Цены стабилизировались перед падением. Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года

4 сентября 2018

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Авг 18 Июл 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 167 785 +0,3%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 609 -2,1%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 255 -1,2%

В августе 2018 г. на рынке недвижимости Москвы в основном сохранились июльские тенденции: цены на дешевое жилье росли на фоне вымывания самых доступных предложений, а дорогие и сильно переоцененные квартиры, наоборот, дешевели. Примечательно, что стоимость высокобюджетной недвижимости снижалась, даже несмотря на обвал рубля.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в связи с ростом курса доллара долларовый индекс стоимости жилья в Москве в августе упал сразу на 2,1%, примерно до $2 600 за кв. м. Рублевый индекс увеличился на те же 0,3%, что и в июне, и приблизился к отметке 167 800 руб. за кв. м.

Как и в предыдущем месяце, средний уровень рублевых цен в августе рос почти исключительно благодаря «народным» сегментам: индекс дешевого жилья, то есть стоимость 20% квартир с самой низкой ценой, в августе увеличился на 0,5%. А аналогичный индекс самого дорогого жилья за тот же период потерял 0,6%.

Причем больше всего выросло в цене самое дешевое и низкокачественное предложение на рынке – панельные пятиэтажки подорожали на 1,5%. Квартиры в девяти- и 14-этажных домах советской постройки прибавили 0,7%, кирпичные пятиэтажки - 0,5%. Зато в сегменте современных панельных домов рост цен по итогам августа был нулевым. Такая картина свидетельствует о том, что на вторичном рынке сохраняется оживление – активность покупателей стимулирует грядущий рост ставок по ипотеке. Но платежеспособный спрос при этом крайне ограничен - даже с учетом пока еще рекордно низких ставок по ипотеке люди могут позволить себе только самое дешевое жилье.

Дорогое жилье, долгое время демонстрировавшую аномальную ценовую устойчивость, продолжает дешеветь. Цены на квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, снизившиеся на 1,7% в июле, по итогам августа упали еще на 1,4%. И это при том, что в августе резко вырос курс доллара, на который до сих пор ориентируются многие владельцы высокобюджетной недвижимости. Как неоднократно отмечал www.irn.ru, стоимость дорогого жилья всегда снижается с некоторым запозданием, но со временем этот сегмент обязательно наверстывает упущенное.

Схожие тенденции показывает и динамика цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка – однушки и демократичные округа, в аутсайдерах – многокомнатные квартиры и престижные районы.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Авг 18 Июл 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 139 360 +1,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 142 768 +0,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 155 823 0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 157 560 +0,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 181 290 +0,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 198 461 -1,4%

Все панельные и блочные дома 145 984 +0,7%
Все монолитные и кирпичные дома 179 104 -0,3%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Авг 18 Июл 18

Однокомнатные квартиры 162 318 +2,3%
Двухкомнатные квартиры 163 154 0,0%
Трехкомнатные квартиры 160 518 -0,6%
Многокомнатные квартиры 186 177 -1,7%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Авг 18 Июл 18

Центральный округ 289 717 0,0%
Северный округ 164 376 +0,8%
Северо-Восточный округ 146 562 +1,4%
Восточный округ 152 736 -0,7%
Юго-Восточный округ 135 694 +0,8%
Южный округ 143 154 +0,7%
Юго-Западный округ 199 554 +0,3%
Западный округ 183 541 -0,8%
Северо-Западный округ 170 936 -0,5%
Все районы за МКАД 124 054 +1,2%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Авг 18 Июл 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 273 768 -0,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 115 758 +0,5%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,37 -1,2%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Авг 18 Июл 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -2,5 %/мес. -2,8%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом -2,6 б.деп. +0,9 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В прежние годы рост цен в дешевых сегментах и снижение в дорогих мог бы свидетельствовать если не о развороте, то о стабилизации рынка жилья. Однако ухудшение макроэкономической ситуации, чреватое ростом ставок по ипотеке, и огромный объем предложения новостроек в настоящее время не позволяют надеяться на такое развитие событий. Поэтому, по всей видимости, увеличение цен в последние месяцы – это не дно рынка, а локальная ступенька, после которой снижение стоимости жилья возобновится. Впрочем, первым на увеличение разрыва между спросом и предложением, скорее всего, отреагирует рынок новостроек – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

Цены стабилизировались перед падением. Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года

Читайте также