Болгария: советы по сдаче квартиры в аренду

25 февраля 2019

В Болгарии россияне являются не только являются самыми частыми иностранными гостями, но и активно приобретают недвижимость: поскольку далеко не все владельцы имеют возможность проживать в своих болгарских квартирах круглый год, то все чаще поднимается вопрос о сдаче жилья в аренду.

Бремя выбора – сдавать квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду – обычно касается только тех владельцев недвижимости Болгарии, чья собственность находится в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе, то есть в городах, где вместе с окончанием летнего сезона жизнь не замирает. В Варне и Бургасе можно сдавать квартиру в долгосрочную аренду за 250-400 евро (в зависимости от размеров жилья и удаленности от центра), в Софии цена будет больше. Инвестировав в городскую недвижимость, можно рассчитывать на доходность в размере до 10% годовых.

Однако чаще всего россияне являются обладателями курортной недвижимости в Болгарии, поэтому обычно собственниками обычно рассматривается именно краткосрочная сдача квартиры в аренду. В силу того, что недвижимость Болгарии – как покупка, так и аренда – сравнительно недорогие, то ожидать высокого заработка хозяевам жилья не стоит. Если процесс сдачи объекта в аренду хорошо налажен, то все расходы на налоги, коммунальные платежи будут оправданы и даже получится «заработать» на пару авиабилетов. Апартаменты с одной спальней на море при условии сдачи в аренду на протяжении всех пяти месяцев летнего сезона (когда клиенты меняются не реже, чем раз в неделю) принесут 5%-7 годовых.

Расходы на обслуживание жилья

Стоимость электричества в Болгарии, как минимум, в два раза выше, чем в России, тарифы на воду тоже не самые низкие. В большой квартире, оборудованной кондиционерами, в летнее время потребляется электричества на сумму 100-120 евро. Что касается размеров налогов на жилье, то они прописываются в нотариальном акте при покупке и колеблется примерно от 100 до 300 евро в год. Также не будем забывать расходы на инфраструктуру, которые сейчас есть почти в каждом жилом комплексе - от 2 до 15 евро за кв.м в год. Даже если недвижимость располагается в простом доме, на оплату инфраструктуры будет уходить не менее 100 евро в год. Таким образом, если суммировать все расходы на содержание квартиры, то получится не такая уж и маленькая сумма, которую многие владельцы хотели бы, как минимум, «отбить».

Сдавать квартиру в краткосрочную аренду, разумеется, возможно только тогда, когда рядом с ней всегда будет человек (обычно их несколько), который встретит и проводит гостей, выдаст им ключи и все необходимое, организует уборку, примет оплату (если не рассматривается он-лайн), даст полезные советы. В силу того, что собрать такую команду на болгарском курорте, где находится собственность, далеко не каждому, чаще всего владельцы обращаются к услугам управляющей компании. Если она работает на уровне (именно это качество стоит тщательно узнать при выборе недвижимости с прицелом под сдачу в аренду), то многие заботы будут сняты. Выйти на такую компанию просто: обычно, когда покупатель совершает сделку, такую компанию рекомендуют, либо она идет «в наследство» вместе с квадратными метрами конкретного жилого комплекса.

Управляющая компания берет в среднем около 30%, но бывает и когда стоимость услуг доходит и до 50% от суммы прибыли – это зависит от местоположения и качества конкретно недвижимости, как городской, так и курортной. То есть за услуги управляющей компании, которое берет под свою опеку квартиру средних размеров в год будет уходить около 1000 евро.

Стоимость аренды

Что касается стоимости аренды самого жилья, то, если речь идет о городском жилье, на ценообразование влияет география объекта, уровень инфраструктуры в окрестностях, насколько давно построено здание, какова система безопасности - домофон, охрана и т.д. Городскую недвижимость часто арендуют студенты, которые приезжают получать образование и готовы снять квартиру с одной спальней за 500 евро в месяц. Помимо студентов, такой тип жилья снимают клиенты, которые приезжают по рабочим вопросам. На стоимость аренды курортной недвижимости, в первую очередь, влияет сезонность, близость к морю, уровень инфраструктуры на территории жилого объекта. Есть комплексы, которые расположены и чуть дальше от моря, но, имея богатую инфраструктуру, также легко сдаются в аренду, как и те, которые расположены на первой линии моря.

Цены на аренду начинаются от 10 евро в сутки за студию, квартиры с одной спальней сдаются по 20 евро и выше. Обычно "вилка" за хорошие односпальные апартаменты на море составляет 20-30 евро в зависимости от сезона, но бывают предложения и дороже - их обычно выставляет уже управляющая компания. За варианты с 3-4 спальнями стоимость может составить около 100 евро. Примерно на 15-30% цена может вырастать в самый высокий сезон с середины июля до первых чисел сентября, а с мая по июнь и с сентября по начало октября в Болгарии - бархатный сезон, на который чаще всего приезжают на отдых сами владельцы недвижимости.

Большинство объектов сдаются в аренду через он-лайн сервисы Booking и Airbnb. Эти сайты также берут комиссию с хозяина объекта: на Airbnb ее размер составляет 3,5% от стоимости аренды, и 12-13% на Booking. Существует также возможность бронировать объекты напрямую на специализированных интернет-порталах.

Доходность

Доходность от курортной недвижимости составляет около 5-12%. Размер прибыли зависит от многих факторов: занимается ли сдачей в аренду собственник недвижимости или управляющая компания. Безусловно выгоднее всего сдавать самому владельцу (но это значительно тяжелее) или через управление агентства. Успех в этом деле зависит от правильного инвестирования в недвижимость: приобретая недвижимость в Болгария, важно, чтобы цена соответствовала качеству, местоположению, а не так, что приобретаются большие площади за маленькие деньги, а потом владельцы не понимают процесс и размах отплаты за обслуживание недвижимости.

Важно, чтобы недвижимость была ликвидной и имела спрос не только у иностранных клиентов, но и у местного населения. При сдаче в аренду городской недвижимости важно заключать годовой контракт с суммой предоплаты за два месяца, составлять фотоотчет квартиры и полное описание имущества и его текущее состояние. В случае с курортной недвижимостью (если не рассматриваются он-лайн платформы) также составляется контракт, осуществляется предоплата перед заселением.

Важные параметры аренды

Залогом успеха в деле сдачи курортной недвижимости в Болгарии в краткосрочную аренду помимо общего уюта, безусловно является ее правильное благоустройство. Безусловно очень хорошо влияют хорошие фотографии, состояние жилья, отсутствие личных вещей владельцев и чистота. В квартире должно присутствовать все самое необходимое: занавески, столовые приборы, постельное белье, кондиционер, техника для приготовления пищи, детская мебель, наличие в доме лифта. В Болгарию чаще всего едут на отдых с детьми, поэтому важно тщательно продумать все то, что для них может понадобиться, начиная детскими кроватками и заканчивая игрушками и книжками. Если все это есть в наличии, то в пользу именно такого объекта будут склоняться семейные арендаторы, понимая, что с собой нужно будет брать только самое необходимое, не перегружая себя объемным багажом.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Юлию Титову, директора компании RENTSALE
Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Болгария: советы по сдаче квартиры в аренду

Расходы на обслуживание жилья

Стоимость аренды

Доходность

Важные параметры аренды

Читайте также