогичных районов появились, когда в стране, только что пережившей Первую мировую, возникла новая концепция того, как и где должны жить люди, которые возвращаются с войны.

Дома для героев

Первым социальным жильем в стране можно считать Progress Estate, комплекс в лондонском округе Гринвич. Комплекс на тысячу отдельно стоящих домов и двух сотен квартир был построен в 1915 году на деньги местного совета района Вулич. Его заселили высококвалифицированные рабочие находящегося неподалеку Арсенала.

Это была частная инициатива одного муниципалитета, но после войны она приобрела национальный характер.

23 ноября 1918 года, меньше чем через две недели после окончания Первой мировой войны, премьер-министр Великобритании Дэвид Ллойд-Джордж рассказал, как видит послевоенное будущее страны.

"Наша задача – сделать Британию страной, достойной для жизни героев. Миллионы людей вернутся домой. Давайте сделаем нашу землю достойной этих людей. Не будем терять время".

Эпоха муниципального жилья началась с осознания того, что возвращающиеся домой солдаты, моряки и летчики не должны жить в довоенных трущобах.

Предполагалось строить дома высокого качества, но на более дешевых сельских землях.

Ближе к концу войны правительство Великобритании обратилось к архитектору и члену парламента сэру Джону Тюдору Уолтерсу и группе экспертов с предложением спроектировать жилье для рабочего класса. Один из этих экспертов, архитектор Рэймонд Анвин, был представителем направления "город-сад" в урбанистике.

В итоговом докладе эксперты попытались учесть все аспекты, включая здоровье будущих жильцов: "Врачи едины в своем мнении, что крайне важно обеспечить постоянное и значительное проникновение солнечного света в жилые комнаты". Расстояние между домами друг напротив друга предлагалось сделать не менее 70 футов (21,3 метра).

На одном акре (4000 м2) городской земли должно размещаться не более 12 домов, сельской – не более восьми.

Один из самых важных вопросов – наличие отдельной комнаты, "салона", в дополнение к гостиной и кухне.

"Желание иметь отдельный салон или третью комнату весьма распространено среди городских и сельских работников", – говорилось в докладе.

"Господа эксперты постановили, что салонная комната необходима для того, чтобы обеспечить старших членов семьи местом, где они бы могли спокойно и с достоинством вести беседы с друзьями. Причем чтобы дети не прерывали беседы своим присутствием. Также требуется такая комната, дабы, если в доме есть больной, мог он выздоравливать в тишине и покое”.

Высоту потолков определили в среднем в 8 футов (2,44 метра, что чуть выше текущего британского стандарта в 2,4 метра).

Площадь самого маленького из проектируемых домов (в нем не предполагалась салонная комната) должна была быть чуть больше 800 квадратных футов (74 м2), а самого большого – 1100 (102 м2). Даже в небольших домах самая маленькая из спален была 8х8 футов.

Уолтерс настаивал на соблюдении минимальных стандартов комфорта. В новых домах должны были быть как минимум одна ванна и три спальни, не считая прочих комнат.

Комиссия разработала несколько проектов типовой застройки, которые муниципальные власти могли использовать в качестве отправной точки.

Результаты работы комиссии вошли в Акт парламента 1919 года "О застройке и городском планировании", известном также как Акт Аддисона, по имени министра здравоохранения. Правительство выделило муниципальным властям субсидии. Местные власти начали выбирать места для строек.

В марте 1920 года ответственный за городское планирование в Манчестере Патрик Аберкромби пришел к выводу, что Уизеншо – единственный подходящий для застройки участок земли неподалеку от города.

Предполагалось, что Уизеншо будет отделен от Манчестера "зеленым поясом". В декабре того же года "Корпорация Манчестера" (структура, номинально объединявшая мэра, членов муниципального совета и жителей округа, а фактически – муниципальная власть города в то время) решила приобрести две с половиной тысячи акров (10 км2) земли.

Полным ходом строительство пошло в 1931 году, когда Уизеншо включили в состав города Манчестер.

В итоге, к 1945 году, в первых построенных микрорайонах жили уже около 21 тысячи человек.

