Сдача недвижимости в аренду? —? насколько данный вопрос интересен Налоговой инспекции

23 июля 2018

Главный бухгалтер Наталья Зайцева рассказывает о том, какие санкции накладываются на собственника жилья за неуплату налога с аренды, как подавать налоговую декларацию и какие особенности этого процесса должны знать арендаторы и арендодатели.

В последние три года Налоговая инспекция рассылала «письма счастья» собственникам недвижимости о необходимости сдать декларацию по форме 3 НДФЛ на основании имеющихся данных в налоговых органах. Источниками информации о неуплате налогов стали участковые уполномоченные полиции, консьержки, «добрые» соседи и сами арендаторы.

Штраф и пени: что полагается собственнику за неуплату

Согласно статье 119 Налогового кодекса РФ «Непредставление налоговой декларации» собственнику жилья грозит штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30 % от общей суммы. Если собственник не подал декларацию, а также не уплатил налог до 15 июля, то ему грозит штраф в размере 20 % от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)».

Здесь важно отметить, что этот штраф может быть применён только в том случае, если Налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа собственник обнаружил её сам, оплатил налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к нему этот штраф.

Заметка: эта же статья Налогового кодекса может повлечь за собой штраф в размере 40 % от суммы налога (вместо 20 %), если неуплата была совершена умышленно.

Если собственник жилья не подал декларацию, а также не заплатил налог до 15 июля, то он также должен будет заплатить пени по налогу на доходы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день (после 15 июля).

В случае если собственник должен был заплатить налог в размере более 600 тыс. рублей, но не подал декларацию и не уплатил его до 15 июля, то он может также попасть под действие статьи 198 Уголовного кодекса РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица».

Штрафы выписывают регулярно.

Кто может сдавать и снимать жильё

В соответствии с действующим законодательством РФ, сдавать в аренду недвижимость могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Если арендодатель?—?физическое лицо, ставка налога составляет 13 % от суммы арендной платы, указанной в договоре аренды недвижимости.

Если арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя, ставка налога зависит от выбранной системы налогообложения. Как правило, она составляет 6 % от суммы арендной платы при упрощённой системе налогообложения (доходы).

Арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Если арендатор?—?физическое лицо

Физическое лицо может принимать денежные средства как наличными, так и на свой личный счёт. При приёме наличными необходимо оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости) и оформлять документ о получении денег, например расписку.

Если деньги арендатор перечисляет на карту, необходимо также оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости).

Физическое лицо?—?арендодатель обязано один раз в год в срок до 30 апреля по окончании календарного года предоставлять в Налоговую инспекцию по месту жительства (прописки) декларацию по форме 3 НДФЛ о полученном доходе от сдачи в аренду недвижимости, самостоятельно исчислить налог и произвести его оплату в срок до 15 июля.

Подать декларацию можно также в электронном виде: в любом отделении Налоговой инспекции на всей территории РФ, без привязки к прописке, открыть личный кабинет и сформировать ЭЦП (электронно-цифровую подпись)?—?она оформляется бесплатно и хранится на защищённом сайте ИФНС. Срок действия такой подписи?—?один год. В любой момент пароль от ЭЦП можно поменять.

К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие полученный доход (договор аренды, акты, расписки, выписки со счетов, на которые перечислялась арендная плата).

Обратите внимание, что после сдачи декларации инспектор проводит проверку отражённых в ней данных. Срок?—?три месяца. В этот период инспектор может попросить предоставить другие документы.

Если арендатор?—?юридическое лицо

В этом случае арендатор выступает налоговым агентом и с физического лица арендодателя снимается обязанность платить налог с арендной платы и сдавать отчётность в Налоговую инспекцию.

Арендатор сам удерживает налог с арендной платы, перечисляет в бюджет и один раз в год сдаёт отчётность в Налоговую инспекцию.

При наличии у арендодателя личного кабинета на сайте www.nalog.ru собственник недвижимости может увидеть сданные отчёты в ИФНС.

Важно: о налоговом вычете и статусе резидента

Если арендодатель первоначально покупал квартиру, которую он сдаёт в аренду, то он имеет право на имущественный вычет при покупке квартиры.

То есть в первом рассмотренном случае, когда арендатор?—?физическое лицо, наш арендодатель может в декларации заявить имущественный вычет, чтобы уменьшить налоговую базу при сдаче в аренду недвижимости.

Во втором случае, когда арендатор?—?юридическое лицо, наш арендодатель может заявить имущественный вычет и вернуть оплаченный арендатором в бюджет налог.

НО! Надо помнить, что когда арендодатель?—?физическое лицо, по итогам года инспектор будет проверять статус налогового резидента или нерезидента.

Если наш арендодатель в год сдачи недвижимости находился на территории РФ менее 183 дней, он получает статус налогового нерезидента?—?и ставка налога составит 30 %.

Арендодатели индивидуальные предприниматели могут только поставить в зачет имущественный вычет, чтобы уменьшить налог, либо не платить его вообще. Деньгами имущественный вычет им предоставлен не будет.

Арендодатель?—?индивидуальный предприниматель

Когда арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, денежные средства должны поступать только на расчётный счёт ИП.

В этом случае не имеет значения, кто является арендатором?—?физическое или юридическое лицо. Отчётность ИП сдаёт сам?—?и если арендатор физическое лицо, и если арендатор юридическое лицо.

Оформление ИП выгодно арендаторам, которые постоянно проживают за пределами РФ, поскольку статус налогового резидента или нерезидента к индивидуальным предпринимателям не применяется.

НО! При продаже объекта недвижимости, который сдавался в аренду, если арендодатель имеет статус ИП на момент продажи недвижимости, расчёт налога будет производиться как для индивидуальных предпринимателей?—?то есть срок владения продаваемой недвижимостью, зачёт расходов на приобретение недвижимости не применяется.