Актуальные особенности недвижимости Грузии

20 ноября 2018

Если еще десять лет назад Грузия была чаще всего источником политических новостей, то сейчас эта страна стала одним из главных направлений для отдыха россиян – благодаря морской Аджарии и горным пикам Казбека Грузия пользуется популярностью в любое время года. Неудивительно, что также растет интерес и к местной недвижимости.

Стабильный рынок жилья

Интересно, что многочисленные изменения в жизни страны существенно не повлияли на статистику сделок, касающихся местной недвижимости. Но все-таки есть районы, где политика сдвигает стоимость квадратных метров: недвижимость подешевела в городе Поти из-за того, что многие хотят уехать из региона в связи с появлением возможных конфликтов на этой территории. Правда если посмотреть на местные жилые объекты, то можно сделать вывод, что низкая стоимость недвижимости в Поти говорит скорее о ее ветхом состоянии, чем о политике. Поэтому очень важно проверять ситуацию на месте. Был случай, когда в Грузии сорвалась одна большая сделка с китайцами, потому что они сочли риски «плавающих границ» в Осетии существенными для покупки бизнеса в Батуми. Китайцы сделали такие выводы на основании англоязычной прессы, не приезжая в страну. Поэтому так важно осуществлять покупку недвижимости, проконсультировавшись со специалистом, работающим в регионе продолжительное время, и не пренебрегать поездками на интересующие объекты. В целом, в Грузии обстановка стабильная и даже текущие выборы президента страны никак не влияют на цены на местные квадратные метры.

Батуми и Тбилиси – лидеры рынка

Самые популярные направления в Грузии также неизменны – Батуми и Тбилиси. Батуми, столица Аджарии и главные морские ворота Грузии, переживает сейчас строительный бум – в городе повсюду возводятся новые объекты – как жилые, так и административные. Цены варьируются от 400 до 2500 долларов за квадратный метр, притягивая в Батуми покупателей с разными возможностями и вкусами. Стоимость жилья формируется от текущего состояния (черный или белый каркас, «под ключ», местоположение, качество материалов, площадь, высота этажа, услуги в жилом комплексе). Черный каркас означает, что помещение сдается без стяжки, перегородок и штукатурки, а белый - все основные работы выполнены.

В Батуми туристический сезон для жилья эконом-класса длится всего четыре месяца, среди которых самым пиковым является август. Выбрать есть из чего, поскольку квартир эконом-класса в Батуми построено в большом количестве, - правда в силу большого количества предложений, прогнозируют снижение цен как на сами квартиры, так и на их аренду. В остальной сезон в Батуми приезжают игроки казино, размещаясь в гостиницах премиум-класса, которых в Батуми достаточно для удовлетворения спроса такого типа отдыхающих.

В столице Аджарии самым популярным районом является прибрежная часть - здесь построены и строятся современные апарт-отели, которые приобретаются как для инвестиций, так и для собственного отдыха и проживания. Стоимость на стадии котлована начинается от 500-600 долларов за квадратный метр. Но по мере роста здания растут и цены. В уже построенных комплексах стоимость начинается от 1000 долларов за квадратный метр. Интересно, что новостройки в Батуми имеют более интересное расположение, чем вторичное жилье. Здесь встречаются такие объекты, как квартиры в сталинских домах с высокими потолками, безусловно привлекающие своей монументальностью, однако их осталось немного. Рынок новостроек в Батуми развивается огромными шагами: используются новые инженерные коммуникации, строительные материалы и технологии, в жилых комплексах появляются бассейны, магазины и управляющие компании. Поэтому за последние пять лет облик города полностью изменился.