Похожие застройки возникли по всей стране и заметно изменили ландшафт и рынок недвижимости.

Изначально муниципальное жилье предназначалось для более богатых представителей рабочего класса и отнюдь не напоминало трущобы, отмечает историк Джон Боутон: "Это было респектабельное жилье, дома более высокого статуса для тех, кто довольно много и регулярно зарабатывал".

Строительство муниципальных домов продолжалось в межвоенный период, но после окончания Второй мировой войны вышло на новый уровень. После бомбардировок военных лет стране требовались сотни тысяч новых домов.

Дешево и быстро

Пришедшее к власти после войны лейбористское правительство Клемента Аттли построило более миллиона домов, 80% из них – соцжилье.

Ресурсов не хватало. Пришлось применять более дешевые технологии строительства, дома становились скромнее.

Как раз тогда родился термин prefab (pre-fabricated, то есть строительство из заранее изготовленных готовых блоков). Примечательно, что появившиеся примерно в то же время в СССР "хрущевки" строились по схожей технологии, из готовых панелей, и с похожими размерами: потолки высотой не в 2,5 метра, небольшие (5-6 м2) кухни и комнаты шириной чуть более двух метров.

Ванная комната с туалетом теперь размещалась в стандартизированном “подсобном блоке”, в нем же была кухня и место для бойлера, снабжавшего дом горячей водой. Но ванная все равно была роскошью для большинства англичан, привыкших к туалетам во дворе и жестяному корыту.

Министерство работ, отвечавшее в годы войны и за жилищное строительство, устроило в 1944 году в лондонской галерее Тейт выставку проектов. На ней представили пять разных проектов новых блочных домов: конструкции на деревянных рамах, на стальных с асбестовыми панелями и алюминиевые.

Строительные компании, разрабатывавшие свои проекты массового жилья, устраивали собственные "показательные выступления". В апреле 1945 года дом на стальной раме был возведен и передан жильцам за восемь часов. Через месяц алюминиевый prefab построили на Оксфорд-стрит за четыре часа.

Строительство блочных домов оплачивало Министерство работ, но за покупку земли и прокладку коммуникаций отвечали местные власти. Акт "О временном жилье" предоставил муниципалитетам огромные полномочия: они могли принудительно выкупать участки, предназначенные для постройки двух и более домов, и вступали во владение ими еще до формального завершения процесса покупки.

Однако уже к лету 1945 года стало не хватать стального проката, в следующем году – древесины. Алюминия было достаточно, но построенные из него дома оказались, по подсчетам того времени, дороже, чем кирпичные.

Сама программа строительства по Акту "О временном жилье" стоила 150 миллионов фунтов, что для разоренной войной экономики Великобритании было слишком дорогим удовольствием. Особенно учитывая, что сборные дома изначально планировались как временные, на 10-15 лет.

В Уизеншо тоже строили сборные бунгало. "Мы называли их "домики из консервных банок", – вспоминает Джоанна. – В дождливую погоду в них было очень шумно".

К 1947 году программа строительства сборных домов была свернута. Из обещанных полумиллиона к моменту прихода к власти консерваторов в 1951 году были построены около 170 тысяч.

"Улицы в небо"

В 1950-х, уже при консервативном правительстве, “расчистка трущоб” продолжилась. И в течение следующих десятилетий миллионы людей перебрались из полуразвалившихся лачуг в новостройки.

"Когда мы переехали в Уизеншо, впервые в жизни у нас туалет был в доме, а не на улице. Не надо было ходить на улицу в темноте. Мы были счастливы!"
Джоанна

За пару десятилетий на карте Соединенного Королевства появилось больше двадцати новых городов.

Правительство Черчилля поначалу поддерживало программу строительства нового социального жилья – обещания увеличить его объемы содержались в предвыборной программе Консервативной партии. Однако довольно быстро упор был перенесен на частный сектор.

Как и везде в мире в те годы, проблему растущего населения в городах британские архитекторы предполагали разрешить путем строительства "улиц в небо" – многоэтажных многоквартирных домов. Технологии строительства из армированных железобетонных панелей уже были опробованы на сборных домах, и строительство высоток пошло полным ходом.

