Где искать квартиру любителям оригинальных планировок

15 января 2019

5 случаев, когда отход от стандартов является не недостатком, а «фишкой» квартиры

Основной тренд в современных планировочных решениях – поиск оптимальной планировки для покупателя с ограниченным бюджетом. Однако это заметно ограничивает в выборе тех, кто не вписывается в разработанный маркетологами портрет покупателя. Редакция IRN.RU выяснила, в каких случаях нарушение стандартных правил может подарить квартире особенность, из-за которой ее полюбят.

Перед проектировщиками последние годы ставили задачу сделать компактные квартиры, в которых при этом можно максимально удобно разместиться. Поэтому правильными сейчас считаются небольшие площади, прямые углы, комнаты, близкие по конфигурации к квадрату, и минимальное количество нежилых метров (см. «Как «читать» планировки при выборе квартиры»). Поэтому тем, кто хочет квартиру попросторнее или необычной формы, довольно сложно подобрать жилье.

Размер имеет значение

Мода на компактность пришла на смену гигантомании начала нулевых, когда доходы и аппетиты девелоперов и покупателей активно росли. В результате в многоэтажках бизнес-класса тех лет появились огромные хоромы с плохо продуманными планировками. «Это строительный абсурд: современные, часто высокого качества строительства дома и совершенно безумные планировки квартир вроде двух изолированных комнат, трех санузлов, хранилища для шуб, - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». - В квартире не сделаешь больше окон, чем можно расположить в наружной стене, а как распорядиться избыточным внутренним пространством? В итоге жилье плохо освещено, в нем много нежилых помещений – несколько санузлов, сауна, гардеробные, холл площадью 50 кв.м... Сегодняшний покупатель оптимизирует затраты, он не готов оплачивать излишки, имеющие минимум функциональности. Но оптимизировать пространство в 300 «квадратов», в котором всего три окна, невозможно».

После кризиса 2008 года рынок стал рациональнее, поэтому девелоперы начали строить квартиры меньшей площади, чтобы покупателю не приходилось переплачивать за лишние метры. Сейчас в комфортклассе, по данным «Бон Тон», средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 39,1 кв.м, даже в сегменте бизнес площади почти такие же – 39,5 кв. м, а в премиум-классе – 44,6 кв. м.

Средняя площадь квартир по сегментам

Кол-во комнат эконом комфорт бизнес премиум элитный
студии 26 кв. м 26 кв. м 28 кв. м - -
1-комн. 40 кв. м 40 кв. м 45 кв. м 50 кв. м 85 кв. м
2-комн. 60 кв. м 60 кв. м 75 кв. м 85 кв. м 115 кв. м
3-комн. 80 кв. м 85 кв. м 100 кв. м 120 кв. м 170 кв. м
4-комн. 115 кв. м 115 кв. м 130 кв. м 170 кв. м 255 кв. м
Источник: «Метриум»

Проектов, где есть квартиры больше среднего, очень мало. «Если рассматривать «однушки» комфорткласса, то доля лотов, метраж которых выше 50 кв. м, составляет 3,6%, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Доля просторных двухкомнатных квартир – от 70 кв. м, составит 9,9% от всего количества предложения с данной конфигурацией планировок. Аналогично, доля больших трехкомнатных квартир – от 90 кв. м – составляет 0,4%».

Некоторых покупателей это ставит в затруднительное положение. «Когда мы выбирали квартиру в новостройке в 2016 году, у нас были такие требования: Москва (можно Новая), рядом с метро (хотя бы строящимся), площадь не менее 50 кв. м, бюджет до 6 млн рублей, - рассказывает инженер Дмитрий. - Требование к площади было очень важным – пока мы учились в университете, а потом в аспирантуре, мы с женой ютились на 12 кв. м в общаге. Поэтому в свою новую квартиру хотелось не просто вместиться, а почувствовать какой-то комфорт и хотя бы минимальный простор».