Столица Грузии: круглогодичный сезон

Самая высокая активность страны на рынке недвижимости логичным образом зафиксирована в Тбилиси - большинство населения Грузии живет именно тут, поэтому до 80% с недвижимостью Грузии осуществляется именно со столичными объектами Грузии. Популярными районами в Тбилиси являются Сабуртало и Ваке. Пользуются также спросом квартиры в шаговой доступности от метро. В туристических районах – в первую очередь, это старый Тбилиси – чаще всего покупают жилье под сдачу в аренду. Правда состояние старого жилья оставляет желать лучшего, часто встречаются трещины от старости и землетрясений. А вот новые объекты возводятся уже с учетом сейсмической потенциала местности. Средняя стоимость квадратного метра в Тбилиси в новостройках составляет 600-1900 долларов за квадратный метр. В городе сейчас возводится много новостроек в центре, но по новому генплану новых пятен под застройку в центре больше не будет. Что касается квартир в старых домах, то они продаются сугубо из-за своего местоположения. В целом состояние квартир в центре таково, что за эти же деньги лучше купить новую квартиру на окраине.

Безусловный плюс наличия недвижимости в Тбилиси – это круглогодичный сезон. Помимо приезжих, которых интересует сама столица, в Тбилиси останавливаются туристы, которые затем едут в кратковременные туры по другим районам страны, но ночевать они все возвращаются в Тбилиси, поскольку комфортного и качественного жилья в остальной Грузии просто нет (за исключением горнолыжных курортов и черноморского побережья). Кроме того, в Тбилиси также есть университеты, поэтому можно сдавать свою квартиру в долгосрочную аренду на весь учебный год, а летом сдавать ее посуточно. Поэтому загрузка местных гостиниц и апартаментов всегда полная.

Недвижимость в горах

Однозначными лидерами горнолыжной Грузии являются Гудаури и Бакуриани – оба курорта сейчас активно развиваются и застраиваются. При этом в Бакуриани можно приезжать в любое время: если зимой здесь можно кататься на горных лыжах и сноуборде, то, весной сюда приезжают на лечение пыльцой сосны легочных заболеваний, летом здесь собираются любители горных походов, а осенью – поклонники термальных источников, поскольку до Боржоми всего полчаса езды. С такими возможностями и планомерным увеличением количества склонов и подъемников в Гудаури и Бакуриани цены на недвижимость будут тоже расти – даже сейчас цена квадратного метра в новых домах здесь немного завышена в сравнении с инфраструктурой, которая имеется. Стоимость квадратного метра составляет 1200-2500 долларов, в зависимости от курорта, близости к подъемникам и состояния объекта. На этих горнолыжных курортах (как и в Батуми) достаточно хорошо развита система обслуживания инвесторов – сдача в аренду, организация уборки и т.д. Поэтому инвесторы могут комфортно и гарантированно получать свой доход.

Иностранные инвесторы

Среди иностранцев, чаще всего приобретающих недвижимость в Грузии, являются ближайшие соседи этой страны – из Турции, России, Украины, Азербайджана и Ирана. Есть также покупатели из Израиля и Европы. Долгое время в Грузии была возможность купить квартиру за сумму не менее 35 000 долларов, после чего можно было получить ВНЖ для всей семьи. Турки чаще всего предпочитают Батуми – город находится всего лишь в 15 км от турецкой границы. Иранцы в большом количестве учатся в Тбилиси, затем приобретают жилье, оседая в Грузии всей семьей, за которой подтягиваются и другие родственники. Именно иранцы больше других заинтересованы в получении местного ВНЖ, они же и придумали следующую «карусель» - одну и ту же квартиру продавали по кругу всем своим близким и родственникам. В том числе и после таких процессов в Грузии планируется повышение минимальной цены за квартиру до 100 000 долларов, если покупатель планирует получить грузинский ВНЖ. В Грузию переезжает много украинцев – сейчас их здесь даже их больше, чем россиян. В первую очередь, Грузия привлекает хорошими условиями для бизнеса - малые предприниматели почти не платят налоги. Что касается россиян, то они могут находиться в Грузии без визы и ВНЖ до 360 дней в году. Наши соотечественники чаще всего покупают либо покупают одни апартаменты (максимум – два), либо целые этажи в новых апарт-отелях для инвестиций.