Параллельно продолжалось строительство и кирпичных многоквартирных домов. Типичная "малоэтажка" тех лет выглядит как длинное здание темного кирпича с галереями вдоль всего дома, куда выходят двери квартир.

Около четырех миллионов домов в Британии пострадало или было полностью разрушено во время авианалетов. Многоквартирные дома представлялись идеальной моделью застройки уничтоженных кварталов.

В начале 50-х годов только 25% нового жилья были квартирами, и из них лишь 3% – в многоэтажных домах. А десятилетие спустя 26% всех заложенных новостроек уже составляли многоэтажки.

Однако с течением времени оказалось, что качество постройки заметно пострадало: через швы внутрь поступала влага, ремонт и содержание обходились все дороже. Существовавшая инфраструктура не справлялась с заметно возросшим количеством жителей на той же площади.

Вдобавок, как показали более поздние исследования 70-х годов, расселение трущоб решило одни проблемы, но создало другие: старые социальные связи жильцов оказались разорванными, а сконструировать новые в безликих высотках с несколькими тысячами жителей не удалось.

Одно из самых известных исследований, "Суд над утопией" профессора университета Лондона Элис Коулман, искало и нашло связь между обликом муниципальных многоэтажек (чьи авторы не стремились получить архитектурные премии) и их обитателей.

"В первой половине столетия господствовала вековая система естественного отбора, благодаря которой люди могли свободно выбирать лучшее из доступного им жилья.

Вторая половина породила утопический идеал жилья, спланированный патерналистской властью, который давал надежду на улучшение стандартов, но при этом рисковал запереть людей в жилищах, которые кто-то выбрал за них"
Элис Коулман, "Суд над утопией"

Особую популярность у британских газетчиков приобрел лондонский микрорайон Айлсбери на южном берегу Темзы, построенный в 1970 году.

В день официального открытия местный парламентарий, консерватор Иэн Эндрюс назвал его "бетонными джунглями, просто не приспособленными для жилья". Позже британский "Журнал архитекторов" описал его как "лишающий [его обитателей] человеческого облика".

Но жилья по-прежнему не хватало. Последняя крупная программа массового строительства муниципального жилья началась при лейбористском правительстве Гарольда Уилсона в 1964 году.

К концу 70-х в Великобритании насчитывалось почти 6,5 миллиона муниципальных домов и квартир.

Право на покупку

Семья Джоанны переехала в Уизеншо, потому что ее отец работал пожарным. Фактически дом прилагался к работе. Семья исправно платила аренду и рассчитывала продолжать снимать дом и дальше. Но тут подоспели всеобщие выборы 1979 года, по итогам которых премьер-министром стала Маргарет Тэтчер.

Ключевым элементом политики кабинета Тэтчер была распродажа муниципального жилья.

Парламентский Акт о застройке 1980 года дал арендаторам Англии и Уэльса с трехлетним и более сроком проживания в муниципальном жилье право выкупать его в собственность со значительной скидкой против рыночной цены.

Родители Джоанны выкупили свой муниципальный дом в Уизеншо за 7000 фунтов – примерно 30 000 фунтов в нынешних ценах, то есть практически даром.

Всего с 1980 по 1998 год свое жилье выкупили 1,3 миллиона семей.

Предполагалось, что таким образом в стране значительно увеличится прослойка домовладельцев, рабочие приблизятся к “среднему классу”, а их дети получат стимул для дальнейшего социального роста.

Похожие идеи фигурировали в предвыборной программе лейбористов еще в 1959 году, а консерваторы сделали "право на покупку" официальной линией партии в 1974 году.

Однако "право на покупку" и все возникшие вокруг него противоречия традиционно связывают с правлением Маргарет Тэтчер.

Были и критики. Лидер лейбористов во времена консерватора Маргарет Тэтчер Майкл Фут предсказывал, что распродажа муниципального жилья приведет к его острой нехватке. Ведь по стечению обстоятельств именно в это время замедлилось его строительство.

Другие утверждали, что, по сути, эта политика разбазаривала государственные активы и искажала цены на жилье.

