Арендуем дачу: какие документы подписываем? Пошаговая инструкция для дачников

27 января 2019

Чтобы хорошо отдохнуть на снятой в аренду даче, сперва следует разобраться с целым пакетом формальностей и документов. ЦИАН.Журнал выяснил у экспертов рынка, на что нужно обратить внимание.

Договариваясь?о первой встрече, не стесняйтесь просить хозяев захватить правоустанавливающие документы. Эта мера убережет вас от передачи денег мошенникам, воспользовавшихся отъездом реальных хозяев, рекомендуют риэлторы. При этом не удивляйтесь, если хозяева и вас попросят предъявить паспорта. В конце концов, они отдают вам целый дом.?

«В первую очередь, необходимо запросить у арендодателя документы на участок, а в идеале – и на дом. Вполне может оказаться, что дом не зарегистрирован. Тогда подойдет любой документ, например, план БТИ или кадастровый паспорт. Если документов на дом нет, достаточно будет удостовериться в праве собственности на участок, серьезных рисков здесь нет».
Марина Яковлева
юрист девелопера коттеджных поселков iResidence

Если сдачей в аренду занимается не собственник, а родственник или иное лицо, необходимо запросить доверенность с правом заключения договоров в отношении объекта недвижимости. Она может быть заверена у нотариуса или в администрации сельского поселения, где проживает собственник.

«Допустим, внук сдает бабушкину дачу. Если выясняется, что бабушка не в курсе, лучше подыскать другой вариант и не испытывать судьбу», – приводит пример Яковлева.

Точность – вежливость королей

Договор следует составить в любом случае – нотариального заверения не требуется. При составлении этого документа следует прописать не только даты заезда и выезда с дачи, но и особенности объекта (к примеру, полный адрес, номер свидетельства регистрации в Росреестре). Здесь же укажите финансовые детали – сколько и когда именно вы будете платить хозяевам.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ДОГОВОРЕ

В договоре необходимо прописать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора, документы права собственности, адрес коттеджа, срок договора и порядок его расторжения, размер и порядок внесения арендной платы, размер и порядок возврата залоговой суммы, права и обязанности сторон. Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

А Марина Яковлева советует обратить внимание еще и на то, чтобы в договоре была указана реальная сумма арендной платы (за месяц или за весь период аренды), а также четко обозначены сроки заселения и выселения – вплоть до дня. Документы об оплате аренды (расписки, чеки из онлайн-банкингов) следует сохранять.

В договоре должны быть прописаны и обеспечительные платежи: депозит (обычно в размере суммы месячной аренды) может быть возвращаемым или зачитываться в счет оплаты последнего месяца.

Еще один обязательный и важный пункт договора – условия досрочного расторжения, напоминает Яковлева: «В случае, если вы решите съехать раньше условленного времени, арендодатель может рискнуть не возвращать депозит. Чтобы этого избежать, четко пропишите в договоре действия сторон при преждевременном отъезде.

При выезде с дачи и при возврате ключей необходимо подписать акт о том, что дача возвращена в удовлетворительном состоянии, все арендные платежи арендатором оплачены и стороны не имеют претензий друг к другу».

Кому вершки, кому корешки?

Кстати, «на берегу» стоит оговаривать и другие детали: кто будет оплачивать «коммуналку», есть ли строгие правила насчет пребывания в доме животных, как быть в случае поломок и нет ли каких-то особых ограничений? Например, в некоторых системах канализация не терпит бумаги в унитазе, а другим необходимо еженедельно вызывать ассенизаторов. Кстати, узнав об этой необходимости, одна из потенциальных арендаторов пересмотрела свое решение и отказалась от сделки.

Все договоренности эксперты настоятельно советуют сохранять в письменном виде даже после окончания дачного сезона (не важно, официальный ли это договор или нет).

Не забудьте обозначить в договоре и куда менее очевидные параметры, в том числе, и кому достанется гипотетический урожай клубники, можно ли пользоваться баней и на чьи плечи ложится стрижка газона.

Риэлторы?советуют всегда снимать при въезде показания со счетчиков. И лучше это делать в присутствии хозяев.? Фотографии следует хранить хотя бы полгода после выезда с дачи.?

