Доли в квартире: кто продает и зачем покупают

26 июля 2019

Казалось бы, доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. Об особенностях этого сегмента рынка рассказал БН генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов.

– Законодатель собирается запретить микродоли. Соответствующий законопроект об ограничении на выделение в жилых помещениях долей меньших, чем пригодно для проживания, уже находится на рассмотрении в Госдуме. Учетная норма в Петербурге – 10 кв. м в отдельной квартире и 15 – в коммунальной. Как относитесь к этой инициативе?

– Таких инициатив было достаточно много. Если доля непригодна для проживания, то суды и так не вселяют, а МВД не прописывает. Что же касается учетной нормы, то у нас в Петербурге имеется масса комнат, зарегистрированных как доли, которые по площади меньше учетной нормы.

– Но ведь и с такими комнатами сделки проходят?

– Конечно. Было решение городского суда, который определил, что на четырех квадратных метрах человек может проживать. Это каждый субъект Российский Федерации определяет индивидуально. Например, в Москве совершенно спокойно прописывают и на двух метрах. В Петербурге такое невозможно.

– В Питере вообще рекордный процент общедолевой собственности. С чем это связано?

– Я думаю, что в основном это все-таки из-за наших коммуналок.

– Почему продают доли?

– Если ты собственник доли, то без согласия других сособственников в аренду ее не сдать, и, кроме расходов на содержание имущества, ты не имеешь ничего. А с недавнего времени квартплату стали списывать с карты Сбербанка даже без решения суда, по судебному приказу, заочно и автоматически. Сразу после этого поток продавцов долей, между прочим, резко вырос.

По закону правом преимущественного выкупа доли в квартире пользуются сособственники продавца. Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение должно быть составлено в нотариальной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли нотариус высылает сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Ежели сособственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в нотариальной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

– Почему продают доли в квартирах, примерно понятно. А кто покупает?

– Мы как агентство выкупаем доли – для того чтобы потом продать тем, кто имеет потребность купить самую недорогую недвижимость с целью получить прописку (регистрацию). Это примерно 90% наших клиентов.

Вторая категория – инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру и потом продать ее целиком.

– Это риэлторы?

– Необязательно. Много адвокатов, которые хотят в судебном порядке определить порядок пользования. Каким-то судебным образом надавить на других собственников, чтобы выкупить их долю или продать им свою.

Выкупают доли, рассчитывая впоследствии стать единственным собственником жилплощади, а потом продать целую квартиру. Это получается не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

А еще лучше – выделить долю в натуре, если это возможно.

– Расскажите, как определяется порядок пользования общим имуществом.

– Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

– Почему-то считается, что все связанное с долями жутко криминализировано. Развеете миф?

– Я никакого криминала не наблюдаю как минимум с 2014 года. С тех пор как суды стали активно применять статью Уголовного кодекса «принуждение к сделке».

– Основные покупатели долей сейчас – приезжие?

– Огромное количество – это граждане Украины, беженцы, которым нужен вид на жительство. А также иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит получить, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Среди них есть, конечно, и те, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или, допустим, не хотят.

– Итак, криминал – это уже история?

– Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей чаще всего ассоциировались с мошенничеством. И часто небезосновательно. Фиктивное дарение доли, притворные сделки – недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но с 1 января 2016 года в России все сделки по возмездному отчуждению долей нотариально удостоверяются. А с июня 2016-го действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться исключительно через нотариуса. Я считаю, что эти нормы пошли на пользу: и порядка стало больше, и криминалу выставлен жесткий заслон.

– Ваш бизнес прибыльный?

– Считайте сами: 4 метра мы покупаем за 100 тыс. руб., а продаем за 200 тыс. Кроме того, у нас пять юристов, и мы все суды выигрываем. Соседи по коммунальной квартире или сособственники продавца доли любят судиться, но, когда им предлагают в течение 30 дней внести на депозит суда деньги в размере кадастровой стоимости, все претензии улетучиваются.

ДОСЬЕ БН

Игорь Сергеевич Аболемов

Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета.

С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал собственную юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».

Доли в квартире: кто продает и зачем покупают

Читайте также