Доля риска: почему россияне берут кредиты с низким первоначальным взносом

13 декабря 2018

Ипотека в этом году стала одной из главных тем рынка недвижимости: на ней держится спрос, она бьет рекорды, а повышение ставок по кредитам держит многих в напряжении. Пока ставки еще не вернулись к показателям 2015 года, многие спешат оформить кредиты, только на большой первоначальный взнос хватает далеко не всем.

Недавно аналитики НДВ-Супермаркет недвижимости выяснили, что доля ипотечных кредитов с рискованным первоначальным взносом составила 45%, и до конца года этот показатель может преодолеть отметку в 50%. Речь идет о кредитах, первоначальный взнос по которым ниже 20%. Самые рискованные заемщики – это те, кто вносит меньше 10%. Но их немного, всего лишь 7%.

Центробанк выступает против таких займов, ужесточая требования к банкам. Так, с 1 января 2019 года повышает коэффициент риска со 150% до 200% по ипотеке с низким первоначальным взносом (ПВ). Таким образом, банки, которые выдают ипотеку с низким взносом, должны будут создавать повышенные резервы по таким кредитам. В ЦБ опасаются, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис, и часть покупателей квартир не смогут обслуживать свои займы.

На большую сумму не хватает

О снижении сумм первоначального взноса по ипотеке косвенно может свидетельствовать рост среднего размера ипотечного кредита, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Сами данные о первоначальном взносе в НБКИ не поступают.

Так, в третьем квартале средний размер ипотечного кредита вырос на 10,2% и составил 2,19 млн рублей. "То есть, иными словами, уменьшение размера первоначального взноса, в числе прочих причин, привело к росту тела выдаваемых ипотечных кредитов", - говорит эксперт.

Несмотря на ужесточения правил со стороны регулятора (он уже повышал коэффициенты риска для кредитов с небольшим первоначальным взносом), доля таких выдач растет. По данным ЦБ, в первом полугодии она увеличилась до 40%.

Раньше такие кредиты тоже выдавались, но в меньших объемах, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Спрос на ипотеку до конца года сохранится на высоком уровне: заемщики хотят до конца года зафиксировать относительно комфортные ставки, ожидая их роста в следующем году. "При этом есть основания полагать, что доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% по итогам четвертого квартала не покажет тенденции к снижению", - считает эксперт.

Во-первых, у многих крупных банков требования к первоначальному взносу были и пока остаются на уровне 10-15%. Во-вторых, многие заемщики, спеша реализовать отложенный спрос и зафиксировать ставку, будут брать кредиты с тем первоначальным взносом, какой у них есть на текущий момент, не откладывая до момента накопления большей суммы.

Рост ипотечных кредитов с взносом ниже 20% эксперты связывают с поведением небольших региональных банков. На фоне роста ипотечных ставок они пытаются удержать клиентов небольшим взносом, поясняет руководитель отдела ипотеки и кредитов НДВ Ирина Туманова.

К примеру, у российских банков из топ-10 кредитов с первоначальным взносом ниже 20% практически нет. Для них такие заемщики заведомо рискованные. "На эти банки работает их репутация, надежность, поэтому они никогда не будут стараться наверстать мелких игроков, и их требования к первоначальному взносу всегда будут высокими, они не опустят планку ниже 15%", - поясняет эксперт.

Среди причин популярности кредитов с небольшим первоначальным взносом – это отсутствие возможностей накопить большую сумму. По данным Росстата, в третьем квартале число граждан, чьи доходы оказались ниже прожиточного минимума, стало больше на 200 тысяч человек. За чертой бедности с июля по сентябрь находилось порядка 19 млн человек. Доходы населения также не растут.

Застройщики тоже говорят о высокой доле ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом в своих проектах. Большинство наших клиентов выбирают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10 до 15%, это порядка 80%-90%, рассказывает руководитель группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Юлия Судакова. "Более того, достаточно большой объем покупателей оформляют потребительские кредиты именно для того, чтобы сделать первоначальный взнос по ипотеке", - говорит она.

В ФСК "Лидер" заемщиков с низким первоначальным взносом гораздо меньше - примерно треть, причем наибольшая часть вносит 15-20%. При этом, у застройщика есть совместные кредитные продукты с банками, взнос по которым равен нулю, но ставки выше. В основном покупатели стараются внести от 20 до 30%, рассказывает руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Андрей Вербицкий. По мнению эксперта, предпосылок к увеличению числа заемщиков с низким первоначальным взносом нет, кроме повышения стоимости квадратного метра.

Чем больше, тем лучше

Сами заемщики, безусловно, хотят вносить больший первоначальный взнос: так как и ежемесячная плата по кредиту будет ниже, и переплачивать тоже придется меньше. Только далеко не у всех есть такая возможность.

Если рассматривать одинаковые условия кредитования, сроки и порядок погашения кредита, то клиент, который оформляет ипотечный кредит с первоначальным взносом 15% переплатит больше, чем клиент, у которого первоначальный взнос 20% (размер кредита изначально будет разным, говорит Юлия Судакова.

Для примера возьмем квартиру стоимостью 6 млн рублей, ипотечный кредит на которую заемщик берет под 10% годовых на 15 лет. При внесении первоначального взноса в размере 20% переплата составит 4,48 млн рублей (75% от стоимости квартиры), а при внесении 15%-ного – 4,76 млн рублей (79% от стоимости квартиры), отмечает Екатерина Щурихина.

"Более того, не исключено, что при меньшем первоначальном взносе ставка по кредиту будет выше. Тем самым банк будет стараться компенсировать свои риски в случае дефолта заемщика и необходимости реализации недвижимости на вторичном рынке", - добавляет Алексей Волков.

Поэтому заемщику необходимо внимательно оценить свою будущую долговою нагрузку: отношение ежемесячных платежей по кредиту к среднемесячному доходу. Кроме этого, надо учитывать, что такая долговая нагрузка принимается на долгий срок, измеряемый годами. Мы рекомендуем заемщикам, принимая решение о получении ипотеки, рассчитывать на значение долговой нагрузки не более 25-30%, советует директор по маркетингу НБКИ.

Несмотря на рост рискованных ипотечных кредитов, эксперты пока не видят опасений для образования ипотечного пузыря на рынке: мелкие игроки, которые выдают самые рискованные кредиты не составляют конкуренцию крупным игрокам.

Ранее в международном рейтинговом агентстве Moody’s заявили, что не видят предпосылок возникновения ипотечного кризиса в РФ. Кризис мог бы развиться, если бы банки существенно ослабили условия кредитования, и одновременно – подешевело бы жилье. Но комбинация этих условий вряд ли сложится в ближайшее время, считают аналитики.

Доля риска: почему россияне берут кредиты с низким первоначальным взносом

На большую сумму не хватает

Чем больше, тем лучше

Читайте также