Подходящих вариантов на рынке почти не было. «Симпатичных проектов было много, а вот подходящих планировок в этом бюджете не находилось, - вспоминает Дмитрий. - Однушки в основном предлагались площадью 35-42 кв. м, причем стоили они даже дешевле, были варианты до 5 млн рублей. А двухкомнатные квартиры около 50 кв. м уже не вписывались в наши 6 млн. В результате мы все же нашли однушку размером 51 кв. м, которая подошла по всем критериям, хотя сам ЖК не очень понравился – но пришлось брать там».

Конечно, не стоит ждать, что застройщики начнут массово возводить не слишком ликвидные квартиры для привлечения покупателей с редкими запросами. Но в последнее время многие девелоперы стремятся к разнообразию планировочных решений, когда основную часть составляют самые востребованные площади, но небольшая доля квартир выделяется и под более редкие запросы. «Не соглашусь с утверждением о том, что застройщики обязательно стремятся к некой оптимальной площади, причем отождествляя оптимальность с компактностью, - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. - На самом деле, сейчас девелоперы стремятся максимально расширить линейку планировок, чтобы в проекте были самые разные варианты площадей, в том числе для каждого типа квартиры. Скажем, в нашем проекте комфорткласса «Level Амурская» можно найти как студии площадью 19 кв. м, так и большие «семейные» квартиры свыше 110 кв. м. А если мы возьмем отдельно двухкомнатные квартиры, то в проекте предусмотрены различные вариации планировок этого типа от 41 кв. м до 71 кв. м, то есть имеются объекты примерно 40-50 кв. м, 50-60 кв. м. и 60-70 кв. м».

В массовом сегменте квартиры больше стандартных нередко предлагаются в Подмосковье. Более низкая квадратного метра позволяет не так сильно экономить на площади квартир. Например, в ЖК «Одинбург» в Одинцово есть достаточно большой выбор однокомнатных квартир площадью 50-53 кв. м по цене от 5,5 млн рублей, там же есть двушки 66-72 кв. м за 7,8-8,2 млн рублей, а площадь некоторых трехкомнатных квартир достигает 99 кв. м. Но наряду с ними представлен большой ассортимент более компактных и бюджетных квартир. Большие квартиры также часто предлагаются в подмосковных малоэтажных проектах бизнес-класса. Например, в ЖК «Резиденция Май» есть довольно много трехкомнатных квартир площадью более 100 кв. м с огромными террасами и собственным выходом на крышу.

В Москве большие квартиры предлагаются в основном в проектах бизнес- и премиум-классов. Например, в ЖК «Сердце столицы» наряду с квартирами, которые сейчас считаются «оптимальными» по площади, есть и очень просторные варианты, допустим, двушки площадью до 95 кв. м. Есть относительно большие по площади варианты и в классе комфорт. Например, в ЖК «Летний сад» продаются двухкомнатные апартаменты площадью более 70 кв. м с террасой.

Не только жилые метры

Другим следствием гигантомании нулевых стали споры по поводу соотношения жилой площади к нежилой. После грубых ошибок с огромными темными холлами и прихожими на полквартиры основным трендом стала минимизация нежилых метров. И здесь некоторые девелоперы ушли в другую крайность: достаточно большие комнаты, нормальных размеров кухни, но в прихожей даже куртку некуда повесить, нигде нет ниш для встроенных шкафов или хотя бы просто свободной стены в коридоре, где можно поставить шкаф.

«На комфорт планировки во многом влияет не только количество комнат, но и наличие вспомогательных помещений для хранения. Речь идет о гардеробных или кладовых помещениях. Как правило, их предусматривают, если площадь квартиры превышает хотя бы 40 кв. м. В студиях и однушках они просто «съедают» пространство. Однако, вне зависимости от количества комнат, размер кладовой не должна превышать 5-7% общей площади. Соответственно, в стандартной однушке гардеробная или кладовка займет не больше 3 кв. м, в трешке – не больше 5 кв. м», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Далеко не всегда помещения для хранения запроектированы изначально. Поэтому стоит обращать внимание на возможность их организовать самостоятельно. «Нерациональная ошибка планировки – это вытянутая прихожая, в которой нет ни одного закоулка, только прямые стены и двери из них, - отмечает частный дизайнер Анна Смирнова. – Нужно, чтобы хотя бы с одной стороны от входной двери до стены оставалось сантиметров 50-60, а лучше с обеих. Там можно организовать встроенный шкаф и/или поставить скамейку и закрепить вешалки для верхней одежды».

