Без серых схем: покупателей строящихся апартаментов защитят эскроу

22 сентября 2019

Еще совсем недавно девелоперы апартаментов могли привлекать средства граждан в обход эксроу. Сейчас такой возможности нет. Это минизирует риски покупателей перейти в категорию обманутых, но не скажется на ценах.

Московские застройщики апартаментов с 1 июля юридически приравнены к застройщикам квартир. Это значит, что теперь все девелоперы будут продавать строящееся жилье только с использованием эскроу-счетов.

"Девелопер теперь не сможет в рамках правового поля привлекать средства граждан по какой-либо "серой" схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования", - отметила глава главы Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

При этом, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика дольщик сможет вернуть только деньги, а не кв м как при покупке квартиры. Отличаются и санитарные требования к апартаментам, например, это касается уровня инсоляции. Также в апартаментах по-прежнему нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги в них выше.

Несмотря на свои нюансы, апартаменты достаточно востребованы в Москве. По данным Москомстройивеста, сейчас в столице строится 2,5 млн кв м апартаментов. На сегодняшний день застройщики 8 объектов (190 тысяч кв м) получили заключения о соответствии критериям и смогут достроить их без эскроу. Но в дальнейшем апартаменты будут строиться только по проектному финансированию, что позволит защитить дольщиков, подчеркивает Анастасия Пятова.

Вопрос законодательного урегулирования апартаментов поднимал и заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. В начале июня он сообщил, что московские власти планируют обратиться в Госдуму, чтобы урегулировать вопрос продажи нежилых помещений через договор долевого участия (ДДУ). По его словам, на такие нежилые объекты приходится до 30% от общего объема.

"Мы видим проблему относительно тех, кто заплатил по договорам долевого участия за нежилые помещения. Эта проблема нетипичная для всей страны, но в Москве она ярко выражена. Поэтому мы будем обращаться в Госдуму с просьбой вносить поправки, касающиеся и нежилых помещений, особенно апартаментов", - сказал Марат Хуснуллин.

О необходимости урегулировать вопрос с апартаментами говорили и в самой Госдуме. Так, глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предлагал дать покупателям апартаментов те же гарантии, что и покупателям обычных квартир.

"Эти помещения имеют статус нежилых, но по факту – это квартиры, которые люди покупают и живут там. Если банкротится проект, в котором есть обычные квартиры и апартаменты, то покупатели последних теряют все средства. Апартаменты находятся вне закона о долевом строительстве". По мнению парламентария, необходимо добиться того, чтобы апартаменты были признаны пригодными для проживания, а их владельцы - были так же защищены, как покупатели-дольщики.

Раньше застройщик был обязан продавать по ДДУ только квартиры. Если речь шла о реализации нежилых помещений, коими и являются апартаменты, то он могут использовать иные договорные конструкции – например, договор инвестирования, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

Это приводило к тому, что дольщики проблемных объектов-апартаментов не могли рассчитывать на защиту, отмечает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. В случае, если дом с апартаментами не достраивался, дольщик полностью терял все деньги. И таких примеров немало, например, известный долгострой ЖК "Царицыно". Люди, купившие там апартаменты, не могут получить компенсацию, в то время как собственники квартир такую возможность имеют.

Готовящийся переход рынка на эскроу-счета обострил ситуацию. Формально такие помещения представляли собой абсолютно законный способ обхода положений реформы долевого строительства, продолжает руководитель юридического департамента "Бон Тон". Появились опасения, что с переходом на новые правила, многие застройщики начнут строить апартаменты, чтобы уйти от эскроу-счетов. Из-за этого, в том числе апартаментное строительство могло получить распространение и в регионах. Сейчас эскроу-счета стали обязательными и для апартаментов.

По мнению Дмитрия Логинова, это защитит покупателей апартаментов от потенциально возможной участи превратиться в обманутых дольщиков.

"В то же время рынок апартаментов столкнется с теми же проблемами, которые испытывают строители жилых помещений при переходе на эскроу-счета. Это, например, увеличение себестоимости проектов", - считает он.

После вступления в силу поправок статус апартаментов еще больше приравнивается к статусу жилых помещений. Участники долевого строительства получили дополнительные меры поддержки и охраны своих интересов, добавляет руководитель юридического департамента "МИЭЛЬ-Новостройки" Антонина Друева. Это повысит привлекательность данного сегмента.

"Хотя по статусу апартаменты так и останутся апартаментами со всеми нюансами, присущими этому формату. Так что стоимость их будет по-прежнему ниже аналогичных квартир", - отмечает Ирина Доброхотова.

Сами апартаменты действительно больше московская история, в регионах этот формат недвижимости не так распространен. Это связано с тем, что в Москве очень дорогая земля, которой к тому же не хватает. Дефицит участков стимулирует развитие промзон, на которых не всегда возможно построить жилье и при этом выполнить обязательства по социальной инфраструктуре, поясняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

Кроме того, существующие нормы, по которым возводится жилье, часто просто невозможно вписать в уже сложившуюся застройку района. Еще один фактор, стимулирующий девелоперов строить апартаменты – долгая процедура изменения функционального назначения земельного участка, которая может свести на нет всю предполагаемую прибыль.

Значительную роль в развитии сегмента апартаментов играет менталитет и уровень обеспеченности потенциальных покупателей апартаментов, для которых эта недвижимость – не единственная.

Между тем апартаменты продолжают пользоваться популярностью и среди тех, кому не хватает на квартиру, и наоборот тех, кто уже имеет недвижимость, а апартаменты рассматривает как инвестицию (нередко они расположены в привлекательной локации).

С начала текущего года спрос на апартаменты в Москве показывал стабильный рост, в целом показатели спроса увеличились на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Антонина Друева. Это связано с увеличением предложения в данном сегменте и с тем, что цены на апартаменты существенно ниже аналогичных объектов долевого строительства со статусом жилых помещений.

Что касается цены, то пока мы не наблюдаем существенного роста цен именно из-за перехода на эскроу-счета, а существующей рост цен предопределен скорее увеличением степени готовности объектов, добавляет эксперт.

Цены на апартаменты в среднем выросли на 3-5%, за исключением высокобюджетного сегмента. К концу года апартаменты могут еще подорожать, но связано это больше не с законодательными изменениями, а с уровнем строительной готовности.

Продажа апартаментов через эксроу-счета не понизит привлекательность этого сегмента для застройщиков, и тем более для покупателей, уверены эксперты. В силу ряда причин, включая более низкие требования к апартаментам с точки зрения обеспечения инфраструктурой, санитарных требований и прочих нюансов, формат по-прежнему будет актуален для застройщиков, уверена Ирина Доброхотова.

Апартаменты останутся востребованными. Их по-прежнему будут продолжать строить там, где это выгодно и удобно, и покупать.

С 1 июля в России поменялась схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Однако, некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные кабмином критерии: степень готовности многоквартирного дома – не менее 30% и объемы продаж – 10%. Порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний.

Без серых схем: покупателей строящихся апартаментов защитят эскроу

Читайте также