Кроме прочего, вскоре после первого всплеска энтузиазма возникла неожиданная проблема. Часть новых домовладельцев в Уизеншо начали смотреть на "муниципальные отбросы" свысока.

Джоанна с ними не согласна: "Считается, что если ты снимаешь муниципальное жилье – ты попрошайка. Но это не так”.

Сторонники новой схемы были уверены, что "право на покупку" – это огромный шаг на пути превращения пассивных граждан в активных избирателей.

Чарльз Мур, автор биографии Маргарет Тэтчер, пишет: "Результатом стала огромная политическая лояльность г-же Тэтчер. Зачастую людей, никогда в жизни не голосовавших за консерваторов… К 1983 году стало вполне обыденным слышать: "Мэгги подарила мне мой дом".

"Ни один законодательный акт никогда не давал возможности перевести столько капитала из рук государства в руки граждан", – так писал о "праве на покупку" бывший в то время министром жилищного строительства видный тори Майкл Хезелтайн.

Однако историк Джон Боутон полагает, что "право на покупку" только усугубило расслоение – муниципальное жилье к этому моменту потеряло статус “престижного жилья для рабочего класса” (как задумывалось).

Оставшиеся арендаторы чувствовали себя полными неудачниками, ведь даже на это ветшающее жилье им не хватило денег. Оно “превратилось для них в “последнюю соломинку”.

В 1980-е годы общественное отношение к муниципальному жилью окончательно изменилось – его стали воспринимать как трущобы, заключает Боутон.

Стигма

"Стигма отчуждения преследовала жителей муниципальных районов годами, – говорит Джоанна. – В прошлом у меня были коллеги, которые копались в том, откуда я родом; а иногда это многозначительный взгляд, который вы случайно замечаете".

Еще одна жительница района по имени Клэр согласна с Джоанной: “Люди со стороны считают нас отбросами. Даже таксисты не любят возить сюда пассажиров".

Большинство оставшегося в руках муниципальных властей социального жилья находится в непопулярных районах. В них мало работы, мало инфраструктуры, плохой транспорт, там не торопятся открывать филиалы крупные торговые сети.

Районы все больше замыкаются в себе, фактически превращаясь в гетто.

Время от времени местные власти, устав терпеть на вверенной им территории неблагополучный муниципальный многоквартирный "муравейник", пытаются решить проблему неочевидным способом: снести здание и на его месте построить новый, более современный жилой комплекс.

"Регенерация", "джентрификация" (то есть, привлечение более богатых жителей и удовлетворяющих их запросам магазинов и бизнесов) более запущенных микрорайонов страны – сегодня это популярный лозунг.

Но у этого решения есть побочный эффект: новые исследования показывают, что в "регенерируемых" районах растет уровень преступности. В лондонских районах Хакни, Харрингей, Камден и Уолтем Форест, наиболее активно "джентрифицирующихся" в последние годы, один из самых высоких в столице показателей убийств.

Отчасти это связано с общим положением дел в городе и сокращением финансирования полиции, отчасти – с политикой школ, все более охотно исключающих проблемных учеников. Но в определенной степени в этом виновата и "регенерация": она лишь увеличивает социальное расслоение.

Жилье в престижных новостройках и стоит соответственно, и позволить его себе обитатели муниципальных домов не смогут никогда. А ведь захватившие их “каноническую” территорию богатые чужаки еще и ходят по “их” улицам, устанавливая свои порядки, лавочки, урны и арт-объекты. Такое не может понравиться никому.

Сегодня

В отличие от России британцы оценивают свое жилье не по общему числу комнат, а по числу спален. Именно их количество (а также престиж района) определяет стоимость покупки или аренды жилья.

Текущие стандарты строительства "доступного жилья" предполагают минимальную площадь спальни на одну кровать в 7,5 м2, на две кровати – 11,5 м2, с минимальной высотой потолка в 2,3 метра.

В остальном требования к новым строениям весьма расплывчаты и предусматривают соответствие абстрактным "современным нормам".