В качестве примера можно привести трехкомнатную квартиру в проекте «Счастье на Волгоградке». Слева от входной двери есть небольшая ниша, в которой можно сделать вешалки для открытого хранения верхней одежды, поставить скамейку и тумбу для обуви, а справа пространство позволяет сделать большой шкаф или даже кладовку. В этой планировке также очень удачно организована зона кухни и гостиной – их можно как объединить, так и оставить двумя раздельными помещениями.

Правильный прямоугольник

Считается, что оптимальная форма комнат – это квадрат или не слишком вытянутый прямоугольник. «Комнаты-«пеналы» совсем не пользуются спросом, - отмечает Мария Литинецкая. - Идеальное отношение длины/ширины комнаты – 1,3-1,5 к 1. Именно такая конфигурация считается самой удобной».

По словам Кирилла Игнахина, вопрос о правильности планировочного решения остро стоит для маленьких в своем типе квартир (то есть для маленьких одно-, двух- и трехкомнатных квартир): «Правильная форма комнаты позволяет лучше организовать пространство. Если комната вытянута, то практически неизбежно любая конфигурация меблировки оставит для ее жителя узкие проходы, а свободного пространства в центре не останется. Именно поэтому такие варианты не пользуются популярностью. С другой стороны, некоторые вытянутые студии проще зонировать. Если студия как бы «протянута» от входа в квартиру к окну, то ее можно распланировать по принципу отсеков в подлодке, то есть выделить зону кухни у входа, потом обеденную зону, потом рабочую и наконец (у окна) для отдыха. «Отсеки» можно разделить занавесками, к примеру. В студии «правильной» формы такое сделать не удастся».

Анна Смирнова согласна, что вытянутые помещения иногда проще разделить на четкие зоны: «Во многих новостройках с европланировками кухню-гостиную делают как раз вытянутой. В этом случае важно, чтобы дверь находилась не в углу на узкой стороне, а в широкой стене, примерно на расстоянии одной трети общей длины стены от дальнего от окна угла. В этом случае получается удачно разделить пространство – в меньшей части от двери и дальше от окна обычно делается кухонная зона, а остальное пространство к окну выделяется на гостиную».

Подобных планировок сейчас предлагается достаточно много. Например, в ЖК «Изумрудные холмы» предлагаются евротрёшки площадью чуть более 60 кв. м, в которых дверь из коридора на кухню расположена на длинной стене. Справа получается кухонная зона, а слева – гостиная с балконом.

Этим же правилом с дверью на длинной стене стоит руководствоваться, если вытянутой оказалась любая другая комната. «Такое решение может быть удачным для спальни, - считает дизайнер. - В этом случае в дальнем от окна конце комнаты можно отделить гардеробную или сделать встроенный шкаф на всю ширину. Это даст место для хранения и сделает оставшуюся комнату более квадратной».

Много окон

Неоднозначным считается решение с большой площадью остекления. Оно дает много света, но ограничивает в вариантах расстановки мебели. «В последние годы размер окон все чаще становится одной из характеристик, по которой клиент оценивает жилье (конечно, не главной), - говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». - Когда пять-десять лет назад преобладали проекты со стандартной шириной и высотой оконных проемов, многие покупатели даже не задумывались о том, что размер окна может иметь какое-то значение. Проще говоря, клиенты на тот момент еще мыслили в парадигме типовых решений, имел значение только сам вид из окна. Сегодня на рынке доминируют новостройки, созданные по индивидуальным архитектурным проектам, частью которых всегда является оригинальное остекление и увеличенное количество окон. Клиенты выясняют такие подробности уже при посещении офиса продаж или самого объекта».

«Много окон может быть только в угловой комнате, где как максимум две стены могут иметь сплошное остекление, но остальные стены все равно, условно говоря, остаются «капитальными», - поясняет Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. - Причем остекление почти всегда имеется лишь на одной стене, либо на двух, но смежных. Больших проблем при разработке дизайн-проекта это не создает. Во-первых, квартиры с большим числом оконных проемов, как правило, немаленькие. Редко когда проектируются однокомнатные (тем более – студии) или даже двухкомнатные квартиры, скажем, в угловой части корпуса. Во-вторых, лишь некоторые предметы мебели нельзя поставить возле окна».

Сплошное остекление стен скорее подходит для больших квартир. Например, в ЖК «Резиденции композиторов» много окон, в том числе и сплошных во всю стену. При этом окна по двум стенам обычно делают в больших квартирах и в самых просторных помещениях в них, как на примере ниже.

Если же комната не слишком большая, лучше, чтобы окна были не в пол, а стандартной высоты. «В этом случае можно продумать интересное решение меблировки под окном или интегрировать рабочие поверхности (например, стол) с подоконником, - отмечает Анна Смирнова. - В интернете можно поискать варианты организации кухонной мебели у окна. Это может быть обеденный стол, объединенный с подоконником или даже рабочая поверхность или раковина. Куда приятнее мыть посуду, когда можно одновременно смотреть в окно».

Для многих клиентов остаются диковинкой квартиры с окнами в ванной комнате, поскольку люди привыкли, что отсутствие окон обеспечивает приватность. «Чаще всего отечественные дома не имели такой особенности, поэтому многие покупатели поначалу с настороженностью воспринимают такую особенность планировки. Однако затем они понимают, что у такой ванной комнаты есть большие преимущества (скажем, экономия энергии) и соглашаются на приобретение. У нас такие объекты есть в комплексах Spires и Big Time», - говорит Наталья Козлова.

Прямо – скучно

Обычно одним из главных правил удачной планировки считаются прямые углы – так проще расставить мебель. «В проектах бизнес- и премиум-класса, выходивших в реализацию на протяжении 2000-х лет, сосредоточен большой процент квартир с закругленными эркерами, комнатами неправильной формы (трапеция, пятиугольник) и т.д. Зачастую эти лоты оказываются нераспроданными именно в силу неудачных планировок», - говорит Наталия Кузнецова.

Некоторые недостатки почти фатальны. «Острый угол почти никогда не может стать удачным решением, это сильно мешает нормально расставить мебель, причем не только в этом нефункциональном углу, рушится вся геометрия комнаты», - говорит Анна Смирнова.

Правда, порой проектировщики проявляют изобретательность и находят грамотное применение даже острым углам. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» в поворотной секции получилась квартира не совсем правильной с точки зрения современных канонов планировки. В ней острый угол выделили под небольшой балкон, а сама жилая комната не пострадала.

Отдельные «неправильности» могут стать симпатичной особенностью. «Многие любят эркеры – они добавляют колорита, и зачастую это решение не слишком мешает рациональной меблировке, - отмечает дизайнер. - Дело в том, что у окна мебель и так обычно не ставят, поэтому ломаные линии эркера не сильно мешают. Если окна дают хорошую теплоизоляцию, а батарея находится не в эркере, там можно организовать уютную лаунж-зону – встроить в эркер сидение, накидать подушек, получится необычный диван у окна».

Интересные эркеры есть в проекте «Городские резиденции Spires». Например, в некоторых четырехкомнатных квартирах с европланировкой эркер охватывает сразу три помещения: большую ванную с окнами и две спальни. Ванная расположена в прямой части эркера, а в изгибах в спальне можно организовать уютную зону отдыха у окна, тем более площадь комнат позволяет – 16,5-17,6 кв. м.

Кроме того, по словам дизайнера, многие любят закругления: «Даже в прямых планировках люди порой просят сделать полукруглую стену. В этом нет никакой рациональности, но некоторым нравится именно внешний вид и необычность такой стены. Правда, такое решение могут себе позволить только обладатели больших площадей, которым не нужно экономит на метраже».