Юридические аспекты покупки недвижимости за рубежом

6 февраля 2019

Выбрать страну и регион, найти объект, сравнить его с аналогами, изучить условия покупки, особенности содержания, перспективы продажи… В процессе поиска недвижимости легко забыть о юридической стороне сделки. Несколько полезных советов частным инвесторам – резидентам РФ дает эксперт PwC Legal.

Перед покупкой недвижимости за рубежом необходимо оценить налоговые последствия в двух юрисдикциях и грамотно структурировать владение, чтобы снизить расходы (подробнее об этом читайте здесь). Кроме того, есть ряд юридических аспектов сделки, на которые стоит обратить внимание. Прежде всего, это вопросы, связанные с совместной собственностью супругов и наследованием недвижимости.

Семейные имущественные отношения

Приобретенная в браке недвижимость, в том числе зарубежная, в соответствии с правилами российского семейного законодательства, может рассматриваться как общая собственность супругов. Поэтому при продаже или другом способе отчуждения совместного имущества, например, дарении, необходимо получить согласие супруга или супруги. Изменить режим собственности по российскому праву можно заключив брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.

При смене места жительства, например, переезде в страну приобретения недвижимости, к семейным имущественным отношениям супругов будет применяться право данной страны. При этом нормы могут существенно отличаться от российских, как, например, на Кипре. Там режим собственности супругов – раздельный.

Также в стране приобретения/продажи недвижимости при совершении сделки могут быть запрошены документы, которые подтверждают согласие супруга на сделку. В ряде европейских стран местные нотариусы требуют представить нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. Или могут запросить заключение юристов (из страны, гражданином которой является физическое лицо) о том, что такое согласие получать не обязательно.

Вопросы наследования

В большинстве юрисдикций к наследованию недвижимости применяется право страны, в которой она находится. При этом зарубежные правила наследования зачастую существенно отличаются от российских, например, в части определения наследников, имеющих право на обязательную долю. Свобода распоряжения недвижимым имуществом путем завещания на случай смерти может быть ограничена местными правилами.

Например, в Испании право на обязательную долю в наследстве имеют супруг/супруга и дети. При этом правила наследования могут меняться в зависимости от автономного округа, в котором находится недвижимость. Поэтому для правильного планирования наследования зарубежной недвижимости необходимо анализировать местное право и степень свободы распоряжения наследством, которую оно предоставляет.

Применения местного права можно избежать путем выбора более сложной структуры владения объектом. Например, путем структурирования владения через компанию. В этом случае в наследственную массу попадут акции такой компании, которые являются движимым имуществом. А движимое имущество наследуется по праву последнего места жительства наследодателя. Таким образом, если собственник акций такой компании постоянно проживает в России, он может спланировать наследование в рамках привычного для него правопорядка.

Более сложной и эффективной опцией может быть создание трастовой структуры и передача недвижимости в траст. В таком случае наследования вообще не будет происходить, поскольку объект недвижимости отчуждается в пользу управляющего траста еще при жизни собственника. При этом учредитель траста (покупатель недвижимости) вправе определить судьбу имущества траста как при жизни, так и после своей смерти. Например, предоставив членам семьи – бенефициарам траста право пользоваться недвижимостью в течение определенного времени без передачи ее в собственность бенефициаров. Или, напротив, условия траста могут предусматривать, что недвижимость должна быть продана после смерти учредителя, а денежные средства от продажи распределены между бенефициарами.

Наряду с недвижимостью в траст могут быть переданы и другие активы учредителя. Но при передаче активов в траст необходимо получить согласие супруга/супруги на отчуждение совместного имущества, если оно таковым является.

Гражданство и вид на жительство

Зачастую российские граждане, приобретая недвижимость, участвуют в программах получения гражданства или вида на жительство в обмен на инвестиции.

Иногда недвижимость приобретается исключительно с целью получить зарубежный паспорт. В этом случае необходимо помнить о требовании закона «О гражданстве Российской Федерации», в соответствии с которым все граждане, которые приобрели иностранное гражданство, вид на жительство или иной документ, дающий право постоянно проживать за пределами Российской Федерации, обязаны уведомить о получении такого документа уполномоченный орган внутренних дел по вопросам миграции.

Срок подачи уведомления – 60 дней с момента получения такого документа. Если гражданин в момент получения документа находился за рубежом – в течение 30 дней с момента въезда в Россию.

К сожалению, законодательство не содержит определения или толкований в отношении того, что именно считается документом, дающим право постоянно проживать за пределами РФ, и что такое «постоянное проживание».

На практике рекомендуется уведомлять о наличии документа, который дает право проживать за пределами РФ в течение шести месяцев и более без ограничения по количеству дней. Так, об обычной шенгенской туристической визе уведомлять не нужно, а вот, например, о студенческой визе, действующей более шести месяцев, – необходимо.

Юридические аспекты покупки недвижимости за рубежом

Семейные имущественные отношения

Вопросы наследования

Гражданство и вид на жительство

Читайте также