От трети до половины строящегося жилья должно соответствовать критерию "доступности", остальное продается или сдается по рыночной цене. Застройщики, которым это очевидно невыгодно, находят всевозможные лазейки в законодательстве, позволяющие им строить меньше дешевого жилья и больше – дорогого.

Качество новостроек тоже разное. Британские таблоиды регулярно публикуют леденящие душу рассказы о только что сданных жильцам домах, где текут крыши, не работает отопление, бьют током выключатели, а с крыши падает черепица.

Инфракрасные обогреватели купить по выгодной цене: https://step12.ru/

Однако главной проблемой современных новостроек специалисты считают все же именно нехватку площади. Привычка измерять ценность дома количеством спален привела к тому, что спальней теперь могут назвать любую кладовку, куда, при определенной изворотливости, можно втиснуть односпальную кровать.

По площади новое жилье, возводимое в последние годы в Британии, заметно уступает континентальной Европе. Например, в Ирландии средняя площадь нового дома больше британского на 15%, в Дании – в полтора раза, в Германии – почти вдвое.

Новое поколение

40 лет назад муниципальные власти строили около 40% всего нового жилья в стране. В 2017 году – только 2%. В 2011 году муниципалитеты построили около 40 тысяч домов и квартир, в 2017 – менее шести тысяч. Хотя, по некоторым оценкам, чтобы удовлетворить спрос, нужно строить 90 тысяч единиц ежегодно в течение следующих 15 лет.

За последние пять лет в руки "частников" ушло примерно более 100 тысяч домов. Более трети выкупленного муниципального жилья в Лондоне сегодня сдается, но уже в частном секторе и совсем за другие деньги.

И правительство консерваторов перед выборами (что, конечно, совпадение) решило объявить о планах строительства "нового поколения" социального жилья. "Программа доступного жилья ” получит из бюджета 9 миллиардов фунтов и обещает 250 тысяч новых домов и квартир к 2022 году.

"Многие в обществе – в том числе слишком много политиков – продолжают свысока смотреть на социальное жилье и, соответственно, на людей, которые называют его своим домом"
Тереза Мэй, экс-премьер Великобритании

Однако в понимании консерваторов "доступность" означает недвижимость не дороже 450 тысяч фунтов в Лондоне и 250 тысяч – за пределами столицы. Стоимость аренды социального жилья не должна быть выше 80% рыночной.

Для сравнения: средняя цена недвижимости в Лондоне сегодня 473 822 фунта, в среднем по стране – 230 766 фунтов.

Иначе говоря, социальное жилье сегодня выглядит так же, как и сто лет назад: оно предназначено не столько для тех, кто в нем больше всего нуждается, сколько для тех, кто может его себе позволить.

Власти предлагают считать социальным жильем что-то похожее по цене на квартиры для среднего класса.

А вот по-настоящему доступного муниципального жилья так мало, что очередь на его получение растягивается на годы.

Подать заявку в муниципалитет может каждый, и власти должны поставить вас в очередь. А дальше ее будут рассматривать и начислять вам баллы: если вы – бездомный (в Соединенном Королевстве этот термин шире, чем просто отсутствие места для ночлега, технически бездомными считаются люди, живущие в очень плохих условиях или подвергающиеся насилию со стороны других членов семьи), ваши шансы растут.

Больше баллов вы получите, если живете в стесненных условиях (степень стесненности определяет муниципалитет), или если вы страдаете заболеванием, которое прогрессирует от того, что вы живете в неподходящих условиях (например, если у вас астма, а в вашем доме годами не могут вывести плесень).

Когда вы поднялись в очереди на жилье достаточно высоко, местный совет свяжется с вами и предложит несколько вариантов, из которых можно выбрать наиболее подходящий. Дальше – какое-то количество бумажной волокиты, и вы, наконец, въезжаете в свою новую квартиру или дом.

Это удовольствие в среднем по стране обходится примерно в 360 фунтов за месяц. Для сравнения, в частном секторе усредненная по стране месячная аренда за аналогичную жилплощадь – 940 фунтов.

В общем, спустя 100 лет в Соединенном Королевстве по-прежнему не хватает дешевого жилья.

Читайте также



Справочники: