Десять главных событий уходящего года рынка недвижимости

20 декабря 2018

2018 год оказался щедр по части событий на рынке недвижимости. Тут и грандиозные майские указы Путина, и банкротства застройщиков, и «закручивание гаек» в долевом законодательстве. ЦИАН вспомнил наиболее важные события уходящего года.

1. Президент и его указы

Традиционному для страны мероприятию – майскому оглашению президентских указов – предшествовало другое событие: выборы президента. В своей предвыборной программе тогда еще кандидат Путин обещал, в частности, заняться вопросами экологической безопасности (о Волоколамске и Шиесе мы поговорим позже); проблемой недобросовестных управляющих компаний, которых «надо отрезать от денежного потока»; а еще он обещал переосмыслить выплаты за капремонт. В частности, лидер страны согласился, что этот сбор относится к тем налогам, «которые ложатся достаточно тяжелым бременем на граждан и на бизнес и не отвечают никаким интересам ни самих граждан или бизнеса, ни государства в целом». Между тем, с 2019 года взносы на капремонт увеличатся в Москве на 7%.

Еще одно предвыборное обещание Путина – сдерживание в 2018 году налогообложения. Правда, о том, что уже в 2019 году налоги вырастут по всем фронтам, кандидат в президенты выразился довольно расплывчато: «Я уже говорил, отвечая на какой?то вопрос, что мы наметили основные направления развития: инфраструктура, здравоохранение, образование, высокие технологии, укрепление армии и флота и так далее. Но источники надо найти». В роли одного из таких источников оказались московские предприниматели: со следующего года имущественный налог для них увеличится почти на треть.

Получив одобрение своей кандидатуры на пост президента в марте, в мае Путин отдавал правительству распоряжения на срок до 2024 года. Кое-что из них стало триггером для особого пути развития рынка недвижимости. В частности, Путин пожелал улучшения жилищных условий минимум для 5 млн семей в год, а для этого потребовал увеличения объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год.

2. Крах Urban Group

На фоне путинских указов и постановлений неожиданно для большинства развалился крупный подмосковный застройщик – Urban Group, оставив без уже оплаченного жилья более 15 тыс. человек. В числе причин, обанкротивших строительного гиганта, назывались ошибки в управлении. Позже выяснилось, что под столь обтекаемым определением подразумевается странная модель продаж (ряд проектов продавался по цене ниже себестоимости строительства) и нечестная игра руководства. Согласно сведениям из проведенного аудита, застройщик оставил 68 многоквартирных домов в шести ЖК общей площадью 812,6 тыс. кв. м. На окончание строительства, по разным оценкам, требуется от 59 до 70 млрд рублей. Утешает, что государство все же не бросило покупателей и старается достроить объекты ресурсами других строителей. А созданный к концу прошлого года фонд защиты прав дольщиков в этой ситуации (сюрприз!) помочь не смог: к августу он накопил от силы 2 млрд рублей.

3. Переезды по реновации

В 2018 году начались первые переезды по программе реновации в Москве. Отзывы о предоставляемых столичными властями квартирам самые разные, а отличаются они, по всей видимости, за счет личного опыта каждого участника программы. Те, кто покидают жилье с обваливающимся потолком и ремонтом 1970-х годов, в основном рады переменам. А тем, у кого уже есть современная обстановка, не милы ни многоэтажки, ни кладовки, ни пластиковая плитка от мэрии.

4. Проектное финансирование

К этому все шло довольно давно, а история с Urban Group, пожалуй, только подстегнула стремление властей покончить с проблемой обманутых дольщиков. В итоге власти придумали переложить финансирование строительства с дольщиков на банки.

Раньше застройщики собирали деньги с покупателей еще на этапе котлована, а теперь запускается проектное финансирование: покупатели несут деньги не напрямую в офис девелоперов, а переводят на спецсчета в банке. Средства будут доступны застройщику только после сдачи дома и вручения ключей.

Окончательный переход на новую модель намечен уже на лето 2019 года. Однако вопросов у профессионального сообщества накопилось много.

Во-первых, весьма ужесточились требования к застройщикам (разрешение на строительство может «просвистеть мимо», если компания имеет, например, недостаточный стаж работы или чрезмерно скромный капитал). Во-вторых, отнюдь не все банки уполномочены работать с эскроу-счетами. В-третьих, застройщики будут переплачивать банкам по кредитам. А кому, скорее всего, придется платить за все эти неудобства? Правильно, покупателю!

Отдельным сюрпризом для и без того загнанных застройщиков стала новость, обнародованная уже почти под бой курантов: думские депутаты предложили перевести на эскроу-счета уже строящиеся жилые проекты. По прогнозам аналитиков, это может «накинуть» на итоговую стоимость жилья еще 15-20%.