Договор страхования

Договор страхования – отдельный предмет обсуждения.

Если арендуемый объект застрахован, это отлично. Но даже если страховая компания является лидером рынка, все же следует заранее выяснить, что именно покрывает ваш полис и распространяется ли страховка при сдаче в аренду третьим лицам.

Эту информацию можно узнать у специалистов страховой компании по номеру полиса или поискать на официальном сайте компании. Перечитать придется много текста, но ради своего же спокойствия это стоит сделать.

Если дача не застрахована, и хозяин беспечно не видит в этом необходимости, арендатору имеет смысл озадачиться этим вопросом самостоятельно и настоятельно предложить оплатить полис хотя бы на период его проживания. Ситуации бывают разные, а строить посторонним людям новую баню вряд ли входит в ваши планы.

Риск гибели имущества переходит к арендатору после подписания договора и акта приема-передачи имущества, однако риск случайной гибели или повреждения имущества (например, вследствие погодных явлений) договором можно оставить за арендатором. При доказанной вине арендатора за порчу имущества, он должен будет возместить вред, а страховой полис поможет значительно уменьшить выплаты из своего кармана.

При необходимости, застраховать дом можно только на период вашего проживания (страховка может обойтись от 6-8 тыс. рублей за лето).

Инструкции по выживанию

В случае со сложным и дорогостоящим оборудованием нелишним будет попросить хозяев составить письменную инструкцию – таким образом вы подстрахуетесь от нечаянной поломки, советует Яковлева. Кроме того, имея копию инструкции на руках, хозяин сможет проконсультировать вас удаленно, например, это может касаться настройки отопления дома.

Не забудьте составить акт прием-передачи, в котором обязательно пропишите (а лучше – еще и сфотографируйте) все, что не работает, сломано, поцарапано – по окончании сезона это обезопасит вас от необходимости чинить телевизор, бывший неисправным вот уже 10 лет, или клеить обои, рисунки на которых могут списать авторству ваших детей, а не на тех, которые отдыхали еще в прошлом году.

«Также стоит проверить исправность систем электро- и водоснабжения, изучить состояние мебели и всей бытовой техники, и все описать в акте. Акт обязательно должен быть подписан двумя сторонами».
Мария Жукова
управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

Перед заездом на дачу, заранее озаботьтесь составлением списка телефонов экстренных служб. Напомним, загородом рисков намного больше, чем в уже привычной квартире к благоустроенном городе. Не стоит полагаться на единый номер 112 – во время пожара счет идет на драгоценные секунды, а соединение через этот номер может отнять слишком много времени. Поэтому эксперты iResidence советуют записать контакты местных отделений МЧС (а заодно МОЭСК и прочих).

Кроме того, на случай форс-мажора возьмите у хозяев не один, а несколько телефонов – его собственный, а также родственников или доверенных лиц, к которым мы сможете обратиться.

Форс-мажор

Всем нам хотелось бы, чтобы ваш отдых прошел без проблем (и у некоторых это даже получается), но все же мы решили кратко описать ход событий, если «что-то пойдет не так».

В случае порчи или выхода из строя имущества арендодателя решать вопрос о компенсации можно договорившись устно, но лучше в рамках документально оформленных надлежащим образом гражданско-правовых отношений, рекомендует юрист Марина Яковлева.

Все действия от выявления ущерба до его возмещения оформляйте письменно. Так вы обезопасите себя от недобросовестности арендодателя.

«Как можно раньше следует поставить в известность собственника. Дальше идеальный сценарий – досудебное урегулирование. Даже в этом случае от арендодателя надо получить письменный документ – претензию с просьбой о возмещении ущерба, а в случае его возмещения подписать акт, с указанием, что претензий друг к другу не имеют». По словам эксперта, на этом этапе стоит отвечать на претензию своими предложениями об урегулировании. Этот ответ необходимо в письменном виде предоставить владельцу дачи не позднее 30 дней с момента получения вами претензии.

В любом случае доводить спор до суда имеет смысл только в тех случаях, когда собственник ведет себя некорректно (видеофиксация разговора может быть хорошим аргументом), существенно завышает требования по возмещению убытка и/или угрожает применением «административного ресурса».