5. Пожар в ТЦ «Зимняя вишня»

Произошедший в конце марта 2018 года пожар в кемеровском торговом центре «Зимняя вишня» унес жизни 60 человек, большинство из которых – дети. Причинами возгорания тогда назвали некачественные материалы отделки, проблемы с электропроводкой и тотальные нарушения пожарной безопасности. Трагедия потянула за собой ряд неожиданно вскрывшихся проблем: выяснилось, что большинство объектов торгово-развлекательного жанра не достойны доверия инспекторов МЧС, которые все лето провели в проверках. После 280 тыс. проверок многие ТЦ и ТРК пришлось оштрафовать и даже закрыть до устранения недостатков. Некоторые после этого так и не открылись.

А еще спасатели инициировали изменения в законодательство, регламентирующее нормы пожарной безопасности. В частности, они предложили разрешить инспекторам не предупреждать о плановых проверках, чтобы была возможность выяснить реальное положение дел.

6. ЧМ-2018

Чемпионат мира по футболу выпустил на поля рынка недвижимости даже тех, кто и не помышлял о сдаче своего жилья в аренду. К весне ажиотаж достиг апогея: жители городов, принимающих мундиаль, съезжали к бабушкам, а свои квартиры за баснословные деньги выставляли в аренду. Заработать получилось, но не у всех. Внезапно выяснилось: болельщики – достаточно активная публика и не все бережно относятся к хозяйскому добру. Многие арендодатели с удивлением обнаруживали следы на белых коврах и свернутые смесители, а подсчитав прибыль, оставшуюся после возмещения ущерба, порой оставались еще и в минусе.

Гостиничный бизнес (который, кстати, обязали получить к чемпионату «звезды») тоже попал в «футбольные жернова»: многие гостиницы попытались задрать ценник и заработать по максимуму. Их останавливал Ростуризм. Недобросовестных отельеров безжалостно штрафовали.

7. Лукавая ипотека

В майских указах Владимир Путин также велел сделать более доступной ипотеку. Весной, кстати, это казалось чуть более выполнимой задачей, чем осенью. В итоге средняя ставка, продолжая начатый еще в 2017 году вектор, снижалась-снижалась (к сентябрю она достигла беспрецедентных 9,41%), а потом неожиданно пошла вверх: банки стали прибавлять кто по четверти, кто по полпроцента. Казалось бы, мелочь, но тенденция твердая. Тем более, что 14 декабря Банк России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта до 7,75% годовых. Словом, очередное повышение ипотечных ставок не за горами.

8. Конфликты жителей и застройщиков

Историй с протестами по поводу застройки того или иного участка становится все больше. В ноябре обострилась ситуация в московском районе Кунцево, где предполагается снос 37 неветхих и неаварийных домов и строительство нового квартала. Жители выступают против, выходят на акции протеста, судятся. В Донском районе во дворе строят 90-этажный небоскреб «Нескучный Home & Spa», и кирпичный дом, простоявший уже полвека, начинает «сползать» в котлован, признается аварийным, а жильцам сулят переезд с «Тульской» в Щербинку. На 2-й Рощинской улице под окнами развернулась стройка гостиницы. На ВДНХ жители борются за сохранение сквера от вырубки и застройки. Два участка музея-заповедника Коломенское, который находится под охраной ЮНЕСКО, изъяли под строительство, – жители митингуют.

И так далее. На фоне всех этих событий думские депутаты голосуют за законопроект, упрощающий процедуру изъятия земли под муниципальные нужды.

9. Мусорные скандалы

Жесткое распоряжение властей земельными участками распространяется не только на передачу площадок застройщикам. К концу года все громче стали звучать протесты по поводу попыток свозить московский мусор на станцию Шиес Архангельской области, где планируется создать полигон. Тысячи местных жителей протестуют против такой инициативы.

Впрочем, и вокруг Москвы мусорных скандалов хватает. Так, весной полсотни волоколамских школьников отравились выбросом газа с местной мусорной свалки. Да и в других подмосковных городах жители то и дело вынуждены отстаивать свое право на чистую окружающую среду, перекрывая дорогу мусоровозам.

10. Новые боссы – новые надежды

2018 год – год кадровых новостей всероссийского масштаба: тут и выборы президента, и губернаторов, и мэра Москвы. Важнейшим для рынка недвижимости стало назначение Виталия Мутко ответственным за строительство вице-премьером. Ранее строительную сферу курировали по разным направлениям первый вице-премьер Игорь Шувалов и вице-премьер Дмитрий Козак.

Не обошлось без перестановок и в Минстрое. Уже привычного Михаила Меня, возглавлявшего министерство с момента образования, сменил Владимир Якушев, финансист и преемник Сергея Собянина на посту губернатора Тюменской области. От Якушева ждут продолжения курса на масштабное строительство и, по меньшей мере, выполнения президентского поручения: строить больше. Пока получается не очень: по сравнению с прошлым годом в эксплуатацию в этом году сдается меньше.